本日は、つい最近可決された、プロポジション１９について簡単にご説明したいと思います。“子供が自立したので今住んでいるよりも小さな家に買い替えたい”、”リタイアしたので都心から離れた家に引越したい”、と思われる方は多いと思います。このような「ダウンサイジング」を行えば、住宅ローンの支払いを減らしたり、場合によっては住宅ローンを全く無くすことも可能です。

リタイアに向けてほとんどの方が考慮するこのダウンサイジングですが、これまでは一つだけ問題がありました。それは買い替えを行うと「固定資産税額が増加してしまう場合が多い」ということです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i  i i i i i i i 

住宅を購入したのがかなり以前の場合、ダウンサイジングのためにこれから購入する家がいくら田舎にあったり、小さかったりしても、その価格は今の家の購入価格よりは高くなる場合が多いと思います。固定資産税は購入価格の１％強ですから、購入価格が高いとその分固定資産税は高くなってしまいます。特にリタイアした方の場合は、固定資産税の上昇がネックとなって買い替えを行わない人がかなりいました。

たとえば、30年前に３５万ドルで購入した4寝室の家の価値が今は１ミリオンになっていて、その家を売って60万ドルの2寝室のコンドミニアムを全現金で購入する計画だとしましょう。これまで、固定資産税は購入額35万ドルの約１％を起点として、そこから毎年微増していただけでした。ところが今度はいきなり60万ドルが評価額になり、それ対する固定資産税を支払わなければならなくなってしまうのです。これはリタイアした方にとっては痛い出費です。

このような問題を緩和するためには、これまでもプロポジション６０及び９０という制度がありました。これは55歳以上の人が自宅を買い替える場合、同じカウンティ内あるいは提携しているカウンティ内で今の家の現在価値よりも安い家に買い替える場合に限り、一生に一回だけは元の家の固定資産税評価額を次の家の当てはめることができるというものです。

先日の投票で可決されたプロポジション１９はプロポジション６０及び９０のメリットを大幅に拡大したものです。以下の条件を満たす買い替えの場合、元の家の固定資産税評価額が次の家に当てはめられる（＝固定資産税が買い替えによって上昇しない）ことになりました。

１．55歳以上（あるいは山火事の被害者や重度の身体障碍者）
２．カリフォルニア州内での買い替え
３．自宅に限る
４．今の家の現在価値よりも高い家に買い替えてもOK.（差額のみが評価額に加算される）
５．この制度は一生に3回まで使用可能

つまり、55歳以上の方がカリフォルニア州内で自宅の買い替えをする場合、固定資産税についてはほとんど心配しなくていいことになったわけです。

これはダウンサイジングをお考えの方には非常に大きな朗報です！
買い替えを考え始めた方、ぜひご連絡ください。