先日エスクローがクローズして、売れました！ハリウッド繁華街のすぐ北の丘陵地にある２寝室２バスルームのコンドミニアムです。今回は室内のリモデルから関わらせていただきました。物件が売れるまではプログラムから利子や手数料無しでリモデル費用やステージング費用を借りることができる、コンパスのコンシェルジュプログラムを利用していただきました。
Prop. 19 カリフォルニアの固定資産税 【
2021年4月からカリフォルニアではProposition 19と呼ばれる、55才以上の人（および特定の身体障害がある人など）が家の買い替えを行った際に固定資産税が上がらないようにする制度が始まりました。以前もこれに似た限定的な制度(Prop60/90)があったのですが、Prop.19は州全体に適用される本格的なものになっています。 Proposition 19が何かを説明する前に、まず1978年に施行されたProposition13について簡単に説明したいと思います。固定資産税を決める際のベースとなる評価額は、以前は周辺の売買価格などを参考に毎年変更されていました。ところがカリフォルニアでは地価がどんどんと上昇。それに従って固定資産税額も上昇し、税金が払えない人も出ていました。そのような事態への反発として住民投票によりProp.13が制定されました。Prop.13の内容を簡単に説明すると以下です。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii […]
最新不動産ニュースレターを発行しました。
１１月のニュースレターを発行しました。不動産最新情報、ローカルイベント、お勧め映画など。今月から皆さんのおすすめレシピを募集中。11月号は私が見つけた簡単炊飯器レシピをご紹介します。こちらからご覧ください。 Photo by Nelly Antoniadou on Unsplash
リタイアメント・コミュニティ/ 55+コミュニティ
アメリカには高齢者（通常５５才以上）専用のコンドミニアムやゲート付きの開発地が点在しています。これらは一般に”リタイアメント・コミュニティ”、”５５＋コミュニティ”、”アクティブ・アダルト・コミュニティ”、”シニア・コミュニティ”などと呼ばれています。 日本には”歳をとったら子供や孫と一緒に暮らしたい”と思う人が多いと思われますが、アメリカでは成人した子供は家から出ていくのが当たり前。親は、子供に邪魔されず、のびのびと自分の時間を過ごせる日が来るのを楽しみにしています。子供が独り立ちすると夫婦二人には大きすぎる家を売り払い、夫婦用の小さめの家を買うわけですが、そのニーズに目を付けたデベロッパーが60年代に発明したのが”リタイアメント・コミュニティ”でした。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i […]
イーズメント【アメリカ不動産の言葉】
イーズメント（easement）とは、日本の地役権とほぼ同じで、”他人の土地の一部を特定の目的で使用する”権利です。イーズメントが設定されている部分であれば、所有者でなくても通過したり、使用したりすることができます。 イーズメントにはいろいろなタイプがありますが、最もよくあるのはUtility Easement (ユーティリティー・イーズメント）です。これはガス、水道、電気会社などのが、電柱を設置したり、ケーブルや管を地中に埋設したり、上空の電線などのメインテナンスのために立ち入る権利を設定したものです。その多くは敷地の境界線に沿って設定されます。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]
タイトル保険【アメリカ不動産の言葉】
タイトル保険とは、不動産の購入後にバイヤーや住宅ローン会社に対して、不動産の権利関係の問題に伴う損失や費用を保障する保険です。家を購入する際に、タイトル保険会社は公的な記録を詳しく調査し、不動産の所有権に関する未解決の問題や紛争がないことを確認します。この調査で発覚しなかった問題（例：抵当権、担保、所有権の紛争など）が、後から出てきた場合はタイトル保険によって費用や損失が保険契約内容に従ってカバーされます。 住宅ローンを使って購入する場合は、必ずタイトル保険が必要です。権利関係の問題が後から起きた場合、担保の価値が減少してしまう可能性があるからです。住宅ローンを使う場合は、住宅ローン会社を受取人とするタイトル保険と、購入者を受取人とする保険の２つのタイトル保険に入るのが普通です。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i […]
販売中！1942 Grace Ave. Apt 2
ハリウッドの丘陵地区にある最上階の2寝室、２バスルームのコンドミニアムです。窓からの眺望は素晴らしく、ダウンタウンや市内の夜景が一望できます。スカイライトがある明るいキッチン、暖炉付きリビングルーム、フルバスルームとバルコニー付きの広々としたマスタースイートが２つある使いやすい間取り。洗濯感乾燥機は室内に設置でき、ウォークインクローゼットもあります。コンプレックスの共用施設は、ジャグジー付きスイミングプール、テニス＆ラケットボールコート、フィットネスセンター、バーベキューエリアなど。専用駐車スペースは二台並列。ハリウッド・アンド・ハイランド、ハリウッドボウル、ハリウッドブルバード沿いのショップやレストランが約0.5マイル内にある便利な立地です。ご興味がある方、ぜひご連絡下さい。 1942 Grace Ave. Apt 225, Hollywood, Los Angeles, CA 90068 2 寝室 2 バスルーム 床面積 1,252 SQFT リスティング価格 $650,000 詳しくはこちら i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]
Grant Deed（グラント・ディード）【アメリ
カリフォルニア州で不動産を売買するためには膨大な書類のやり取りが必要です。その中で最も重要な書類はGrant Deed（グラント・ディード）です。 不動産におけるグラント・ディードとは、不動産の所有権を移転する法的文書のこと。 不動産の売買契約書（Purchase Agreement)は、「〇〇の条件がクリアされたら買い手はこの物件を〇月〇日に〇ドルで買います。売り手は〇〇（情報提供や修理など）をいたします。」という、ある条件下で権利の移転を”約束する”書類で、権利を移転する書類ではありません。事実、契約書に双方が署名をしても、どちらかが契約を破って権利が移転されないこともあるわけです。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]
バンガロー建築(Bungalow Style) 【
アメリカには時代によっていろいろな住宅建築スタイルがありますが、南カリフォルニアで20世紀初頭に大流行したのが、バンガロー（Bungalow)スタイル。アメリカではこの年頃に建てられた住宅がまだまだ現役で使われ、売買も普通に行われています。住宅購入をお考えの方は、リスティングサイトでバンガロー建築の住宅を見たことがある方も多いのではないでしょうか？ バンガローはインドのベンガル地方に由来する建築スタイル。熱帯気候に適応し、周囲の自然を窓やデッキから楽しめるので、温暖な南カリフォルニアにはぴったり。バンガロー建築の要素を一部を取り入れた住宅もその後たくさん建設され、ビンテージな本格バンガローや”なんちゃってバンガロー”があちこちに多数存在しています。ちなみに私がエージェントになって初めて販売した家もバンガロースタイルでした。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i […]
”バスルーム数合計3.25”ってどういう意味？【ア
アメリカの不動産情報を見ていると、”この家のバスルーム数は1.5”とか、3.25、3 1/2など、バスルーム数が整数ではない表記を見ることがあります。「バスルームが3.25個って何？３は分かるけど、0.25ってどういうこと？」と疑問に思っている方の多いのではないでしょうか？ここではアメリカ不動産業界でのバスルームの数え方を簡単に説明したいと思います。 バスルームにとってはトイレ、シンク、シャワー、バスタブが４つの重要な要素であると考えられています。そこでアメリカ不動産の世界ではこれらの４要素が、それぞれバスルームの四分の一を構成していると見なして、以下のようにバスルーム数を数えます。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i […]
Homestead Exemption ホームステ
住宅所有者の主な居住地、つまり自宅は英語でPreimary residence（プライマリー・レジデンス）と呼ばれますが、これをHomestead（ホームステッド）と呼ぶこともあります。投資物件や別荘はプライマリー・レジデンスでもホームステッドでもありません。 ホームステッド・エグゼンプション（Homestead Exemption。ホームステッド免除)とは、自宅を保護する目的で、固定資産税の負担を軽減したり、訴訟などでから自宅物件を守る法的制度のことです。ホームステッド免除の具体的な内容は地方自治体によって異なります。ここではロサンゼルス郡のホームステッド免除について説明したいと思います。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii […]
売れました！ ラキャナダの戸建て住宅
Supplemental Taxって何？【アメリカ
カリフォルニアで不動産を購入、新しい近隣地区や近所のお店にも慣れてやっと落ち着いたと思ったとたん、Supplemental Tax Bill（サプルメンタル・タックスビル）と呼ばれる高額の請求書が突然地方自治体から送られてくることがあります。 サプルメンタル・タックスとは、固定資産税の請求書の一つで、家を購入して固定資産税が上昇したことために生じる差額の請求書です。現在、カリフォルニアの固定資産税は評価額（Assessed Value）の１％。不動産の売買が行われると、通常は購入額が新たな評価額になり、そこから物価上昇率か２％のどちらか低い方で毎年上がっていきます。ですので、かなり昔に売買された不動産だと、評価額はマーケット価格よりもかなり低くなっていて、固定資産税も安くなっています。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]
不動産ニュースレター 2023年7月号を発行
日本語不動産ニュースレター 2023年7月号を発行しました。最新不動産トレンドに加えて、私のお気に入りのネットフリックス番組やローカルイベントなどをお伝えしています。ぜひこちらをクリックしてご覧ください。 Eメールでの配信をご希望の方はrealtoryukari@gmailまでご連絡ください。だいたい隔月ペースで配信しています。
Mello-Roos（メロルーズ）って何？【アメリ
カリフォルニア州の固定資産税は不動産評価額の１％です。でも固定資産税の請求書を見ると、１％の固定資産税だけではなく、様々な他の項目の支払いが加算されているのに気が付くと思います。公園費用、下水道区費用、水道区費用などが、便宜上固定資産税と一緒に徴収されています。 このように、恩恵を受ける地区（CFD, Community Facility district)を設定し、その中に不動産を持っている人に一定期間かける税金は”Mello-Roos”（メロルーズ）と呼ばれています。「新しい学校が必要。その学校に通えるエリアの不動産所有者に10年間、毎年一定額の費用負担をさせる」などがMello-Roosの例です。地方自治体がこのような課税をすることを許すCommunity Facilities Act というカリフォルニア州の法律を1982年に作ったのがMello さん（Henry Mello）さんとRoos さん（Mike Roos）だったので、このように呼ばれるようになりました。i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]
ニュースレター 2023年4月号
日本語不動産ニュースレター 2023年4月号を発行しました。最新不動産トレンドに加えて、私のお気に入りのネットフリックス番組やローカルイベントなどをお伝えしています。ぜひこちらをクリックしてご覧ください。 Eメールでの配信をご希望の方はPMでご連絡ください。だいたい隔月ペースで配信しています。
売れました。モンロビアのタウンハウス
売れました！ ロスフェリスの一軒家
本年２月より売り出していたロサンゼルス市の中でも人気のロスフェリス地区にあるこの物件、つい先日エスクローがクローズしました。売り出し中は頻繁に雨が降り、オープンハウスなどへの影響を心配しましたが、たくさんの人に見に来ていただきました。
ニュースレター 2022年11月号
日本語不動産ニュースレター 2022年11月号を発行しました。最新不動産トレンドに加えて、私のお気に入りのネットフリックス番組やローカルイベントなどをお伝えしています。ぜひこちらをクリックしてご覧ください。 Eメールでの配信をご希望の方はPMでご連絡ください。だいたい隔月ペースで配信しています。
プロパティ・タックス【アメリカ不動産の言葉】Pro
プロパティ・タックス（property tax)とは、不動産を所有している人や企業に課せられる税金、つまり固定資産税のことです。プロパティ・タックスは、日本と同様に地方税で、地方公共団体が徴収します。 アメリカの固定資産税率は州や地区によって大きく異なります。例えばハワイのオアフ島の固定資産税は不動産価格の0.35％と低く設定されています。一方、テキサス州の税率は通常は２％以上、高い地区では３％超になっています。 カリフォルニア州の固定資産税率は、1970年代に住民投票によって可決されたProposition 13と呼ばれる有名なリファレンダムによって、州内のどこでも一律に「購入時は時価（＝販売価格）の１％、その後の上昇率は年最大２％」と定められています。つまり、１ミリオンドルの不動産を購入した場合、固定資産税は当初は年額＄10,000。翌年は通常２％値上げされて年額$10,200になります。i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]