Category: アメリカ不動産投資

アメリカで海外不動産を購入する場合、通常はアメリカ国内でローンを組むのが普通です。ただし、アメリカの長期滞在ビザやグリーンカードが無い日本人がローンを組むには「Foreign National Loan」商品を出しているところを使い、アメリカ人向けよりは利子率を上乗せしたローンを組むことになる場合が多くなります。 日本の銀行は一般的に海外不動産への融資はしないのですが、最近、香川銀行はカリフォルニアの不動産に対して融資をしていることを知りました。利子率はアメリカの超低金利を下回る2.8％（年）。主な条件は以下になります。 対象：日本国籍者、あるいは特別永住許可を持っている人 目的：海外投資用不動産購入資金 融資額上限：投資額の５０％ 年２．８％変動金利。当初5年固定金利特約条件付き。 書類は全て日本語。東京で契約。 アメリカの普通の住宅ローン同様、購入物件を担保としての借り入れも可能ですが、現在所有しているその他の海外物件を担保にすることもできます。 またアメリカでローンを組んで購入した不動産のEquityが５０％以上になっている方は、上記の条件に合えばアメリカのローンからこのローンへのリファイナンスも可能です。 詳しくは私、Yukari Travisまでご連絡ください。

注）築22年以上海外不動産で節税は2020年の税制改正以降は個人ではできなくなると報道されています。内容の詳細は例えばこのサイトでご覧ください。 ここ数年、日本からの築22年以上の木造不動産購入のご相談をしばしば承っています。節税対策のために築22年以上木造不動産物件のご購入を検討中の方、どうぞお気軽にご相談ください。まずはEメールでご連絡いただき、その後、お電話でご相談に応じさせていただきたく存じます。 １．築22年以上の木造不動産物件購入が節税対策になる理由 アメリカの古い木造不動産取得によって節税できるのは、日本での所得税です。日本在住の日本人は世界所得を日本で申告します。海外の収入に対しても日本の計算方法で税額を計算します。海外にある不動産も、それがあたかも日本にあるかのように、日本の税額の計算方法が適用されます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

「自分の予算を超えた家なら好きな家がいくつもあるけれど、自分の予算内の家はどれもこれも気に入らない」という場合はどうしたらいいのでしょうか。 このようなケースは実は多々あります。当然のことですが、自分の予算を超えた家は買えません。ですので、自分の予算内の家がどれも気に入らないというのであれば、「家を買うのか、買わないのか」の判断をし直さなければなりません。 「自分の理想にぴったりと合った家でなければお金を払うつもりは絶対にない」というのであれば、「今は買わない」という判断になると思います。ただし、この場合注意していただきたいのは、その決断はもしかすると「場合によっては家は一生買わなくてもいい」という決断になっている可能性があるということです。Please click the following link and continue reading the rest of the article. 自分の貯金能力が不動産の年間上昇額を下回っている場合は（現状の値上がり率ではほとんどの人がそうだと思います。一週間で30万円貯金できる人はあまりいません！）、将来的に自分の理想の家を買うことができるようになる可能性は、予期しない大きな収入が入る、今よりもはるかに収入の高い仕事に就く、地価がまた暴落するなどの事態が起こらない限り、「ない」ことなります。つまり、このうような起こるかどうか保障の無い事態がもしも起こらなければ、一生家を買わないことになります。それで本当にいいのですか？ ここでの判断が「やはり家を買う」ということであれば、理想にこだわるのではなく、自分の家に今必要な最低限クリアすべき項目にだけに注目するようにしましょう。 アメリカでは日本と違って、買った家に一生住む人はほとんどいません。家は一生に一度の買い物ではなく、一生に何度もする買い物です。家族構成などが変われば、家の買い替えをするのが普通。家を買い換えても、不動産の値上がりに伴って生じた利益は次の不動産に受け継がれていきます。 確かに「買いたい家」は予算内の物件には一つも無いかもしれませんが、今最低限必要な機能を備えた「買うべき家」はどうですか？　それも一つも無いでしょうか？ 「買いたい家」はもっと素敵な家かもしれませんが、今「買うべき家」はどんな家ですか。「買いたい家」はサンタモニカにあるかもしれませんが、「買うべき家」はハイランドパークにあるのかもしれません。「買いたい家」は広い庭付きかもしれませんが、「買うべき家」はコンドミニアムなのかもしれません。「買いたい家」は床がピカピカのハードウッドかもしれませんが「買うべき家」は汚れたカーペットを剥がして自分でＩｋｅａのフローリングを入れる家なのかもしれません。またもしかすると今「買うべき家」は、とりあえず不動産上昇傾向の波に乗るための足がかりの機能を満たしさえすれば、それだけでいいのかもしれません。 このようなプロセスを経て、「買いたい家」ではなく「買うべき家」像がはっきりとすれば、予算内で迷い無く家を購入することが出来るのではないかと思います。

  日本在住の投資家の方に朗報！　日本に住んでいても、アメリカでローンが借りれます。  例えば私のブローカーであるDilbeck Real Estate Real Livingのパートナー、Surety Financialの場合はローンの金額が$450,000以上、頭金が４０％以上なら、アメリカに住所、仕事、永住権などが無く、収入も日本国内からだけでも30年固定金利の住宅ローンを組むことが可能です。 このローンが使用できる条件は以下です。  購入金額：$750,000 ローン額：$450,000 頭金：$300,000　（40%） 建物：4ユニット以下  金利は日によって変わりますが、このような外国人投資家ローンの金利はアメリカ国内の普通のローンよりも金利は高くなります。   借入額が$450,000以上と大きくなければならないこと、頭金が最低でも$300,000以上必要なこと、住宅ローンであるためには建物が4戸以下でなければならない、など不便な条件がついてしまっていますが、例えば以下のような実際の物件に利用することが可能です。(残念ながらこれを書いて直ぐにエスクローに入ってしまいました。)    1733 S Mansfield Ave, Los Angeles, CA 90019 リスティング価格　$797,000 床面積　4685ＳＱＦＴ 敷地面積　6249ＳＱＦＴ 2階建て 4ユニット 1930年築   現在の賃貸収入（／月） 1595ドル 1495ドル 1072ドル 1072ドル 総計　家賃収入　5234ドル／月　　年家賃収入　62,808ドル　　   仮にリスティング価格で、頭金４０％で購入したとすると表面利回りは7.8%になります。 今、仮に金利を４％とすると   ローン返済額／月　　　$2283 固定資産税　（年額が購入額の1.25%と想定）$830 火災保険料（想定）　$200 マネージメント費用（家賃収入の10%と想定）　$523 建物周辺掃除代　$50   上記の基本的な固定費用合計　$3886   現在のロサンゼルス市の空室率は約４％ですので、月家賃収入を$5025　（5234ドルの９６％）と想定すると、   キャッシュフローは月$1139　（5025－3886）となります。 　 費用には修理費用や現状では金額が不明なその他の雑費などが含まれていませんので、実際のキャッシュフローはもっと小さいかもしれません。厳密にはセラーから聞いて費用をもっと吟味しなくてはなりませんが、ローンの支払い後もキャッシュが残る“ポジティブキャッシュフロー”である可能性が高いと思います。 […]

地価が激安の今、ロサンゼルスでは賃貸物件を購入する人が増えています。   日本で「アパート経営」というと、中小企業のオーナーとか、昔からの地主など、お金に相当な余裕がないと出来ないような印象がありますが、ロサンゼルスではごく普通のサラリーマンの方でも結構気軽に賃貸物件を買う場合が多いようです。    という私も賃貸住宅オーナーの一人。土地バブル崩壊直後に小さなDuplexと呼ばれる、２軒で一つの建物になっている賃貸住宅を自宅付近で買いました。建物の手直しに思った以上の費用がかかりましたが、いいテナントさんに恵まれて自分の時間をほとんど使うことなく順調に経営しています。まだまだ賃貸物件は買い時なので、できればもっと物件を購入したいと思っています。　    このように結構気軽に始められるアメリカでの賃貸住宅への投資。いったいいくらぐらいの利益が出るのでしょうか。   以下簡単に事例で説明してみたいと思います。    これはロサンゼルス付近で物件が安価でハイリターンが得られる割に危険はさほどでもない（個人お感覚によりますが）ために、賃貸住宅投資先として人気が非常に高いイーストロサンゼルスにあるボイルハイツ地区での事例です（住宅投資に対するリターンは地価が安く、従って治安があまりよくない地区ほど高くなる傾向があります。ハイリスク＝ハイリターンというわけです。）    例えば４ユニット（全部1寝室１バスルームですが、古い建物なのでかなり広くゆとりある間取りです）のアパートを$285,000で買ったとします。    賃貸料は　１号室　＄830    ２号室　＄820    ３号室　＄600　号室     $ 350                    合計     月額 $2600   です。（余談ですが、同じ間取りでも賃貸料に差があるのは、ロサンゼルスではレントコントロールという決まりがあり、年間決まった割合しか値上げできないからです。オーナーが変わっても賃貸料は前オーナーの時から決まり以上に上げることはできません。一般的には古くから住んでいる人ほど賃貸料が安くなります。）    頭金３０％＝$85,500ドル、クロージングコストが＄8,550で、30年ローンを組むとしましょう。ローンの利子率は常に変動しますが、ここでは仮に5.1％としてみます。固定資産税が購入価格の1.125％、火災保険が年$1500、庭などの掃除段が月$50とすると、ローンなどの毎月の支払いは$1525となります。つまりすべてが順調に行っているときは月額1075ドルの収入になるわけです。    テナントが出て行ってしまってしばらく空き家になってしまったときの収入減や建物の修理費用をこの収入から出さなければならないので、収入全部が利益になるわけではありません。ですが初期費用約$94,000ドルの支払いで、もしも今後土地の値上がりがインフレ率ぐらいだとしても、30年後には現在価値で＄285,000の物件が手に入り、しかも毎月現在価値で$2600の収入が得られることになります。しかもそれまでの30年の間も、常に収入が毎月入ってくるわけで、「苦労してローン完済を待つ」というよりは、「収入を得ながら楽しく過ごす」というのに近いと思います。これは普通に考えて、かなりおいしい話だといわなければなりません。今あなたが３０―３５才だったら、定年退職後を考えるとびったりですね！　そんなに若くてたくさんの貯金がある人は少ないかもしれませんが、もしもあなたがその一人だったら、ぜひ将来のためにこのような投資を考えていただけたらと思います。（ここでは頭金３０％としましたが、状況によっては２０％、自分でユニットの一つに住むならもっとずっと低くても大丈夫です。ご相談ください。）    今度はあなたが定年後の生活を考え始めている５０才ぐらいだったとしてみましょう。アメリカではそれでも３０年ローンを普通に組むことができるのですが、１５年ローンにして６５才ぐらいになったときにローン完済。賃貸料のすべてが懐に入ってくる（といっても修理代や固定資産税の支払いは忘れないでください）状態にしたいとします。    利子率は常に変動しますが、ここで仮に１５年ローンの利子率を4.8％としてみましょう。上記と同じ条件だとすると毎月のローンなどの支払い（固定資産税、保険料など込み）は約$2000。大きな修理が出たりや空き家になったりするとマイナスになる時期もあるかもしれませんが、普通は他からの収入をどんどんつぎ込なくてはならない状況ではないと思います。    また15年、30年の長い間には現在マーケットレートの賃貸料を支払っていない２軒のテナントが必ずいつかは出て行くと思われます。そうすると賃貸料を$700ぐらい上げられるので、途中で経営はずっと楽になるはずです。上記の二つの試算は非常に固めの計算だと思ってください。    またもう一つ声を大にして言いたいのは、この物件は将来家賃を値上げできるポテンシャルがあるという点はものすごくいいのですが、現在の家賃と価格だけを比較した場合「普通の人はなかなか探せない恐ろしくお得な物件」などではない、ということです。世の中には、普通にはありえないお得な物件を例にして「ものすごく儲かる」話だけをする人がいますが、これはそうではありません。実際につい最近私がお手伝いして物件を買った人を例にして、多少数字を単純化しただけですので。    ということで、私は個人的に住宅不動産投資はとてもいい投資だと思っています。   ただ「物件を買ったエリアの治安が突然悪化、テナントがみんな出て行ってしまう」とか「全米の景気が悪化、賃貸料が半減」とかという、確率は非常に低くても絶対にありえないとはいえないリスクはもちろん存在し、ここでは書ききれませんが、そのようなリスクを減少させる方法も存在します。    投資はやはり個人責任。これまで書いてきたことも単なる試算の域を出ませんし、将来収入などを保証するものではないことをご了承ください。実際に物件を購入するにあたっては、いろいろな要素をご自分でよく考えてみる必要があると思います。ご質問があれば、いつでもお答えいたしますので、お気軽に御連絡ください。 Image: thephotoholic / FreeDigitalPhotos.net