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アメリカでは不動産の売り手は、その不動産について自分が知っていることを取引が成立する前に買い手に知らせなくてはなりません。特にカリフォルニア州ではかなり詳しい情報を買い手に公開することが法律(California Civil Code Section 1102)で義務付けられていて、そのような情報公開無しに住宅不動産を売買することは、所有者が死亡しているとか、抵当流れ物件であるなどの、非常に特別なケースを除いては許されていません。
情報公開は決まった書式に情報を記入してそれを買い手に渡す方法で行われます。Civil Codeで決められた情報を公開するにはTransfer Disclosure Statement（TDS）と呼ばれる書式を使用します。この書類への記入は不動産を売る本人が行わなければならず、不動産エージェントが代わりに記入することはできません。不動産エージェントは記入する時に隣にいて相談にのったり、質問に答えたりすることはできますが、家を売る場合はあくまでご自分で手書きするか、電子署名の画面上でタイプする必要があります。i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i
主な情報公開事項は以下です。
- その不動産にはどのような施設やアプライアンスが付属しているか？（雨どい、セントラルヒーティング、プール、網戸、節水型トイレ・シャワーなどの有無を記入）
- 上記はきちんと機能しているか？もししていなければその詳細を記入
- 壁、天井、屋根、基礎、電気システムなどの建物の構造的な部分に問題があるか？もし問題があれば、詳細を記入。
- その他、不動産の価値を左右する重要項目ついて。例えば、カビ、鉛入り塗料などの健康に有害な物質が敷地内にあるか、壁やフェンスを隣と共有しているか、建築許可なしに増築をしているか、その不動産に関して訴訟されているか、など。
上記については、知っている限りのことをすべて正直に記入しなければなりません。もしも当然知っているはずのことが記入されていなかったり、偽りの記入があり、そのために不動産の買い手が損害を受けた場合、買い手は購入後に訴訟することができます。訴訟は事実を買い手が”発見”してから３年以内に行うことになっているので、相当長く訴訟のリスクが続きます。このような大切な書類なので、時間をかけて内容を理解して、注意して記入しましょう。
また、家を購入した時に行った建物調査など、その不動産に関する何らかの調査レポートを保管している場合は、どんなに古いものであってもTDSの添付書類として公開することになっています。またTDSの書式は頻繁に更新されているので、質問事項をミスしないためには最新の書式を使うことが大切です。
TDSはその他のDisclosure書類と一緒に契約書で決められた期間内にバイヤーのエージェントに渡されます。住んでいた人にしかわからない情報も記入されているTDSは重要な情報源です。住宅を購入する時は、この書類をよく読んで、何か疑問がある場合はバイヤーエージェントか、建物調査を行う調査士に質問してください。
以下が2022年10月時点でのカリフォルニアの最新TDS書式です。
