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1031 エクスチェンジって何?

1031 エクスチェンジって何?

アメリカで不動産投資をしている人と話していると、必ずと言っていいほど話題に上るのは1031 Exchange(テンサーティワン・エクスチェンジ)。ここではこの1031 Exchangeとは何かを簡単に説明してみたいと思います。   自宅用ではなく、投資用として不動産を持っている場合、その不動産を売ると利益に対して課税されます。例えば20万ドルで購入した賃貸住宅を30万ドルで売った場合は、10万ドル(30万ドル−20万ドル)が利益となり、それに対してキャピタルゲイン課税されます。(利益を確定するには実際はもっと細かい計算が必要ですが、ここでは省きます。)キャピタルゲイン税率は収入その他の条件で変わりますが、一般的に言って10%~40%の間です。“利益の三分の一ぐらいは課税される”と覚悟しておいた方がいいと思ます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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セラーが陥りやすい落とし穴!引っ越してから家を売るときは気をつけてください。

セラーが陥りやすい落とし穴!引っ越してから家を売るときは気をつけてください。

家を売るときには、まず引っ越しをしてから売るオーナーさんはかなりたくさんいらっしゃると思います。引っ越してしまえば、度重なる内覧のたびにスケジュールを調整したり、慌てて家の片付けをする必要もありません。後は不動産エージェントに任せて、次の家でゆっくりしていられます。   私物がなくなった家は広々としますし、掃除もステージングも自由自在にできます。内覧の予定もオープンハウスもどんどん入れられますから、売れやすくなる場合が多いと思います。そのため、売り出す前の引っ越しを勧める不動産エージェントも多いと思います。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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中国からの資金持ち出し規制、アメリカ不動産マーケットにも影響?

中国からの資金持ち出し規制、アメリカ不動産マーケットにも影響?

中国の資本流失規制強化が世界の不動産マーケット関係者を心配させています。Bloomberg Newsの今年2月16日の報道によると、”中国人を動揺させた規制強化は昨年12月31日、国家外為管理局(SAFE)からの声明で発表”されました。”SAFEが示した新たな要件の一つは、外貨を購入する国民は年間5万ドルという外貨割当額を海外不動産投資に使わないという誓約書に署名が必要というものだった。違反者は政府の監視対象者リストに載り、外貨入手を3年間禁じられ、資金洗浄捜査の対象になる。” とのことです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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不動産取り引きにおける“署名”について。海外からでも大丈夫です。

  不動産を売ったり買ったりする時には、契約書を’はじめ、たくさんの書類に署名をしなければなりません。アメリカでは印鑑は使わないので、「この書類に同意します」「この書類を確かに読みました」という証明は署名(サイン)で行うことになります。不動産取引では、署名をした書類そのもの(Wet Signatureと呼ばれます)のコピー、スキャン、ファックスなどを現物同様に扱うのが普通です。署名をした書類をスキャンしてEメールで渡すのが最も一般的で、オリジナルを郵送する必要も保管する必要も通常はありません。 取り引きに使う書類には、売り手と買い手の両方の書名欄があるのもが多くなっています。この場合は、片方が署名した書類のコピーにもう片方が署名し、両者が署名した書類のコピーを双方で保管するのが普通です。ただ片方が署名をするのを待っている時間がない場合などは、署名が必要な書類を2部コピーし、一部には売り手が、もう一部には買い手が署名する方法がとられることもあります。このように”カウンターパーツ”で署名しても、一枚の紙に両者が署名しているのと同様と見なされます。Please click the following link to read the rest of the article.  最近は「電子署名」も手書きの署名と同様に扱われるようになっています。Docusign、Digital Inkなどの電子署名サイトを使えば、メールアドレスに署名が必要な書類を送り、画面上で署名することが出来ます。これだとプリンターもスキャナーも要らないので大変便利です。私のお客様にも、ほとんど全ての書類を電子署名サイトを使って署名していただいています。ただ銀行によっては電子署名を不動産取り引きに使用しないところもあり、抵当流れ物件やショートセール物件の取り引きは従来どおり手書きの署名が必要なこともあります。 上記の例外はエスクローに提出する書類です。不動産エージェントがお客様に署名していただく書類は、契約書からはじまり、修理箇所の交渉、コンティンジェンシーを外すなど、大雑把にいうと”合意形成”のために使用されます。これに対して、全ての手続きが公正に正しく行われているかどうかを見極める「審判」の役割を持つエスクローからの書類は、”決まったことを確認する”書類と言えます。例えばカリフォルニア不動産協会のスタンダードな書類を使って双方が値引きに合意した場合、エスクローからくる同じ内容に書類にも署名しなければなりません。合意形成に加えて、確認の書類が必要だからです。確認・最終決定の機能があるエスクロー書類への署名はよりきびしく信憑性が問われるため、電子署名は使えない場合が今のところは多くなっています。署名した書類をスキャンしてEメールすればいい場合が大半ですが、エスクロー会社によってはオリジナルの現物(Wet Signature)を送って欲しいと言われることもあります。 さらに不動産を売り渡すことに同意するDEEDへの署名は、最も厳しく信憑性が問われるため、公証(Notary)が必要になります。アメリカ国内でこれを行うのは簡単で、街中のコピーセンターなどでNotary Publicをやっているところを探し、書類と身分証明書を持っていき、$10-15ほど払ってNotaryの資格のある人の目の前で署名すればおわりです。不動産の名義が夫婦片方のものになっている場合、もう片方の人がQuite Claim Deedに署名しなければならないこともあります。不動産を購入する場合も、夫婦片方だけの名義にする時は、もう片方の人がQuit Claim Deedに署名しなければなりません。 ただしアメリカ国外だと話が違ってきます。公証できるところは国外では通常アメリカ大使館のみになり、地方にいる場合などは大使館のある都会まで行かないと公証ができません。しかも日本のアメリカ大使館の公証は非常に混んでいて、予約が1ヶ月ほどとれないことも。(日本は公証についての協定を結んでいるので、本来は日本の公証がアメリカで通用するはずなのですが、登記事務所に前例がないと問題になる可能性が否定できません。そのため、通常は大使館で公証してもらうことをお勧めしています。)本人及び夫婦の片方が海外在住だったり、海外出張が多い場合は、誰がDeedに署名しなければならないのかを出来るだけ早く調べ、計画を立てておく必要があります。 このようにみていくと、不動産取引の署名については、本人がアメリカ国内にいなくても十分対応できることが分かっていただけると思います。Eメールさえ使えれば、本人が全世界のどこにいても、ロサンゼルス市内にいるのと同じスピードで手続きをすすめることができます。公証は国外だと面倒になりますが、これもあらかじめ予定を立てておけば大使館とフェデックスを利用して対応できます。

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Q&A 家を売ることを考え始めました。まず何をしたらいいですか?

Q 家を売ろうかなーと考え始めたら、まずやるべきことは何でしょうか? A まず私に連絡してください! ロサンゼルスダウンタウン付近、パサデナ、バレー方面にお住まいの方はもちろん、それ以外の地区やカリフォルニア州以外の方でもアメリカ国内であればご連絡ください。私が直接取り扱えない地区の場合は、私のブローカーDilbeckの提携ネットワークを使ってご希望に沿う、優秀な不動産エージェントをご紹介します。地区にもよりますが、都心部の場合はたいていは日本語が話せるエージェントをご紹介できると思います。この時点では、まだ家を売ることを決めていなくても全然構いません。「売るかもしれないけど、売れる値段も分からないし、どうしよう」、「売るには費用がかかるのかなあ」などと迷っていたり、考え中の状態でもOKです。不動産エージェントの仕事は右から左に物件を動かすだけではありません。’皆様のお役に立つような様々な情報を提供し、正しい判断をしていただく手助けをすることが私どもの大切な存在意義です。ぜひ、情報源としてご活用ください。Please click the following link to read the rest of the article.  Q エージェントに連絡したら、まず何をするのですか? A 私の場合は、まず無料のコンサルテーションをいたします。私がご自宅に伺うか、南パサデナ、パサデナ、ラキャナダなどにあるDilbeckのオフィスにお越しいただいても構いません。「なぜ家を売ろうと思うのか」あるいは「どういう条件が整ったら家を売りたいのか」「売った後はどこに引っ越す予定か」など、状況をお話ください。コンサルテーションを通じて考えるべき事項を整理し、今後の方針を立てるお手伝いをいたします。税金の問題、売るまでに何を修理するのか、修理するといくらかかるのか、売った後はどこに住むのかなどの疑問もたくさんあると思います。それらの質問にも出来る限りお答えし、必要な場合は適切な専門家をご紹介します。 Q 家がいくらで売れるか知りたいのですが? A コンサルテーションの前に住所をお知らせいただければ、あらかじめ付近のマーケット状況を分析しておきます。それをまとめたレポートが俗にCMA(Comparative Market Analysis)と言われるレポートで、周辺の似た家(Comparative、またはコンプ)が最近いくらで売れたかなどが書かれています。これを見れば大体自分の家がいくらで売れそうかが分かります。「家の販売予想価格だったらZillowのZestimateで分かるよ」と言う人もいますが、コンピュータープログラムの予測よりも、一つ一つの物件を人が手作業で見て比較する方が正確だと思います。特に丘陵地などで僅かな高低差で家の価格が大きく変るような地区ではなおさらです。(コンサルテーションは無しで、とりあえず家の販売予想価格だけ知りたい場合は、その旨ご連絡ください。すぐにEメールや郵送などでお送りします。)

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これは役立つ!家の基礎についてのメールマガジン

  私がいつも楽しみに読んでいるメールマガジンは、Foundation Worksという丘陵地が多い東北ロサンゼルス周辺では非常に良く知られた家の基礎修理、基礎検査専門会社のオーナーさんが発行しているものです。 家を買う時、一番問題になるのは家の基礎。基礎は当然ながら地面の上にあり、どの家でも基礎の下の地面は時間とともに家の重さで沈んでいきます。基礎の沈み方は完全に均等ではないことが多く、その結果、古い家ではたいていは床が完全に平らではなくなっています。ただし床のでこぼこには、このような「普通」の沈下の粋を超えた、基礎の問題が原因になっていることがままあるのも事実です。Please click the following link to read the rest of the article. このメールマガジンでは基礎の問題を事例で紹介、また基礎の問題を起こさないために何をすべきかを、いかにも工事屋さんらしく訥々と説明しています。「基礎の問題」などと聞くと、ものすごく怖いことのように思えますが、たいていは修理が可能。このメルマガのおかげで、私にも基礎の基礎知識(笑)ができつつあるようです。 つい最近来たメールは、ドアの側の壁のひび割れについて。我が家にもありますし、最近売り物件でも頻繁に見るのですが、ここ数年の雨不足で土が緊縮したおかげで目立つようになっているとは知りませんでした。基礎を守るためには家の周囲の水捌けが一番大切。カラカラになった基礎の下に地面に水が流れ込んだら、今度は土が膨らんで、ひび割れがますますひどくなるのは目に見えています。このメルマガのネタにならないように気をつけてください。  皆さんも、購読してみてはいかがですか?

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家に欠陥がある場合、売り手は修理する義務がありますか?

答え:ありません! 家の売買というのはお店で掃除機や洗濯機を買うのとは大きく異なります。壊れている掃除機や洗濯機を買わされたら誰でも怒ると思いますが、不動産とは実は「壊れたまま」売って当たり前の商品。新築なら多少話は別かもしれませんが、ほとんどの不動産は建ってから長い年月が経っているので、ホームインスペクターが調査をすれば現在の基準などに合わない箇所が山のように出てくるのが普通です。そのような修理箇所を全部売り手が直すなどは到底期待できません。Please click the following link to read the rest of the article. お客様の中には「壊れている家を売るとは何事だ」とか、「明らかに欠陥があるのに修理費を出さないなど、売り手が間違っている」などと憤慨されてしまう方も稀にいらっしゃいますが、それは不動産取引と普通の物品の売買を同じと見てしまう考え方からきているように思われます。現代の消費者はいろいろな法律で守られているので、お店で壊れたものを買わされ、しかもそれを直してもらえないなどは考えられません。ところが、不動産の売り手には「欠陥が無い状態で家を売る」などという義務は全くなく、「知っている問題があったら必ず知らせる」「買い手が自由に家や周辺の状態をチェックできる機会を与える」という義務しかありません。つまりこのような義務さえ果たせば、どのような欠陥住宅であっても売って構わないのです。事実、半分火事で焼けた家、雨漏りのためにカビで部屋が覆われた家なども普通に取引されています。 買い手は調査期間に出来るだけの調査をし、その結果を見て予想外の大きな欠陥があれば修理や修理代を請求します。売り手はその請求に応じても応じなくてもよく、買い手はその反応を見て、買うのか、買わないのかを決めることになります。 それでは売り手が修理や修理費請求に応じることが期待できる家の欠陥とはどういうものなのでしょうか。例えばロサンゼルス周辺では平均的な築60年程度の家を買うとしましょう。築60年の家に普通に起きる消耗による問題、いわゆる「ガタがきている」状態に対する修理は「築60年なんだからしょうがないだろう」といわれてしまうだけでなかなか修理に応じてはもらえません。また家を見たときに専門家でなくてもすぐ分かったはずの問題も「家を見に来たときに分かったはずなのに、何で今頃文句をいうのだろう」と思われてしまいます。売り手が「これは言われてもしかながない」と思うのは、それ以外の普通のアメリカ人の常識から見て「予想外」の問題。売り手が値段をつけた時点で築年数などからは予想できなかった欠陥で、例えば「床下をチェックしてみたら基礎にヒビが入っていた」とか、「家から出ている下水管が割れていて掘って取り替える必要アリ」などがそれにあたります。 現在は売り物件が少ないのに家を買いたい人はたくさんいる「売り手市場」です。一つの家にいくつものオファーが集まる状態なので、家の欠陥が見つかってもその修理の請求に応じる売り手はなかなかいなくなっています。その欠陥を公開してもう一度マーケットに物件を戻せば、またたくさん買い手が集まってくるからです。 オファーを出すときは、上記を考慮に入れた上で金額を考えるようにしましょう。またこれから家を売ろうとしている人の場合は、「これは言われてもしかたがない」と思うような欠陥を事前に全部見つけておき、あらかじめ買い手に知らせておくのがいいと思います。売り手市場の場合は、買い手がまだ他の買い手と競争している状態の中で欠陥を知らせておいた方が、買い手に納得させやすく、時間の節約になるからです。

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家に含まれるもの Fixtureって何?

不動産を買う時、皆さんその“不動産”には何が含まれているかご存知ですか? 土地、屋根、柱、床、基礎、窓、塀などなど、不動産は様々なパーツから構成されています。不動産を買う時は、そのパーツを全部まとめて買っているわけですが、中には「これは不動産の一部なのか?」と迷うようなものもあります。  例えばダイニングルームの素敵なシャンデリア。これは不動産の一部でしょうか? 正解はYES。バイヤーが家を見に来て買うと決めた時にそのシャンデリアがそこにあったら、どんなに高価なものであってもセラーは断り無しに外して持っていってしまうことは出来ません。一般的に、家の構造にしっかりとくっついていて、簡単に外せないものは“フィスクチャー”と呼ばれ、不動産の一部と考えられています。 Please click the following link to read the rest of the article.  では次の質問。リビングルームの窓にかけられている素敵なカーテン。これは不動産でしょうか? Yesと答えた人、正解です! カーテンなんか簡単に外せそうですが、カリフォルニア一般的契約書では不動産に分類されています。ブラインドも同様です。家を売る場合は、次の家に持って行きたい高価なシャンデリアや照明器具、カーテンなどはあらかじめ外して、置いていって構わないものに付け替えておきましょう。 それでは洗濯機や乾燥機は? 「あれは重いから簡単に動かせない。だから家の一部。」と答えた人、残念ながら不正解です。いくら重くても、コンセントやガス管などにつながっているだけでは、家の一部とはいえません。ただ確かに動かすのは大変なので、洗濯機、乾燥機、冷蔵後、独立式のガスレンジなどは置いていってくれるセラーも多いのは確かです。  家具や壁の絵などはもちろん不動産には含まれません。ただし作り付けの棚は家の一部です。それではファミリールームのフラットスクリーンTVはどうでしょうか? これはコンセントでつながっているだけですので、家の一部ではありません。ただしTVを支えているブラケットは不動産の一部です。  では、家の外はどうでしょうか? プールはもちろん不動産の一部です。家だけではなく、地面にしっかりと固定されているものは不動産になります。植木や塀デッキなどももちろん不動産。でも玄関前においてある鉢植えは不動産ではありません。ただし据え置き式の噴水などは、その地面や構造物への固定の方法によっては不動産の一部かどうか、簡単には言えないものもあります。  このように家の中には不動産かそうでないかがぱっと見ただけでは分かりにくいものがあります。家を売る場合は、売り出す前に不動産エージェントと一緒に家を一回りし、家と一緒に売りたくないもののリストを作成するといいと思います。契約上通常は家に含まれないものでも、誤解を与えそうなものはリストに入れておきましょう。取り外してしまうのが理想的ですが、それが無理なら「これは取引に含まれない」とバイヤー側のエージェントに事前に知らせて置く必要があります。  家を買う場合は、セラーが何を家と一緒に売るつもりなのか、できれば事前に聞きだしておくのが得策です。もしも分からない場合や、調べる時間が無い場合は、できるだけ何も要求しないほうがいいと思います。繰り返しになりますが、今は売り手市場なので、細かいことでもめない方がいいからです。  オファーが通った後で、もしも欲しいものがあったら頼んでみると以外にすんなりと置いていってもらえることもあります。重くて動かすのが大変そうなものほど、置いていってもらえる可能性が高いと思います。私がつい最近バイヤーをお手伝いしたケースでは、セラーがベッドとドレッサーのセットを置いていってくれました。またセラーさんをお手伝いしたケースでは、親切にもフラットスクリーンTV、ダイニングセットなどを置いていき、バイヤーはとても喜んだと聞いています。(契約外のものを置いていく場合は事前に相談する必要があります。)

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リスティング価格は低めに出した方が高めに売れる? セラーとして知っておくべきこ

家を売るとき、売り手として一番気になるのは「いったいいくらで売り出したらいいのか」ということだと思います。 売り手としては不動産を可能な限り高い値段で、短時間で、できるだけ簡単に売りたいと思うのが当たり前。それを実現するのがリスティングエージェントの役目です。 可能な限り高い値段で家を売るにはどうしたらいいか。そのためにはマーケティング、家のコンディションを出来るだけよくしておくことなどなど大切なポイントがいくつもありますが、もしかすると最も大切なのが「高すぎる値段で売り出さない」ということなのかもしれません。 それでは低めの価格でマーケットに出した家は、どうして高めの価格で売れていくのでしょうか?Please click the following link and continue reading the rest of the article. 「低めの価格で出た物件は注目を集める」 バイヤーからみて「よい物件」とは、同じ内容の家よりも価格が安い物件です。バイヤーのエージェントは相場がわかっているので、「よい物件」がでると必ず自分のバイヤーに連絡します。インターネットでリスティング情報をいつもみているバイヤーも、「いい物件」がでてくるとすぐに気がつき、メモを取ったり、知人に話したりします。このように「よい物件」は、そうでない物件よりも格段に多くの人に知られることになります。物件を知っているバイヤーの数が増えるほど、きちんと購買力がある、いい値段をつけてくれるバイヤーにめぐり合う確率が高まります。 「人気物件にはリスティング価格よりも高いオファーが’出てくる」 このようにリスティング時点で注目を集めた家がオープンハウスなどをすると大勢の人が集まってきます。オープンハウスに来なかった人もエージェントが様子を観にきたり、リスティングエージェントに電話したりするので、物件への注目度合いはわかります。またバイヤーのエージェントも「これは良い物件だから人気がでて、オファーを出す人が他にもいるかもしれない」とバイヤーに忠告するでしょう。そうなるとバイヤーは「この家は人気がある家だ。競争に勝つためにはオファー価格を上げなければ」と考えるようになります。 バイヤーがオファーを出すときは、通常はマーケット価格を調査した上で適正価格でオファーしてくるので、リスティング価格がオファー価格と一致するわけではありません。人気物件だと判断されると、この適正価格に上乗せした価格が出てくる確率が高まると思います。  「カウンターオファーでさらに価格上昇」 オファーが数件集まった後は、オーナーがバイヤーにカウンターオファーを出して「もっと高い値段に変更して欲しい」という条件を出します。オファーが他に無い場合は、バイヤーが価格を変えることはめったにありませんが、バイヤーが何人もいるとほとんどの人は値段を上げてきます。そこでもともとリスティング価格より上の価格がさらに上昇する可能性があります。 「エスクローに入った後もバイヤーはプレッシャー大」 一番いいオファーを出して、勝ち残ったバイヤーは他にも買いたい人がいることが分かっています。「高い値段をはじめは言っておいて、エスクローに入ってから交渉して値段を下げてもらおう」などと考えているバイヤーも世の中にはたくさんいますが、そのような考えは人気物件には通用しません。セラーは他にも買ってくれる人がいる強い立場なので、値下げには応じません。バイヤーもそれは分かっているので、値下げ交渉はあまり起きないと思います。いい物件として市場に出ると、エスクローに入ってから金額が変わるリスクもかなり回避できます。 不動産はリスティング価格がいくらであったも、結果的にはマーケット価格周辺で売れていきますが、低めの価格で出た物件はこのような過程を経てマーケット価格を多少越える値段で取引される可能性がより高まると思います。 「高すぎる価格で売り出してしまうとあとが大変」 逆に不動産を売るときの最大の間違いは高すぎる値段で売り出してしまうことだと思います。 誰もオファーを出さないので、物件はマーケットに何週間も出たままになります。そうなると「しばらく売れてないからこれくらいの値引きには応じてくれるだろう」と思われて、リスティング価格以下でオファーが出てくるようになります。それも出てこないとなると値段を下げなくてはなりません。値段を多少下げても一度市場に出てしまった物件はもう前ほど注目されません。逆に「何か問題があるから値下げしたのでは」などと思われてしまいます。皆が何週間も’欲しがらなかった物件を欲しがる人は少ないものです。 このような状況に直面したら、大幅な値下げを敢行して「あ、この値段ならいい物件だ」と思われるようにし、そこから価格をビルドアップしていくのが得策です。このようにすれば、結果的にはマーケット価格周辺で売れるとは思いますが、それまでに長い時間がかかります。低めの価格で出したのと同じ結果を得るために、多くの無駄な時間がかかってしまうのです。またエスクローに入ってからも、立場の強いバイヤーと付き合っていかなくてはなりません。 もしも値段のつけ方で迷ったら、安い方にしておく方がリスクが少ないと思います。 リスティングエージェントを選ぶときは、エージェントが推薦するリスティング価格でエージェントを選ばないようにしましょう。エージェントの中には、高い価格を提示してセラーを喜ばせ、契約をとってしまうのが得策と考える人もいます。バイヤーの利益を真剣に考えるエージェントは、データに基づいた正直な価格を出してくるはずです。  

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