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フォークロージャー物件はもう割安でない?

フォークロージャー物件はもう割安でない?

「フォークロージャー物件は安い」と思っている方。その「常識」はそろそろ改めなくてはならないかもしれません。売り物件が少なく、不動産の在庫不足が深刻なアメリカではフォークロージャー物件も値上がりし、普通の売り物件との価格差があまりなくなっています。 インターネット不動産サイト Zillow によると、全米ではフォークロージャー物件は普通の売り物件にくれベルト7.7%割安とのこと。ただし、住宅価格が比較的高い人気エリアではフォークロージャーとそうでない物件の価格差はほとんどなくなっています。 Zillowの専門家によると、人気エリアの買い手は価格の上がる前に物件を押さえることに重点を置いているため、フォークロージャー物件にも普通の物件と同じぐらいの値段をつけるバイヤーがいるため価格差が縮まっているとのこと。 私のマーケットエリアであるロサンゼルス北東部、パサデナ、バレー方面でも全くその通りで、フォークロージャー物件でもローン会社がきれいに直して売り出している物件は、同じレベルの普通の売り物件とほとんど同じ値段で売れています。コンディションの悪い物件は修理が必要な分、値段は安いですが、同じようなコンディションの他の売り物件と比べて特に安いとは思えません。 Zillowによると、フォークロージャーとそうでない物件の価格差が小さい都市は以下の通り。 Las Vegas(0%) Phoenix(0%) Sacramento(0.7%) Riverside(1.8%) San Diego(2.4%) Miami-Ft. Lauderdale (2.9%) Los Angeles(4.2%) San Francisco(4.7%). フォークロージャー物件では、スタンダードセールでは通常売り手が負担するシロアリ関連の修理費や、市町村が要求する最低限の家の基準に合わせるための修理(レトロフィット)もバイヤー負担になるケースが多くなります。またローンのコンティンジェンシー期間などにも融通がききません。このようなことを考えると、フォークロージャー物件の価格がほんの少し安いだけでは割りに合わない場合もあります。「フォークロージャー物件だから得」という時期は少なくともロサンゼルス付近ではかなり以前に終わっているように思います。 いまだにフォークロージャー物件の方がずっと安い都市は以下になります。 Pittsburgh,Pa.(27.8%) Cleveland(25.8%) Cincinnati(20.2%) Baltimore(20%) New York City(15.5%)  Source: “Low Inventory Wipes Out Foreclosure Discount,” Examiner.com (Nov. 18, 2012)

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カリフォルニアのフォークロージャープロセス

カリフォルニアのフォークロージャープロセス

ここでは簡単にカリフォルニアのフォークロージャープロセスについて説明してみましょう。物件が抵当流れになるまの仕組みが分かっていただけると思います。 上の図をご覧ください。   ステップ1 オーナーのローンの支払いがしばらく滞ると「Notice of Default」(俗にはNODとよばれます)という通知が発行され、登記されます。 ステップ2 NODが登記されてから3ヵ月後以降に, 「Notice of Trustees Sale」(続にNTSと呼ばれます)という通知が登記されます。オークションの日はこの通知が登記されてから20日以降に設定されます。 ステップ3 オークションが行われます。裁判所前の階段のところなどで行われることが多いようです。オークションの買い手は全額現金で支払いをしなければならず、普通の取引のようにホームインスペクターなどを雇って建物を調査することもできません。中も見れないことが多く、外見だけでいくらで買うかを決めなければならないのが普通。あとで建物に決定的な問題があることが分かってもどうすることもできません。非常にハイリスクな取引ですので、フォークロージャーオークションを専門にしている投資家や「購入金額のすべてを失っても構わない」と覚悟出来る方以外にはお勧めできません。またオークション物件にはMinimum Bidと呼ばれる最低額が設定されているのが普通です。この最低額は普通は銀行のローン残高で、不動産価格が暴落した現在ではMinimum Bid額(=ローン残高)がマーケット価格よりも高い、つまり買っても仕方ない物件が大半です。激安で買える物件はオークションに出る物件のうちのほんの僅かです。 ステップ4 Postpone延期・キャンセル 「Notice of Trustees Sale」が出された物件の総てが予定日にオークションにかけられるわけではありません。実際は予定された物件のセールの大半がpostpone(延期)されます。延期やキャンセルされるかどうかは実際に会場に行ってみるまで分からないのが普通です。延期・キャンセルされる主な理由は、loan modification(オーナーが銀行とローンの月支払額を調整するなどしてローンを支払い続ける交渉)が行われている、ショートセールが行われているなどです。 Sold to Bank Minimum Bid額がマーケット価格よりも高くて誰も買う人がいないと、ローン会社が物件を買う(取り戻す)ことになります。ここで物件はいわゆる「Bank Owned」または「REO」となり、その後ローン会社が不動産エージェントに販売を依頼、銀行所有物件としてMLSに登場することになります。多くのREO物件はごく普通にMLSを通じて売買されますが、場合よってはローン会社が販売をオークション会社に依頼することもあります。その場合は物件は通常のMLSとオークションカタログの両方に登場、今度は裁判所の階段ではなく、ホテルのきれいなイベント会場などで一般向けオークションが行われます。このような一般向けオークションではバイヤーはローンを組んだり、不動産エージェントを雇って一緒にオークションに行ってもらったりもできます。物件の内部を見たり、建物の調査をするチャンスもきちんとあるのが普通です。ただしこのような一般向けオークションには比較的誰でも参加できるので競争が激しく、激安価格で購入できるとは限りません。 Sold to 3rd Party 投資家が購入。たまにはマーケット価格よりも激安価格の物件がオークションにかけられる事もあります。ローン残高(Minimum Bid額)がそんなに高くないのなら、オーナーが自分で売って売値とローン残高の差額を自分のポケットに入れた方がいいと思うのですが、現状を冷静に判断できないオーナー、現実逃避しているオーナーも多く、対処を先延ばしにしているうちにフォークローズされてしまうこともあるようです。 ステップ4 物件が競り落とした投資家、あるいははローン会社のものになります。

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フォークロージャー物件ーこれからどうなる?

フォークロージャー物件ーこれからどうなる?

お客様とお話していると時々「フォークロージャー物件が近い将来ドッと出るという話を聞いたから、今買うのはやめておく」とおっしゃる方がいます。どこやでそういう話を聞いたかたずねると、その元はテレビのニュースなどの全国レベルのフォークロージャーのトレンド。検討しているローカルな地域にそれが当てはまるかどうかわかりません。 ここでは南カリフォルニア、ロサンゼルスのフォークロージャートレンドについてみてみましょう。 全体的にみるとロサンゼルス近辺ではここ一年、フォークロージャー物件の出方はほぼ一定しています。 06037 – Foreclosure Inventories   このグラフはロサンゼルスカウンティのもので、赤が銀行所有物件数、緑がプリフォークロージャー(ローンの支払いが遅れているがフォークロージャーセールの日はまだ予定されていないもの)、青がフォークロージャーセール日予定済みのもの。プリフォークロージャーが夏にちょっと増えているのが気にはなりますが、数は大体一定。去年に比べるとプリフォークロージャー、フォークロージャーセール予定済みともに2割程度去年の同時期よりも減っています。つまり銀行の在庫となる数は今はほぼ去年と同じだけれど、将来の入庫は減っているということで、このままうまくいくといつかは徐々に銀行在庫も解消されていくのではないでしょうか。 次のグラフをみてみましょう。 これによると物件がプリフォークロージャーになってから市場に出るまではなんと1年ぐらいかかり、銀行所有になってからは8ヶ月ぐらいもかかることがわかります。ということで、先ほどのグラフで見た入庫量の動きが実際のフォークロージャー物件リスティング数に影響を与えるのは1年ぐらい先、ということがわかります。しかもこの期間は10%ぐらい去年に比べて伸びています。 06037 – Time to Foreclose ということで、ロサンゼルスカウンティを見る限り、これから1年の間にフォークロージャー物件がドッと増えるような前兆はありません。銀行はたくさんの物件を所有しているので、彼らのさじ加減しだいであるときドッと出したり出さなかったりはできるかもしれませんが・・・。ただ普通に考えれば、彼らのスタッフの数は決まっているわけだし、使っているブローカー数もある程度一定しているでしょうから、全体的な環境に大きな変化がない以上、今やっている数ぐらいをずっと定期的に出していくのが一番ありそうな展開のように思えます。 皆さんはどう思われますか? ちなみは以下はロサンゼルス市の統計です。その他の市についてお知りになりたい方、関連するほかのデータを見たい方はご連絡ください。 Los Angeles,CA – Foreclosure Filings

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ショートセールって何?

ショートセールって何?

最近よく聞くのがショートセールと言う言葉。住宅物件をお探しの人は特に良く耳にすると思います。ここではショートセールとは何かを出来るだけ簡単に説明してみましょう。  ショートセールとは、「不動産物件の持ち主が物件をローン総額よりも安く売って、その売り上げをローン会社にすべて渡すかわりのローン残高をすべて支払ったことにしてもらう」という取引のことです。  不動産価格が下がった結果、多くのオーナーは物件の現在価格よりも多額のローンを抱えています。こういう状況で「リストラされる」「家族の誰かが病気になる」などの事態に遭遇し、毎月のローンの返済がままならなくなると、大変困ったことになってしまいます。不動産価値暴落以前、不動産価格がローン総額を上回っている状態なら、家を売ってローンを全額返済してもおつりが来るので問題なかったのですが、現状では家を売ってもローンを全額返せません。  そこで登場するのがショートセール。銀行に交渉して「家を現在のマーケット価格で売ってそのお金を全部あげるから、それでローン返済は終わったことにしてほしい」と交渉するのです。ローン会社としては「ローン残高-不動産現状価格」が回収できず大損になってしまうわけですが、多くの会社はなんとこのような交渉に応じます!それはなぜかというと、毎月のローン返済ができない人に「金を返せ」といくらいい続けても、無い物は出せません。最終手段は抵当として家を取り上げるしかないのですが、それをやっても結局は現状の不動産価格分しか手に入らない。しかも会社側は取り上げた不動産を自分で売らなければならず、それにかかる手間や時間が大変です。そんなことをするくらいなら、オーナーに売ってもらってローンの残高をチャラにした方が楽だし得、ということになるのです。  ただし銀行としても、本当はローンの返済能力がある人にショートセールを認めてしまっては損なので、その人が本当にローンを返せないのかどうか審査します。多くの場合、利子を負けてあげたり、返済期間を延ばしてみたりして、なんとかローンを返済させようとします。そんな風にいろいろやってみても「どうしても無理、この人はローンが返せん」という場合がショートセールになるわけです。  +++++++++  家を探している人がここで気をつけなければならないのは、MLSなどに「ショートセール」として掲載されている物件は、上記のような交渉がまだ終わっていないどころか、始まってすらいない!! ということです。銀行とのショートセールの交渉は「この金額で喜んで買ってくれるバイヤーがいる」ということが分かって初めてスタートします。ということなので、ショートセールに対してオファーを出してそれにオーナーがサインしてくれても、それで物件を買える保障ができたわけでは全然ありません。そこから初めてオーナーと銀行との交渉が始まるので、結果がどうなるかはオファーが通った時点ではまだ分からないのです。しかもこの交渉には1-3ヶ月、ひどいときには1年以上かかってしまいます。(時間節約のためには通りそうなショートセールと駄目そうなショートセールを事前にある度見分けることが大切です。)   さらに事態を混乱させているのは、エージェントの中に「とにかく銀行との交渉を早くスタートさせよう」としてショートセール物件を破格の安値でリストする人がかなりたくさんいる、ということです。安く出せばすぐに買い手が見つかります。かれらは早く買い手を見つけ、ショートセールの書類一式をローン会社に送りつけ、一刻も早く何ヶ月もかかるかもしれないプロセスをスタートさせようとするわけです。その場合、仮にショートセールをすることはOKになっても、そんな破格の安値がローン会社に認められるわけがありません。しばらくするとローン会社は自分で雇っているブローカーに頼んで正しい値段(BPOと呼ばれます)をつけてきます。破格の値段だからといって応じた初めのバイヤーはローン会社のつけた正しい価格を見てびっくり仰天。買うのをやめてしまうことも多いのですが、リスティングエージェントとしてはそんなことはとうに計算済み。そこで新たに「アプルーブド(Approved 認められた)ショートセール」として物件をMLSにリストし、初めて本気で買い手を捜し始めるわけです。ということなので、ショートセールの激安物件があったら「これは本当の価格ではない」と思った方が無難。単に安いからではなく、「もしも値段が普通でも自分は買う気があるだろうか」を考えた方がいいと思います。   アプルーブド・ショートセールを買うのにかかる時間はほぼ「普通」の物件と同じ考えていただいていいと思いますが、一般ショートセールに初めから付き合うのは大変です。とはいえローン会社がつけてくる価格も通常セールものに比べれば割安なことも多く、特に物件を買うのを急いでいない人、予算が非常にタイトな人はショートセールを探してみるのもいいかもしれません。ショートセール物件を買うには、ここに書いた他にもいろいろと知っておくべきことがありますので、詳しくはお電話等でユカリ・トラヴィスまでお気軽にご相談ください。

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