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よくある質問-売り物件に複数のオファーがきたらどうしたらいいですか? 

よくある質問-売り物件に複数のオファーがきたらどうしたらいいですか? 

  少し落ち着いてきたとはいえ、南カリフォルニアは売り手市場。適正価格で住宅を売り出せば短期間で複数のオファーが来ることが多々あります。もしも、あなたが住宅を売り出していいて、複数のオファーが来たらどうしますか? 対応の仕方は大きく分けると以下の4つになります。(バイヤーの方も、オファーがどのように受け止められるかが分かると役立つ場合もあると思いますので、お時間があったらぜひ読んでみてください。) 1.どのオファーも受け付けない 提出されるオファーの全てが適切な価格とは限りません。提出されたオファーのどれもがあまりにもかけ離れて低い価格だったり、バイヤーに購入する能力があると思えない場合は、提出されたオファーをすべて却下し、より良いオファーが来るのを待つ選択肢もあります。ただしこのような対応をする前に、現在のリスティンング価格が本当に市場にあった価格なのかどうかを、まずよく検討する必要があります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

よくある質問|エスクロー期間(Escrow period)は何日間ですか?

よくある質問|エスクロー期間(Escrow period)は何日間ですか?

カリフォルニア州では、不動産を売買する際、買い手が決まって契約にサインしてから実際に不動産が売れるまでの間、その不動産は「エスクローに入っている(In Escrow)」という言い方をします。その間、エスクロー会社は買い手から手付金(通常は購入価格の3%。頭金の一部)を預かり、住宅ローン会社とのやり取りをはじめ、様々な売買に関する事務処理を行います。 エスクロー期間は南カリフォルニアの場合は30日~45日間が普通です。その理由は住宅ローンのプロセスにこれくらい時間がかかってしまうからです。買う家が決まったことをローン会社に伝えると、まず初めの10日~2週間程度でローン会社は購入物件の価格を査定します。次にもう一度バイヤーの収入等を精査し、ローンがおりることが確実になるまでに概ね3週間程度かかります。その後、Closing Disclosureと呼ばれる費用の明細が発効され、住宅ローンの書類にサイン、ローン会社からエスクローに資金が振り込まれるまでまた1週間程度かかり、合計すると1か月ぐらいなります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

購入する家に”許可なし増築”があるかどうかの確認方法

購入する家に”許可なし増築”があるかどうかの確認方法

前回は、許可なし増築がある家を購入する場合のリスクについて書きました。今回は、そのような許可なし増築があるかどうかを確認する方法について書いてみたいと思います。 ステップ1 :売り物件のリスティング情報に「許可なし増築がある」「ボーナスルーム」などと書かれているかどうかを確認する。 売り物件によっては宣伝文中にきちんと「許可なし増築がある」と書かれていることも多々あります。英語で言うとun-permitted addition という表現が最も一般的です。あるいはもう少しやんわりと「ボーナスルームあり」などと書かれていることもあります。一般の人が見れる宣伝文にはかかれていなくても、不動産業者用のデータベースに記載されていることもあるので、バイヤーエージェントに確認してください。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

建築許可が無い増築に要注意!バイヤーの陥りやすい落とし穴

建築許可が無い増築に要注意!バイヤーの陥りやすい落とし穴

バイヤーの陥りやすい落とし穴の一つとして、「建築許可がない増築部分がある住宅を知らずに買ってしまう」というものがあります。 南カリフォルニアの多くの地区では、住宅に増築を行うときに建築許可をとっていない住宅が非常にたくさんあります。西部無法地帯の名残なのでしょうか。ロサンゼルス市、グレンデール市、市が無いためにロサンゼルスカウンティが直接管轄してるアルタデナ、ラクレセンタの一部、パサデナの一部などは増築に関しては、建築法無法地帯といってもいいかもしれません。 オープンハウスなどで「ボーナスルーム」などと呼ばれている部屋を見たことがある人も多いと思いますが、建築許可がない居住スペースがついている家は実は非常にたくさんあります。部屋が1部屋付け足してあったり、屋根裏が寝室に改造されているぐらいはかわいいもので、中には許可のない別棟が裏庭に建っているものも。全ての部分に建築許可がある家だけを購入対象としていると、家探しが難しくなってしまうほどです。 建築許可がない増築の問題は:i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

アプレーザル(価格査定)無しで住宅ローンが組めるようになる?

アプレーザル(価格査定)無しで住宅ローンが組めるようになる?

住宅ローンを使って不動産を購入する場合、エスクローに入ってすぐローン担当者が行うのは、アプレーザル(価格査定)をオーダーすることでした。オーダーしてから、価格査定の専門家が家を実際に見に来て、完成したレポートがローン会社に届くまでは7-10日かかります。レポートが届いて初めて本格的なローンの審査が始まるのが普通です。 Freddie Macの発表によると、この住宅ローンにおける価格審査のプロセスが省略できる可能性が出てきました。Freddie’s Automated Collateral Evaluation (or ACE) というシステムを使い、既存のデータからローン会社にかかるリスクを計算、リスクが一定値より低ければ、価格査定なしでローンが下せるようになったのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

オファーを提出する時にバイヤーが陥りやすい7つの落とし穴

リアルター協会のrealtor.comに掲載された“バイヤーがオファーを提出する際に陥りやすい7つの落とし穴“という記事を元に、私の意見を含めてバイヤーがオファーを出す際に気を付けるべきことを書いてみたいと思います。   落とし穴1.オファーをすぐに出さない 家の購入は大切なことですし、時間をかけて考えたいと誰しも思うと思います。ただ、長く待てば待つほど、購入できる可能性は減ってしまうのが現実です。どんな家を買いたいのか(買えるのか)を、事前にイメージしておき、それに当てはまる物件が出たらすぐさまオファーを出せるように準備しておきましょう。人気物件はリスティングされてから数日でエスクローに入ってしまうことも珍しくありません。週末にオープンハウスが行われたら、月曜日がオファーの締め切りの場合もあります。即決できるよう、心の準備をしておきましょう。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅ローンの金利は条件によってこんなに違います

私が長年一緒にお仕事をさせていただいているローンスペシャリストの横山貴恵さんがすばらしいニュースレターを送ってくださいました。今回はその記事をお借りして、「ローンの金利は一定ではない」ということをご紹介します。 インターネットなどを見ると住宅ローンの金利が紹介されているページが簡単に見つかります。住宅購入をお考えのお客様の中には、このインターネットなどに載っている金利がそのまま自分のローンにも当てはまると思われている方もいらっしゃいますが、決してそうではありません。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

不動産の種類にはどのようなものがありますか??

不動産の種類にはどのようなものがありますか??

不動産の購入にはさまざまな選択肢があります。土地、一戸建て、マンション(コンドミニアム)…。不動産にはいろいろな種類があります。まずは、種別ごとのメリット、デメリットを知り、自分に合った不動産を購入しましょう。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

日本在住の日本人でもアメリカで住宅ローンが組めるって知ってましたか?

現在アメリカの金利は30年固定だと年利3.5%、15年固定は2.875%という恐ろしいほどの低金利です。少し前までは、金利6%をものすごく安く感じたものですが。不動産の値上がり率は年5%ぐらいなので、金利として銀行に支払う額以上が含み益として手元に戻ってくるわけで、「借りないよりは借りたほうが得」な状態が続いています。 ところがアメリカの一般的な銀行やローン会社で住宅ローンを組むためには、アメリカ長期対座資格、ソーシャルセキュリティ番号、過去2年間以上同じ職業についていて収入があることが必要条件になります。日本に住んでいる普通の日本人の方がアメリカで投資物件などを買う場合、アメリカ人と同じ住宅ローンは組めません。また日本の通常の住宅ローンは海外不動産には使えません。そのため日本在住の日本人がアメリカで不動産を買うには「全現金買いしかない」と思っていらっしゃる方が多いと思います。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

よくある質問ーHOAって何?コンドミニアム、タウンハウスを買うときに注意すべき

コンドミニアムやタウンハウスを探している方はHOAという言葉を聞いたことがあると思います。これはHOAとはHomeowners Associationの略。日本の管理組合にあたります。 HOAは住民から毎月の管理費(HOA FEE)を徴収し、それを共用部分の管理費、保険費用や将来の修理に備えた積立金に充てています。ロサンゼルス周辺では管理費は通常月$200~$500程度。プールがなどの共用施設が充実していたり、ガードマンを雇っていると管理費が高くなります。 コンドミニアムやタウンハウスの購入を検討するときには、HOAについてとりあえずまず以下の項目をチェックすることをお勧めします。I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I […]

不動産取り引きにおける“署名”について。海外からでも大丈夫です。

  不動産を売ったり買ったりする時には、契約書を’はじめ、たくさんの書類に署名をしなければなりません。アメリカでは印鑑は使わないので、「この書類に同意します」「この書類を確かに読みました」という証明は署名(サイン)で行うことになります。不動産取引では、署名をした書類そのもの(Wet Signatureと呼ばれます)のコピー、スキャン、ファックスなどを現物同様に扱うのが普通です。署名をした書類をスキャンしてEメールで渡すのが最も一般的で、オリジナルを郵送する必要も保管する必要も通常はありません。 取り引きに使う書類には、売り手と買い手の両方の書名欄があるのもが多くなっています。この場合は、片方が署名した書類のコピーにもう片方が署名し、両者が署名した書類のコピーを双方で保管するのが普通です。ただ片方が署名をするのを待っている時間がない場合などは、署名が必要な書類を2部コピーし、一部には売り手が、もう一部には買い手が署名する方法がとられることもあります。このように”カウンターパーツ”で署名しても、一枚の紙に両者が署名しているのと同様と見なされます。Please click the following link to read the rest of the article.  最近は「電子署名」も手書きの署名と同様に扱われるようになっています。Docusign、Digital Inkなどの電子署名サイトを使えば、メールアドレスに署名が必要な書類を送り、画面上で署名することが出来ます。これだとプリンターもスキャナーも要らないので大変便利です。私のお客様にも、ほとんど全ての書類を電子署名サイトを使って署名していただいています。ただ銀行によっては電子署名を不動産取り引きに使用しないところもあり、抵当流れ物件やショートセール物件の取り引きは従来どおり手書きの署名が必要なこともあります。 上記の例外はエスクローに提出する書類です。不動産エージェントがお客様に署名していただく書類は、契約書からはじまり、修理箇所の交渉、コンティンジェンシーを外すなど、大雑把にいうと”合意形成”のために使用されます。これに対して、全ての手続きが公正に正しく行われているかどうかを見極める「審判」の役割を持つエスクローからの書類は、”決まったことを確認する”書類と言えます。例えばカリフォルニア不動産協会のスタンダードな書類を使って双方が値引きに合意した場合、エスクローからくる同じ内容に書類にも署名しなければなりません。合意形成に加えて、確認の書類が必要だからです。確認・最終決定の機能があるエスクロー書類への署名はよりきびしく信憑性が問われるため、電子署名は使えない場合が今のところは多くなっています。署名した書類をスキャンしてEメールすればいい場合が大半ですが、エスクロー会社によってはオリジナルの現物(Wet Signature)を送って欲しいと言われることもあります。 さらに不動産を売り渡すことに同意するDEEDへの署名は、最も厳しく信憑性が問われるため、公証(Notary)が必要になります。アメリカ国内でこれを行うのは簡単で、街中のコピーセンターなどでNotary Publicをやっているところを探し、書類と身分証明書を持っていき、$10-15ほど払ってNotaryの資格のある人の目の前で署名すればおわりです。不動産の名義が夫婦片方のものになっている場合、もう片方の人がQuite Claim Deedに署名しなければならないこともあります。不動産を購入する場合も、夫婦片方だけの名義にする時は、もう片方の人がQuit Claim Deedに署名しなければなりません。 ただしアメリカ国外だと話が違ってきます。公証できるところは国外では通常アメリカ大使館のみになり、地方にいる場合などは大使館のある都会まで行かないと公証ができません。しかも日本のアメリカ大使館の公証は非常に混んでいて、予約が1ヶ月ほどとれないことも。(日本は公証についての協定を結んでいるので、本来は日本の公証がアメリカで通用するはずなのですが、登記事務所に前例がないと問題になる可能性が否定できません。そのため、通常は大使館で公証してもらうことをお勧めしています。)本人及び夫婦の片方が海外在住だったり、海外出張が多い場合は、誰がDeedに署名しなければならないのかを出来るだけ早く調べ、計画を立てておく必要があります。 このようにみていくと、不動産取引の署名については、本人がアメリカ国内にいなくても十分対応できることが分かっていただけると思います。Eメールさえ使えれば、本人が全世界のどこにいても、ロサンゼルス市内にいるのと同じスピードで手続きをすすめることができます。公証は国外だと面倒になりますが、これもあらかじめ予定を立てておけば大使館とフェデックスを利用して対応できます。

「クレジットスコア」はアメリカ人にとっての人格証明

人種も生まれた場所も考え方も全く違う雑多な人々が集まって住む国アメリカ。「この人は信用できるのか?」と疑問に思っても、文化背景の違う相手を自分の常識だけで判断することは出来ません。自分の常識からは外れていても、相手はその人の文化に沿ってきちんと行動していることもあるからです。 それではアメリカではどうやって相手が信用できるかどうかを見極めるのでしょうか? 答えはズバリ、クレジットスコアです! 借りたお金を約束どおりきちんと返しているか、買ったもの、受けたサービスに対して支払いをすぐにしているかどうか・・つまりお金に対してきっちりした態度でいるかどうかの情報はEquifax, TransUnion, Experianという3社の調査会社に集められ、各社が個人の信用度をあらわす「クレジットスコア」をアメリカ人およびアメリカに暮らす人々に対して算出しています。Please click the following link to read the rest of the article. 住宅ローンを組むなど、お金を借りるときはこのクレジットスコアを示して「私はお金に対してきちんとした人間です」ことを証明しなければなりません。スコアが悪いと「ハイリスク」と見なされ、普通の人よりも高い利子を支払わなくてはならなくなります。アパートを借りるときにも、大家さんはほぼ必ず賃貸人のスコアを調べます。スコアが悪いとアパートを借りるのも一苦労です。就職時にも企業がクレジットスコアをチェックすることがかなりあり、スコアがいい人ほど採用されやすいと言われています。それどころか、私の聞いた話では結婚前、あるいは結婚を前提としたお付き合いに入る前にお互いのクレジットスコアを見せ合う場合もあるとか。実際お互いのクレジットレポートを見せ合ってから結婚したという私の同僚は「当然のことでしょ。向こうの借金をこっちが背負い込むかもしれないんだから。」と言って、驚く私に対して逆に驚いていました。いくら相手を気に入っていてもクレジットが悪かったらすっぱりと見切る….のでしょうか。でもお金は離婚原因のチャンピオンですから、現実的に考えるとこれは正しい対応ですね。余談ですが、これを聞いて「うちの子供が結婚するときには絶対相手のクレジットスコアを調べるぞ」と決心した次第です。 クレジットスコアの具体的な算出方法は公開されませんが、一般的に言って「お金を借りて、それに対する決まった支払をきちんとしている」という”実績”が長期間しかもある程度たくさんあるほどスコアはよくなります。いくら資産があるかはクレジットスコアに影響しません。つまり10億円の預金が銀行にあっても、一度も借金したことのない人のスコアはあまり良くないことになります。「自分の持っているお金の範囲で借金せず暮らすことこそが人間のきちんとした生き方。なんでそれでスコアが悪くなるんだ!」と思う方、ご説ごもっとも。でもそれを曲げてある程度借金をしないとスコアがよくならない→肝心な場面で信用に足る人間だということを証明できない。これがアメリカの現実なのです。 スコアを上げるためには、まず何はともあれクレジットカードをつくりましょう。(「クレジットがないからクレジットカードをつくれない」と言われた場合は、自分の預金がある銀行などでSecured Cardと呼ばれる自分の預金を担保に借金をする初心者向けクレジットカードを作ってください。しばらくすると普通のクレジットカードを作れるようになります。)生活費をそのカードで払えば、月末に支払いをするまでは「借金」したことになります。Netflixや携帯電話の支払いもクレジットカードの自動引き落としで行うようにします。アメリカで住宅ローンを使って家を買う可能性のある人はもちろん、アメリカに長期間住むつもりの人はできるだけ早くクレジットカードを作り、良いクレジットを形成することをお勧めします。

オープンハウスで見つけた簡単なリモデルのアイデア

オープンハウスに行くのは私にとっては一応仕事です・・・が、個人的な楽しみでもあります。オープンハウスが楽しい第一の理由はいろいろなリモデルのアイデアが見られること。特に古い家を安く買って数ヶ月で見違えるようにリモデル・販売する「フリッパー」と呼ばれる建築屋さんの売り出す家は安くて簡単なリモデルのアイデアの宝庫。特にアーティスト系の若いバイヤーが多いハイランドパーク地区は「フリッパー」同士がアイデアを盗みあっている激戦区。それでも尽きることなく新しい手が次々出てくるのには驚きます。Please click the following link to read the rest of the article.  上の写真がその例。長年ほったらかしになっている庭を一番安くそれなりに見えるようにする方法はたぶん砂利を敷くことだと思いますが、単なる砂利敷きでは見栄えがいまいち。そこに水玉模様に敷石と木の切り株を置くだけでポップで楽しいバックヤードが誕生。切り株も敷石もとても安いものだと思います。   こちらはモルタルの壁の一部に庭のフェンスとマッチした木の覆いとミッドセンチュリー風のライトをつけた例。ウッドサイディングの家に比べると、モルタル外壁の家は見栄えがイマイチな場合が多いのですがこれならグッとトレンディに見えます。   こちらは寝室の壁を全部カーテンで覆っている例。カーテンレールを天井近くにつけて、カーテンを吊るすだけ。1時間程度の作業持参で寝室の雰囲気がガラっと変るのではないでしょうか。 家を買う側としては、表面的なリモデルやデコレーションに惑わされることなく、家の本当の姿を見るのが大切です。家のロケーション、敷地面積、道路からの騒音、窓からの眺めなど「絶対に変えられないもの」、家の大きさ、間取りなど「変えるのが大変なもの」に意識を集中、家の色や家具、装飾、冷蔵庫などのアプライアンス、ゴミや汚れなど比較的簡単に変えられるものは”意識に上らせない”くらいのつもりの方がいいのではないかと思います。とは言え、素敵なデザインを見るとやはり目がそっちに行ってしまいますね。  

これは役立つ!家の基礎についてのメールマガジン

  私がいつも楽しみに読んでいるメールマガジンは、Foundation Worksという丘陵地が多い東北ロサンゼルス周辺では非常に良く知られた家の基礎修理、基礎検査専門会社のオーナーさんが発行しているものです。 家を買う時、一番問題になるのは家の基礎。基礎は当然ながら地面の上にあり、どの家でも基礎の下の地面は時間とともに家の重さで沈んでいきます。基礎の沈み方は完全に均等ではないことが多く、その結果、古い家ではたいていは床が完全に平らではなくなっています。ただし床のでこぼこには、このような「普通」の沈下の粋を超えた、基礎の問題が原因になっていることがままあるのも事実です。Please click the following link to read the rest of the article. このメールマガジンでは基礎の問題を事例で紹介、また基礎の問題を起こさないために何をすべきかを、いかにも工事屋さんらしく訥々と説明しています。「基礎の問題」などと聞くと、ものすごく怖いことのように思えますが、たいていは修理が可能。このメルマガのおかげで、私にも基礎の基礎知識(笑)ができつつあるようです。 つい最近来たメールは、ドアの側の壁のひび割れについて。我が家にもありますし、最近売り物件でも頻繁に見るのですが、ここ数年の雨不足で土が緊縮したおかげで目立つようになっているとは知りませんでした。基礎を守るためには家の周囲の水捌けが一番大切。カラカラになった基礎の下に地面に水が流れ込んだら、今度は土が膨らんで、ひび割れがますますひどくなるのは目に見えています。このメルマガのネタにならないように気をつけてください。  皆さんも、購読してみてはいかがですか?

今年も固定資産税支払い期日が迫ってきました

  今年も固定資産税の支払い期日が迫ってきました。 固定資産税とは土地や家を所有する人が地方公共団体に納める税金のことです。固定資産税の会計年度は7月1日に始まります。固定資産税の税額は通常は土地+家の評価額(評価額は通常は購入価格をベースとして毎年少しずつ上昇します)の約1~1.2%程度で、一緒に徴収する様々な税金(例えばその家の周辺の公園整備費などに)よって異なります。 固定資産税はその半額を11月1日に、残りを2月1日に収めることになっていて、第一回目の支払いを12月10日までにしない、あるいは第二回目の支払いを4月10日までにしないと10%という高額のペナルティがついてしまいますので、要注意です。Please click the following link to read the rest of the article.  通常は請求書が送られてきますが、仮に請求書が来なくても期日までに支払う義務があります。「請求書が来なかったからいくら払ったらいいかわからなかった・・・」など言っても、容赦なくペナルティをとられてしまいますので、ご注意ください。特に不動産を買って一年目は請求書が届かなかったり、誤って前の持ち主に行ってしまうこともあります。10月に届かなかった、あるいは2月の支払いが必要な場合は必ずカウンティの固定資産税の納入先に問い合わせてください。また購入してすぐは固定資産税の計算がまだ新しい価格に対応していないと思いますが、とりあえずは請求された額を支払い、後で清算します。 住宅ローンを組んだときにimpound accountが設定されてて、ローンの支払いに合わせて固定資産税を月割りにした金額をローン会社に振り込んでいる場合があります。この場合もローン会社が期日どおりに固定資産税を支払っているか、必ず確認してください。万が一払い忘れがあると最終的には自分の責任になってしまうので。 前の持ち主が少ししか固定資産税を払っていない場合、清算でかなり多額の税金(Supplemental Tax)を要求されることもあります。その分の金額を徐々に積み立てるなどして予定しておいて下さい。 7月1日  固定資産税会計年度開始。 前年までの未払い固定資産税がある場合は、その分についてさらにペナルティが上昇。 9月15日 固定資産税評価額に疑問がある人が申し立てができる最終日 10月 請求書の送付 11月1日 固定資産税前半の支払い締め切り 12月10日 前半の支払い未納の場合は、この日以降は10%のペナルティ 2月1日 固定資産税後半の支払い締め切り 4月10日 後半の支払いが未納の場合は、この日以降10%のペナルティ 6月30日 会計年度最終日    

家に欠陥がある場合、売り手は修理する義務がありますか?

答え:ありません! 家の売買というのはお店で掃除機や洗濯機を買うのとは大きく異なります。壊れている掃除機や洗濯機を買わされたら誰でも怒ると思いますが、不動産とは実は「壊れたまま」売って当たり前の商品。新築なら多少話は別かもしれませんが、ほとんどの不動産は建ってから長い年月が経っているので、ホームインスペクターが調査をすれば現在の基準などに合わない箇所が山のように出てくるのが普通です。そのような修理箇所を全部売り手が直すなどは到底期待できません。Please click the following link to read the rest of the article. お客様の中には「壊れている家を売るとは何事だ」とか、「明らかに欠陥があるのに修理費を出さないなど、売り手が間違っている」などと憤慨されてしまう方も稀にいらっしゃいますが、それは不動産取引と普通の物品の売買を同じと見てしまう考え方からきているように思われます。現代の消費者はいろいろな法律で守られているので、お店で壊れたものを買わされ、しかもそれを直してもらえないなどは考えられません。ところが、不動産の売り手には「欠陥が無い状態で家を売る」などという義務は全くなく、「知っている問題があったら必ず知らせる」「買い手が自由に家や周辺の状態をチェックできる機会を与える」という義務しかありません。つまりこのような義務さえ果たせば、どのような欠陥住宅であっても売って構わないのです。事実、半分火事で焼けた家、雨漏りのためにカビで部屋が覆われた家なども普通に取引されています。 買い手は調査期間に出来るだけの調査をし、その結果を見て予想外の大きな欠陥があれば修理や修理代を請求します。売り手はその請求に応じても応じなくてもよく、買い手はその反応を見て、買うのか、買わないのかを決めることになります。 それでは売り手が修理や修理費請求に応じることが期待できる家の欠陥とはどういうものなのでしょうか。例えばロサンゼルス周辺では平均的な築60年程度の家を買うとしましょう。築60年の家に普通に起きる消耗による問題、いわゆる「ガタがきている」状態に対する修理は「築60年なんだからしょうがないだろう」といわれてしまうだけでなかなか修理に応じてはもらえません。また家を見たときに専門家でなくてもすぐ分かったはずの問題も「家を見に来たときに分かったはずなのに、何で今頃文句をいうのだろう」と思われてしまいます。売り手が「これは言われてもしかながない」と思うのは、それ以外の普通のアメリカ人の常識から見て「予想外」の問題。売り手が値段をつけた時点で築年数などからは予想できなかった欠陥で、例えば「床下をチェックしてみたら基礎にヒビが入っていた」とか、「家から出ている下水管が割れていて掘って取り替える必要アリ」などがそれにあたります。 現在は売り物件が少ないのに家を買いたい人はたくさんいる「売り手市場」です。一つの家にいくつものオファーが集まる状態なので、家の欠陥が見つかってもその修理の請求に応じる売り手はなかなかいなくなっています。その欠陥を公開してもう一度マーケットに物件を戻せば、またたくさん買い手が集まってくるからです。 オファーを出すときは、上記を考慮に入れた上で金額を考えるようにしましょう。またこれから家を売ろうとしている人の場合は、「これは言われてもしかたがない」と思うような欠陥を事前に全部見つけておき、あらかじめ買い手に知らせておくのがいいと思います。売り手市場の場合は、買い手がまだ他の買い手と競争している状態の中で欠陥を知らせておいた方が、買い手に納得させやすく、時間の節約になるからです。

プリアプルーバルされたローンが直前におりなくなる18の理由 Part3(最終回

前回に引き続き、いったんプリアプルーバルされたローンがおりなくなる理由トップ18をお伝えします。今回が最終回です。 13.自分の所有している会社やLLCが所有している不動産をローン担当者に伝えていない。 不動産の所有者が自分ではなく自分が所有する会社であっても、ローン会社はデータベースを使って探し当ててきます。もしも自分の所有する会社が不動産を所有していたら、必ずローン担当者にあらかじめ知らせましょう。 14 買おうとしてる不動産がコンドミニアム コンドミニアムに対するローンにはいろいろと細かい決まりがあります。買おうとしてるユニットが本当にローンの対象になるのか、できればオファーを書く前に、最悪でもオファーが通った直後に必ず詳しく調べましょう。Please click the following link and read the rest of the article.  15 ダウンペイメントを借金している 通常はダウンペイメントは自分自身のお金でなくてはなりません。住宅ローンの支払いを滞った場合、自分自身のお金も失うのでなければローンを返し続ける努力をしなくなる、とローン会社は考えるからです。(親戚などから貰うお金は自分のお金と見なされます。)自分自身の資産(株や401Kなど)を担保に借りるお金は自分のお金と見なされますが、事前にローン担当者とよく相談してください。 16 チャイルドサポートなどの定期的な支払いがある 離婚した場合などで、チャイルドサポートなどの支払いを毎月することになっている場合、ローン会社はその分を勘案して最大ローン額を決めています。このような定期的支払いがある場合は、必ず事前にローン担当者に知らせてください。 17.不動産を二つ同時に買おうとしている 多くのローン会社はローン対象になる不動産の最大数を4つとしています。5つの不動産に対してローンの支払いをすることは通常は出来ません。そのため、ごく稀に4つ目の不動産と5つ目の不動産を同時に買おうとする場合があるようですが、ローン会社はローン申し込みデータベースを調べていますので、見つかってしまいます。複数の不動産を同時に買おうとしている場合は、必ず事前に相談してください。 18 不正なお金の動きがある ローン会社は何か不振なお金の動きを見つけた場合は、SAR(Suspicious Activity Report)という書式に基づいてFBIに報告する義務があります。ローン審査官はクレジットレポートだけを見ているわけではありません。ローン会社はマネーランドリーなどの不正な活動の一部だと思われるのを何が何でも避けようとしています。そのため出所の言えないお金が入ってきたりすると、見つかってしまう可能性が非常に高いのです。もしも不正なお金の動きが見つかるとローンが降りないだけではなく、もっと大きな問題になってしまうこともあります。   ローンがプリアプルーバルされたからと言って、まだまだ安心できないのが分かっていただけましたでしょうか? 少しでも関係ありそうなことは全てローン担当者に知らせておくのが大切です。 優秀なローン担当者は上記の事項をプリアプルーバルの前に全部確認しようとします。簡単に高い金額をアプルーブしてくれるローン担当者は要注意!逆に「何でこんな細かいプライベートなことまで聞くんだろう?」と思うようなローン担当者や、いろいろな質問をした挙句にアプルーブしてくれる額が他よりも低いようなローン担当者の方が、かえって正直で優秀な人が多いのではないかと思います。 (このコラムは私のブローカーDilbeck Real Estateのパートナー会社Wintrust Mortgageのシニアローンオフィッサー、Branda Montgomeryさん(携帯818-314-9069からご提供いただいた情報に基づいて書いています。)

プリアプルーブされたローンが寸前におりなくなる18の理由 Part2

前回に続いて、いったんプリアプルーブされたローンがおりない理由トップ18を引き続きお伝えします。  7.購入する物件のオーナーとの関係がローン会社に知らされていない 「買うことにした家は実は親戚の家だった」という場合、その事実はローン会社に知らせておく必要があります。他人同士の取引を前提にローン認可手続きが設定されているので、親戚間取引などの場合は手続きが異なります。「親戚を助けるために家を高値で買ってあげる」などの事態が考えられるからです。  8.バイヤーの口座に多額の振込みがあり、その内容が書類で説明できない Please click the following link and read the rest of the article. これは日本人の方が家を買う場合、時々発生する事態です!ご注意ください。ローン会社は通常、過去2ヶ月にわたってバイヤーの口座のお金の出入りをチェックします。その間にどこかから振込みがあり、その内容を書類で説明できないとそのお金が購入に使えない可能性が大です。例えば、日本の親戚が頭金を助けてくれる場合、その資金はまず助けてくれる親戚名義の口座に預金されていて、その証明(銀行発行の残高証明など)があり、資金が送金されてきた記録があり、その親戚が「お金をくれる」旨を書いたギフトレターがある・・・・というように全てが説明できなければなりません。タンス預金などは、資金がくれる人のものである証明が無いので使えません。また贈与の事実を残さないために日本に行ってスーツケースに現金を入れて持ってくる・・・なども当然ながらできません!  ドラッグディーラーが出てくる映画で、「マネーランドリー」という言葉を聞いたことがあると思います。麻薬の取引などで得た出所の言えないお金を、現金収入が当たり前のビジネスを使って合法収入だということにするのがマネーランドリーです。実は出所の分からない現金で不動産を買ってもマネーランドリーができてしまうので、ローン会社をそれをチェックすることになっているのです。ただし普通は2ヶ月以前に振り込まれた資金についてはチェックがありません。  9.タックスリターン(確定申告)をやっていない ローン会社は審査の途中でタックスリターンの書類を直接IRSから取り寄せます。もしタックスリターンが申告されていないと、ローンがおりない可能性が大です。税金は期日までにきちんと払いましょう。また期日までに書類が作れない場合は、きちんと延期申請の書類を提出しましょう。  10.仕事先がかわっている エスクロー中はとにかく何も変化が無いのが理想的ですが、仕事先が変わる可能性がある場合は、すぐにローン担当者やリアルターに相談してください。仕事先だけではなく、役職、収入などがかわる場合も同様です。二つ以上仕事がある場合、メインの仕事だけではなく副職も同様です。「今よりもいい仕事に就くのだし、収入もアップするのだから問題ないと思った」という人が時々いますが、ローンの審査にとっては大問題です! 必ずご連絡ください。  11.所有している他の不動産の情報がローン会社に伝わっていない 「ローンの支払いが終っている不動産は関係ないだろう」と思って、自分が所有している他の家や土地をバイヤーがローン担当者に伝えていないことが時々あります。ローン担当者も他に不動産があるとは思わず、聞き忘れていることも。ローンの支払いはなくても、固定資産税や保険料の支払いは毎年必要になるので、この情報は審査に必要です。最後になってタックスリターンやローン会社のリサーチで他の不動産所有の事実が発覚して大騒ぎにならないように、あらかじめ持っている不動産については全てをローン担当者に伝えて置いてください。  12.個人間のモーゲージをローン会社に伝えていない 別の不動産を買ったときにセラー個人にローンを組んでもらってそれを返済している場合、その事実はクレジットレポートには出てきません。でもそれをいいことに借金の存在をローン会社に伝えていないと、最終段階でローンがおりなくなる可能性があります。  次回はi最終回。来週掲載しますのでお楽しみに!   (このコラムは私のブローカーDilbeck Real Estateのパートナー会社 Wintrust Mortgage のシニアローンオフィッサー、Brenda Montgomeryさん (携帯818-314-8069) からご提供いただいた情報に基づいています。) 

プリアプルーバルされた住宅ローンが寸前におりなくなる18の理由 Part 1

いったんプリアプルーブ(Preapproved)された住宅ローンは必ずおりるのでしょうか? 残念ながらそうとは限りません。ローンがおりなくなる最大の原因は買おうとしている家がローン会社の基準に会わない場合。査定価格が購入価格より低い、家に明らかな問題があるなどがそれにあたります。  家がローン会社の基準にあっていても、バイヤーの問題で一度プリアプルーブされたローンがおりないこともあります。ここでは、その原因トップ18を3回シリーズでお伝えしたいと思います。  1.過去の破産、フォークロージャー、ショートセールをバイヤーがローン会社に伝えていない。 クレジットヒストリーを修復する会社がこのようなバイヤーに不利になる情報がクレジットレポートに表示されないようにしていたり、エラーで過去の破産等が表示されないことがあります。それをいいことにローン会社に過去の情報を伝えていないと、ローンのプリアプルーバルはされても、その後の調査で発覚してローンがおりなくなる可能性が大です。 Please click the following link to read the rest of the article. 2.タックスリターン上のビジネス経費がローン会社に伝わっていない  ローン会社によってはタックスリターンを見ないで、プリアプルーバルしていることがあります。タックスリターン上にビジネス経費(車のマイルエージなど)がたくさん計上されている場合は、収入がその分低くなるので、当初の金額のローンが後でおりなくなることがあります。(高いローン額を簡単に許可してくれるローン会社や担当者が必ずしもいいとは限りません!)  3.サイドビジネスの存在がローン会社に伝わっていない  ネットショップなどのちょっとしたサイドビジネスも、ローンがおりるかどうかに関係します。必ず信頼できるローンオフィッサーにあらかじめ伝えておきましょう。  4.新たなクレジットカードや借金  99%のローン会社はクロージングの前日にもう一度クレジットをチェックします。プリアプルーバルが出てから新たなクレジットカードを作ったり、家具や車などをローンで買うと直前にそれがローン会社にわかってしまい、ローンがおりなくなる可能性があります。  5.実は会社のオーナーだった  自営業と普通に会社に雇用されている場合とでは、ローンの審査方法が異なります。実は働いている会社の経営者(の一人)なのに、審査を簡単にしようとしてそれをローン会社に伝えていないと、最後になってローンがおりなかったり、審査に時間がかかったりします。  6.実は親戚の会社で働いていた  親族が経営している会社で働いている場合は、その他の場合とローンの審査方法が異なります。「甥の新居購入を助けようとして、おじさんが適当な書類を作ってくれる」…などの可能性があるからです。親族が経営者の会社で働いている場合は、その事実をローン会社にあらかじめ伝えるようにしましょう。       次回は来週。お楽しみに!  (このコラムは私のブローカーDilbeck Real Estateのパートナー会社 Wintrust Mortgage のシニアローンオフィッサー、Brenda Montgomeryさん (携帯818-314-8069) からご提供いただいた情報に基づいています。)   

家に含まれるもの Fixtureって何?

不動産を買う時、皆さんその“不動産”には何が含まれているかご存知ですか? 土地、屋根、柱、床、基礎、窓、塀などなど、不動産は様々なパーツから構成されています。不動産を買う時は、そのパーツを全部まとめて買っているわけですが、中には「これは不動産の一部なのか?」と迷うようなものもあります。  例えばダイニングルームの素敵なシャンデリア。これは不動産の一部でしょうか? 正解はYES。バイヤーが家を見に来て買うと決めた時にそのシャンデリアがそこにあったら、どんなに高価なものであってもセラーは断り無しに外して持っていってしまうことは出来ません。一般的に、家の構造にしっかりとくっついていて、簡単に外せないものは“フィスクチャー”と呼ばれ、不動産の一部と考えられています。 Please click the following link to read the rest of the article.  では次の質問。リビングルームの窓にかけられている素敵なカーテン。これは不動産でしょうか? Yesと答えた人、正解です! カーテンなんか簡単に外せそうですが、カリフォルニア一般的契約書では不動産に分類されています。ブラインドも同様です。家を売る場合は、次の家に持って行きたい高価なシャンデリアや照明器具、カーテンなどはあらかじめ外して、置いていって構わないものに付け替えておきましょう。 それでは洗濯機や乾燥機は? 「あれは重いから簡単に動かせない。だから家の一部。」と答えた人、残念ながら不正解です。いくら重くても、コンセントやガス管などにつながっているだけでは、家の一部とはいえません。ただ確かに動かすのは大変なので、洗濯機、乾燥機、冷蔵後、独立式のガスレンジなどは置いていってくれるセラーも多いのは確かです。  家具や壁の絵などはもちろん不動産には含まれません。ただし作り付けの棚は家の一部です。それではファミリールームのフラットスクリーンTVはどうでしょうか? これはコンセントでつながっているだけですので、家の一部ではありません。ただしTVを支えているブラケットは不動産の一部です。  では、家の外はどうでしょうか? プールはもちろん不動産の一部です。家だけではなく、地面にしっかりと固定されているものは不動産になります。植木や塀デッキなどももちろん不動産。でも玄関前においてある鉢植えは不動産ではありません。ただし据え置き式の噴水などは、その地面や構造物への固定の方法によっては不動産の一部かどうか、簡単には言えないものもあります。  このように家の中には不動産かそうでないかがぱっと見ただけでは分かりにくいものがあります。家を売る場合は、売り出す前に不動産エージェントと一緒に家を一回りし、家と一緒に売りたくないもののリストを作成するといいと思います。契約上通常は家に含まれないものでも、誤解を与えそうなものはリストに入れておきましょう。取り外してしまうのが理想的ですが、それが無理なら「これは取引に含まれない」とバイヤー側のエージェントに事前に知らせて置く必要があります。  家を買う場合は、セラーが何を家と一緒に売るつもりなのか、できれば事前に聞きだしておくのが得策です。もしも分からない場合や、調べる時間が無い場合は、できるだけ何も要求しないほうがいいと思います。繰り返しになりますが、今は売り手市場なので、細かいことでもめない方がいいからです。  オファーが通った後で、もしも欲しいものがあったら頼んでみると以外にすんなりと置いていってもらえることもあります。重くて動かすのが大変そうなものほど、置いていってもらえる可能性が高いと思います。私がつい最近バイヤーをお手伝いしたケースでは、セラーがベッドとドレッサーのセットを置いていってくれました。またセラーさんをお手伝いしたケースでは、親切にもフラットスクリーンTV、ダイニングセットなどを置いていき、バイヤーはとても喜んだと聞いています。(契約外のものを置いていく場合は事前に相談する必要があります。)