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Closing Cost【アメリカ不動産の言葉】ク

アメリカで不動産を購入するときに、不動産の本体価格以外にかかる諸経費のことをClosing Cost(クロージング・コスト)と呼びます。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、決済する時には”頭金+クロージング・コスト”をエスクロー会社に口座に振り込むことになります。 クロージング・コストの額は物件の価格、購入する時期やその他の条件で変わり、実際に契約に入るまでは正確な額を計算することが難しいのですが、住宅ローンを使って不動産を購入する場合のクロージング・コストは購入額の1.5%ぐらいと言われています。 以下が買い手が支払う主なクロージングコストの内容です。 Escrow Fee-エスクロー会社に払う費用です。エスクローについてはこちらを参照。 Recording Fee-不動産を登記する費用。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

売れました。Just Sold!130 Hampd

アルハンブラの小さな丘の上にある可愛らしい2寝室の戸建て住宅です。つい先日、エスクローがクローズしました。私はバイヤーさんのお手伝いをさせていただきました。売り物件にはどこもたくさんのオファーが提出され、競争が激しかったのですが、粘り強くオファーを出して、この物件の購入にこぎつけました。

Contingency 【アメリカ不動産の言葉】コ

不動産購入契約の中によく出てくるのが「コンティンジェンシー(contingency)」という言葉。 辞書で引くと、偶然性、偶発性、不確実性 、不測の事態などという訳が出てきますが、不動産契約のcontingencyの説明には、あまりなっていません。不動産契約におけるコンティンジェンシーは「契約キャンセルできる条件」と考えていただけると一番いいと思います。 売り手と買い手がサインするカリフォルニア州のスタンダードな不動産売買契約書は、様々な「コンティンジェンシー=契約キャンセルできる条件」がたくさんついた条件付契約書です。それは「絶対に購入します!!」という確約では全然なく、「〇と〇と〇とがOKだったら購入します」という不確かな合意。実は「問題が全然なかったら購入・・・するかもねー。」ぐらいのものなのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i  i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

Open House 【アメリカ不動産の言葉】(オ

”オープンハウス”とは売り物件の一般向け見学会のこと。街を歩いているとOpen Houseと書かれたサインを見かけることも多いと思います。 オープンハウスには家を買う予定のある、無しに関わらず、誰でも参加できます。予約も必要もありません。オープンハウスを行っている家に行くと、通常は玄関のドアが開いていますので、勝手に中に入って家を見学して構いません。家の中には不動産エージェントが待機していて、にこやかにあいさつしてくれるでしょう。コロナ前はキッチンにはお菓子や飲み物が用意されていて、私なども昼食はオープンハウスで済ませることも多かったのですが、最近は衛生上の懸念から提供されるのはボトル入りの水程度になっています。 アメリカでは室内も土足が原則ですので、オープンハウスも通常は土足でどんどん室内に入って構いません。玄関に靴カバーが用意されている時は、靴の上から靴カバーをかけてください。靴を脱ぐ必要はありません。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

Escrow【アメリカ不動産の言葉】(エスクロー)

アメリカでの不動産取引で大切な役割を担うのがEscrow(エスクロー)。エスクローとは不動産などの売買取引において、取引の仲介を行う売り手と買い手の双方から信頼される中立的な第三者のこと。「不動産売買の仲介は不動産エージェントの仕事では?」と思われるかもしれませんが、不動産エージェントはバイヤーまたはセラー、どちらか片方の利益を代表しているので、”中立的な第三者”にはなれません。そのため、売り手、買い手両方から雇われる中立的な存在のエスクローを使って取引の安全性を担保するシステムになっているのです。 エスクローの必要性は、映画などで身代金と人質を交換するシーンを思い浮かべていただけると理解していただけるのではないかと思います。お金を荒野の真ん中に置く。そこに人質を連れた悪者が現れる。無事に人質は解放されるのだろうか?もしかすると悪者はお金奪って人質を返さずに逃げるかもしれない。お金を受け取った瞬間に人質が殺されることだったあり得る。反対に、人質を返した後でお金を数えたら額が足りなかったり、偽札だったりする可能性も。いったい何が起こるだろう? 観客は交換シーンを固唾を飲んで見守ります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

Listing Agent 【アメリカ不動産の言葉

日本では不動産エージェントは売り手と買い手の両方を受け持つ場合が多いですが、アメリカではセラー(売り手)とバイヤー(買い手)に別々のエージェントが付くのが普通です。 セラーを担当するエージェントは「リスティングエージェント」、バイヤーを担当するエージェントは「バイヤーズ・エージェント」と呼ばれています。 リスティング・エージェントは物件を売り終わるまで、セラーと一緒にすべての手続きを行います。まず、家を売るに際して問題がないかを調べ、適切な売値をアドバイスします。次には家を売るためのマーケティング活動を行い、購入希望者の見学をアレンジ。希望差からオファーが集まったら、どのバイヤーにどのように対応すべきか、誰を購入者に選ぶべきかなどをセラーにアドバイス。契約期間中も常にセラーの立場に立って交渉を進めます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

Buyer’s Agent 【アメリカ不動産の言葉

日本では不動産エージェントは売り手と買い手の両方を受け持つ場合が多いですが、アメリカではセラー(売り手)とバイヤー(買い手)に別々のエージェントが付くのが普通です。 セラーを担当するエージェントは「リスティングエージェント」、バイヤーを担当するエージェントは「バイヤーズ・エージェント」と呼ばれています。 バイヤーズ・エージェントとは、家を探し始めてから家を買い終わるまで、バイヤーのお手伝いをする人です。もしも家の購入がパック旅行だったら、エージェントはツアーガイドのようなものだと考えていただければと思います。 エージェントは、物件をご紹介し、見学予約を入れて見学にアテンドします。買いたい家が見つかったら契約内容についてアドバイスし、オファーを作成します。最後に家のカギを受け取るまで、バイヤーと一緒にすべての手続きを進めます。住宅の購入には交渉がつきものです。購入価格、修理代のクレジット額など、売り手と買い手の利益が対立する事項はたくさんあります。バイヤーズエージェントは、そのたびにバイヤーの立場が有利になるように、バイヤーの利益だけを考えて交渉を進めます。不動産の購入にはいろいろな側面があり、非常に多くの人が関わりますが、バイヤーは基本的にはバイヤーズ・エージェントとやり取りをすれば購入できる仕組みになっています。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

最新不動産マーケット情報

ロサンゼルス市周辺の最新マーケット情報(2022年2月)です。品不足が激しく、価格もかなり上昇しています。 ロサンゼルス市 価格は前年同月比で11.7%上昇、売り物件数は32.4%減少しています。価格の中間値は1.15ミリオンドルです。 パサデナ市 価格は前年同月比で20.8%上昇、売り物件数は28.3%減少しています。価格の中間値は1.4ミリオンドルです。 グレンデール市 価格は前年同月比で4.8%上昇、売り物件数は8%減少しています。価格の中間値は1.27ミリオンドルです。 ロサンゼルス郡 価格は前年同月比で10.7%上昇、売り物件数は13.4%減少しています。価格の中間値は83万ドルです。

Offer オファー【アメリカ不動産の言葉】

不動産取引におけるOffer(オファー)とは、バイヤーが売り物件のオーナーに提出する購入条件を記したプロポーザルのこと。カリフォルニア州の住宅不動産の売買では、慣例となっている契約条件がすでに記入されているスタンダードな住宅購入契約書(Residential Purchase Agreement)に、バイヤーが独自に決める条件を記入。それにバイヤーが署名し、プロポーザルとして使用する。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

MLS【アメリカ不動産の言葉】

MLSとはMultiple Listing Serviceの略。全米の不動産物件データベースのこと。各ブローカーは、物件の持ち主と販売契約をすると、すぐに地元の不動産協会に契約内容や物件情報をアップロード。それがほぼ瞬時に全米レベルのリアルター協会であるNAR(National Association of Realtors)が管轄するデータベースMLSに反映される。 協会に所属しないと他の売り物件情報が見られない、つまり商売にならないので、ブローカーは非常に稀な例を除いて全員各地のブローカー協会に所属している。そのため、物件のオーナーがMLS掲載を拒否するなどの場合を除き、全米の全てのブローカーが扱う物件がMLSに掲載される、つまりアメリカで売り出されている物件がほぼ全部このMLSに掲載されるシステムになっている。MLSには売り物件情報だけではなく、ブローカー同士の通信欄もあり、売買にとっての重要な情報はそこに書かれていることが多い。また現在の売り物件情報だけではなく、膨大な過去のデータを検索、分析することもできる。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

3650 1st Ave. 売れました!

3650 1st Ave. 売れました!

Glendaleのラクレセンタ地区でリスティングしていたこの物件、売れました! お庭には果物の木がたくさんあり、すべてのスペースが有効活用されたかわいらしい戸建て住宅です。リスティング価格は$819,000でしたが、約2週間後の締め切り日にはオファーが11件提出され、元の価格より15%以上高い$947,000で販売することができました。比較的短いリスティング期間でしたが、その間にオープンハウスを4回実施し、多数のバイヤー様に来ていただくことができました。 最近は見学期間は木曜日から月曜日の5日間のみ、オープンハウスは1-2回だけで売れていく家も多いですが、この物件の場合、最高額を提示し購入に至ったバイヤーさんは、2週目のオープンハウスに来ていただいた方でした。今は非常な売り手市場ですが、やはり2週間程度のマーケティング期間を設けることが高価格につながると思います。その間ご自宅内をいつも徹底的に清潔&美しくキープしていただいたオーナー様には頭が下がります。ご協力、ありがとうございました!  

オープンハウス19(土)20(日)ラクレセンタ新規

オープンハウス19(土)20(日)ラクレセンタ新規売り物件 

グレンデール市内のラクレセンタ地区の新規売り物件です。リスティング価格は$819,000。3寝室、2バスルームで室内はとてもきれい。一般教科を日本語で教える日本語イマージョン教育を行っている公立学校として有名なDunsmore小学校もすぐそこ。庭のパティオからはVerdugoマウンテンの山並みも見え、とても静か。しかもFoothill通りにあるスターバックスやレストランが徒歩圏内という便利さです。詳しくはこちらをご覧ください。 2月19日(土曜日)、20日(日曜日)の1時から4時までオープンハウスを開催しています。ご興味のある方はぜひお立ち寄り下さい。

ラキャナダのリース物件 5355 Ivafern

ラキャナダのリース物件 5355 Ivafern Lane La Canada

ラキャナダ学校区内の丘の上にある4寝室、5バスルーム、床面積3686SQFTの一戸建て住宅です。寝室は全てバスルーム付きのマスターベッドルーム。広々としたリビングルーム、ダイニングルーム、キッチンとそれに続くサンルームとファミリールームは南向き。広々としたデッキからは素晴らしい景色が眺められます。2台用のガレージ、ランドリールーム有。賃貸料は月$7200。ご興味のある方はYukari Travisまでご連絡ください。

「バイヤーレター」は、セラーにとっての落とし穴?

今日は家を売るときの注意点、セラーが陥りやすい落とし穴シリーズの第一回として、「バイヤーからの手紙」について書きたいと思います。 南カリフォルニアでは今売り物件が非常に少なく、住宅価格が昨年同時期よりも15%も上昇し、さらに年内にその上6%も上昇すると言われています。学校区の良い地区の戸建て住宅売り物件の争奪戦は熾烈を極め、一つの物件に数日で10件ものオファーが提出されることも珍しくありません。このような競争を勝ち抜くために、最も重要なのは高価格を提示することですが、他にもあの手この手でバイヤーは自分のオファーを魅力的にしようとしてきます。 そのツールの一つが「バイヤーレター」。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ニュースレター2021年4月号

ニュースレター2021年4月号

  ユカリ・トラヴィスの 南カリフォルニア 最新不動産情報   すっかり暖かくなりましたね。ロサンゼルス郡ではついにコロナワクチンの大人全員に対する接種が始まりました。我が家もやっと家族全員が第一回目の接種を終えました。皆さんはもうワクチン接種は終わりましたか? 不動産界は昨年夏よりずっと加熱気味。特に一戸建て売り物件不足が非常に激しくなっていましたが、昨今の“コロナ禍の終わりが見えてきた”という明るい雰囲気のおかげで、ついに売り物件が多少増えてくる見込みです。しかも住宅ローンの利子率は低いままです。この春夏は購入にも販売にもいい時期になりそうです! 4月23日(金) オンラインセミナー開催  i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

不動産購入前は現金入金とビットコインに注意

不動産購入前は現金入金とビットコインに注意

今日は不動産を探している時にはしない方がいいこと、特に現金とビッドコインの入金について書きたいと思います。不動産の購入には住宅ローンがつきもの。オファーが通ってエスクローに入ると、住宅ローンの本格的な審査が始まります。ローンを借りる人の口座へのお金の出入りを調べるのも、重要な審査の一つ。その理由は、マネーロンダリングの防止。ある程度額以上の金額の入金がどこから来たかを通常は2か月間調べ、不正なお金が購入に使われていないことをチェックする義務がローン会社にはあるのです。 お給料、ビジネスでの収入など「なるほどね」と誰しも思える出所のはっきりした入金なら全く問題ありません。でも、「え、これはどうして?」と思うような入金があるとローンが通らなくなってしまう可能性があります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ニュースレター 2021.1 最新不動産情報

ニュースレター 2021.1 最新不動産情報

      明けまして おめでとうございます! 新春のお喜びを申し上げます。皆様おすこやかに新春をお迎えのことと存じます。2020年は大変な年でしたが、2021年は多くの人にとってより良い年になることを祈っています。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。 これ、知ってました? 2020年はコロナウィルスによって経済も人々の生活も多大な影響を受けた年でした。その一方、リモートワーク導入などのため、家にいる時間が急増。住宅の大切さが見直され、住宅マーケットは活況を呈しました。2021年は低金利が続き”V字型”の景気回復が予想されています。 – 2020年11月のロサンゼルス都市圏の中古一軒家の住宅販売価格は前年同月比で、なんと14.5%も上昇。カリフォルニア州全体では18.5%上昇。ロサンゼルス郡では11.7%上昇。(カリフォルニア不動産協会) – 私が専属契約をしているブローカーCompassの2020年の売り上げは前年より50%増加、取引量は全米で15万件、エージェント数は約1万9千人に。i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

プロポジション19。ダウンサイジングに朗報!

本日は、つい最近可決された、プロポジション19について簡単にご説明したいと思います。“子供が自立したので今住んでいるよりも小さな家に買い替えたい”、”リタイアしたので都心から離れた家に引越したい”、と思われる方は多いと思います。このような「ダウンサイジング」を行えば、住宅ローンの支払いを減らしたり、場合によっては住宅ローンを全く無くすことも可能です。 リタイアに向けてほとんどの方が考慮するこのダウンサイジングですが、これまでは一つだけ問題がありました。それは買い替えを行うと「固定資産税額が増加してしまう場合が多い」ということです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i […]