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ホームラワンティ(Home Warranty)保険って何?

  皆さん、ホームワランティ保険とは何かご存知ですか? ほとんどの方は「そんな保険、聞いたことがない」とおっしゃると思います。  火災保険、地震保険、洪水保険などは不慮の事態に対応する保険ですが、ホームワランティ保険は家の日常的な“故障”をカバーする保険。基礎、柱、屋根などの家の構造的な部分は保険対象外で、ガレージのドア、ヒーター、トイレのタンク、皿洗い機など、家の機械的な部分を中心にしています。Please read the rest of the article by clicking the following link.  カリフォルニアでは家を売るときは売り手がこの保険を1年分かけるのが通例になっています。その理由は家を売った直後の面倒ごとを避けたいから。例えばバイヤーさんが引っ越してきた日、シャワーを浴びようとしたらお湯が出なかったとしましょう。そんな時に「買った翌日に湯沸かし器が壊れるなんて、壊れそうなのを知っていたはずだ!」などと文句を言われてあたふたするよりは、「ホームワランティをかけてありますから、どうぞ担当者に連絡してください」と言った方が売り手にとってははるかにラク。中にはホームワランティをかけない売り手もいますが、その場合は買い手が自分で入ることも可能です。  たとえばFirst American Home Buyers Protection Corporationというカリフォルニアの比較的大手ホームワランティ会社の場合、5000SQFT未満の一軒家の2014年現在のエアコン無しの保険料は$275、エアコン有りだと$390。コンドミニアムだとエアコン無しで$240ドル、エアコン有りで$345になっています。対象になるのは、屋根裏の換気扇、備え付け電子レンジ、シーリングファン、皿洗い機、家の中のダクト、ガレージドアオープナー、台所のガーベージディスポーザー、暖房施設、オーブン、ガスレンジ、排水管、電話線、湯沸かし器、室内ジャグジーのモーター、電気配線、電気のパネル、スイッチなど。追加料金を払うとプールや冷蔵庫なども対象になります。  何か故障した場合、担当者に電話して$60のサービスコール料金を支払うと故障が保険対象内の場合は無料で修理してくれます。ただし、家購入時にすでに壊れていたものは対象になりません。健康保険や自動車保険同様、何が対象で何が対象でないかは非常に細かく契約書に書いてあるので、サービスコール料金を払う前にきちんと契約書を読んだほうがいいと思います。  南カリフォルニアのホームワランティ保険会社には他にもAmerican Home Shield (AHS), Fidelity National Home Warranty, Old Republic Home Warrantyなど、たくさんの会社があり、保険料や保険対象、サービスコール料金が微妙に違います。 家を買う時は買い手が使いたいホームワランティ保険会社をオファーに書き込むのが普通。でもオファーを出すときは金額を始め、決めなければならない重要事項がたくさんあるので、ホームワランティまで手が回らないことが多いようです。そのため不動産エージェントが適当な会社を選んで書き込むケースが多くなっていますが、できれば時間がある時にホームワランティ会社を比較検討して、使いたいところをあらかじめ選んでおくといいかもしれません。Home Warranty Review.Comのような比較サイトもあります。  

モーゲージ保険 (MI)って何?

家の購入を考えているお客様からよく「頭金はいくらにしたらいいでしょうか?」というご質問を受けます。頭金は購入金額の5%などでもローンを組むことができますが、20%以上の頭金があると理想的です。その理由は、頭金が20%ないと「モーゲージインシュランス(MI)」といわれる保険に入り、その保険料をローンの支払額に上乗せして払わなければならなくなるから(!)です。 モーゲージ保険といっても、カバーされるのは自分ではなくローン会社。万が一ローンの借り手が支払いを滞ってローン会社が負債を取り返せなくなったときの損害をカバーする保険ですが、その支払いはローンの借り手が負担することになっています。。。。 (Please click the following link and continue reading the rest of the story) 以下がローンの種類別のMIの支払額です。 かなり高額なのが分かっていただけると思います。 FHAローン ローンを組むときにローン全額の1.75%をMIの頭金として支払い、さらに毎月ローン残高の1.25%を支払う。 Conventional ローン(ローン額$417,000まで) 頭金5%のとき  MI月額 ローン額の0.62% 頭金10%のとき            0.44% 頭金15%のとき           0.27% High Balanceローン(ローン額$417,000以上) 頭金5% ――  認められない 頭金10%     MI月額 ローン額の 0.69% 頭金15%               0.52% 頭金はやはり20%あるといいですね。

人気物件にはいくらでオファーを出したら勝てるのか?

利子はまだまだ低く、不動産価格は上がり基調。不動産の購入を考えている人なら誰でも「購入するなら今」と思っていいらっしゃると思います。このままの傾向が続くと、家の価格はどんどん上がっていってしまうわけですから・・・。買うのにベストのタイミングは5年前だったかもしれませんが、セカンドベストは今! バイヤーさんが市場にあふれているのも当然でしょう。 ところが困ったことにまだまだ物件があまり出てきていません。セラーさんはきっと、買った時よりも高い、満足できる利益が出る価格になってから売りたいと思っているのでしょう。 。一目見て「すてき!」と思うような家には数日で10件ぐらいオファーが集まることが全く珍しくありません。そんな中で、物件をゲットするには一体いくらでオファーを出したらいいのでしょうか? Please click the following link and continue reading the rest of the article 普通のマーケットなら周辺の過去売れた似たような物件(コンプ)の価格を調べればいいのですが、現状ではコンプに基づいた価格など提示していたのでは人気物件の獲得はほぼ絶対に無理。それではどうしたらいいのでしょうか。 このような状況下での価格割り出しの一つの指標になると私が思うのは、「周辺の同じような人気物件はリスティング価格のいくら増しで売れたのか」を調べることだと思います。 人気物件を「リスティングから4日から12日で売れた物件」と定義してみましょう。なぜ3日以内を排除しているかというと、3日以内でエスクローに入るためにはオファーが着たらほぼ即決していると思うからです。つまり「マーケティングをちゃんとして、買い手をたくさん集めて価格を盛り上げていこう」という意思がセラーやリスティングエージェントにあまりないのではないかと思います。これでは人気物件にはなりません。「ブローカーオープンハウスをし、週末にもオープンハウスを開催、夕暮れにはトワイライトオープンハウスをやって、集まったオファーにはカウンターオファーを出して・・・」などなどという努力をしているとどうしても契約までに10日や12日はかかってしまうものです。 以下はグレンデール市内で過去半年間に売れた$400K-900Kの一戸建ての人気物件(4日から12日で契約)のリスティング価格と売れた価格を調べた表になっています。一番右が売れた価格のリスティング価格に対する割合で、平均は106%、つまりリスティング価格の6%上になっています。 半年前のまだ今ほど売り手市場ではなかったころのものも含まれていますので、多少上乗せし、リスティング価格の7%超ぐらいで出すと人気物件をゲットできる可能性が高いと考えてていただいていいのではないでしょうか。 つまり、リスティング価格が$650,000だとすると、勝つつもりのオファーなら$695,000より上程度で出した方がいいという予想が立ちます。 上記はあくまで人気物件、つまり良いコンディションの「誰が見ても素敵だと思うような家」に限られます。壁や床が薄汚れていて、台所やトイレも古いような家には当てはまりません。そのような「これはちょっとリフォームが必要かも・・・」と思う家ならリスティング価格で、あるいはすでに1ヶ月以上リスティングされているならリスティング価格未満でも買えるかもしれません。 もっと言うと、自分が欲しい家が「すてき」な家なら、普段からリスティング価格に7%ぐらい(場所や価格帯によってこの%は異なります)上乗せして価格を見るようにしておくといいと思います。レストランでメニューを見るときに頭の中でチップを上乗せして見るのと同じです。「自分でペンキ塗りや床の張替えぐらいはするから、ちょっとぐらい汚くても古くてもいい」という人なら、リスティング価格を購入価格と見ていただいてかまいません。 当たり前ですが、オファーの価格はお客様が最終的には決定するもので、エージェントはあくまでアドバイスしか出来ません。人気物件でも、何らかの事情でリスティング価格程度のオファーしか集まらないという可能性もゼロではないので、私としても「この価格でないと通りませんよ!」などとは言えないのが難しいところです。  

「買いたい家」ではなく「買うべき家」を探そう  《バイヤーとして知っておくべき

「買いたい家」ではなく「買うべき家」を探そう  《バイヤーとして知っておくべきこと》

「自分の予算を超えた家なら好きな家がいくつもあるけれど、自分の予算内の家はどれもこれも気に入らない」という場合はどうしたらいいのでしょうか。 このようなケースは実は多々あります。当然のことですが、自分の予算を超えた家は買えません。ですので、自分の予算内の家がどれも気に入らないというのであれば、「家を買うのか、買わないのか」の判断をし直さなければなりません。 「自分の理想にぴったりと合った家でなければお金を払うつもりは絶対にない」というのであれば、「今は買わない」という判断になると思います。ただし、この場合注意していただきたいのは、その決断はもしかすると「場合によっては家は一生買わなくてもいい」という決断になっている可能性があるということです。Please click the following link and continue reading the rest of the article. 自分の貯金能力が不動産の年間上昇額を下回っている場合は(現状の値上がり率ではほとんどの人がそうだと思います。一週間で30万円貯金できる人はあまりいません!)、将来的に自分の理想の家を買うことができるようになる可能性は、予期しない大きな収入が入る、今よりもはるかに収入の高い仕事に就く、地価がまた暴落するなどの事態が起こらない限り、「ない」ことなります。つまり、このうような起こるかどうか保障の無い事態がもしも起こらなければ、一生家を買わないことになります。それで本当にいいのですか? ここでの判断が「やはり家を買う」ということであれば、理想にこだわるのではなく、自分の家に今必要な最低限クリアすべき項目にだけに注目するようにしましょう。 アメリカでは日本と違って、買った家に一生住む人はほとんどいません。家は一生に一度の買い物ではなく、一生に何度もする買い物です。家族構成などが変われば、家の買い替えをするのが普通。家を買い換えても、不動産の値上がりに伴って生じた利益は次の不動産に受け継がれていきます。 確かに「買いたい家」は予算内の物件には一つも無いかもしれませんが、今最低限必要な機能を備えた「買うべき家」はどうですか? それも一つも無いでしょうか? 「買いたい家」はもっと素敵な家かもしれませんが、今「買うべき家」はどんな家ですか。「買いたい家」はサンタモニカにあるかもしれませんが、「買うべき家」はハイランドパークにあるのかもしれません。「買いたい家」は広い庭付きかもしれませんが、「買うべき家」はコンドミニアムなのかもしれません。「買いたい家」は床がピカピカのハードウッドかもしれませんが「買うべき家」は汚れたカーペットを剥がして自分でIkeaのフローリングを入れる家なのかもしれません。またもしかすると今「買うべき家」は、とりあえず不動産上昇傾向の波に乗るための足がかりの機能を満たしさえすれば、それだけでいいのかもしれません。 このようなプロセスを経て、「買いたい家」ではなく「買うべき家」像がはっきりとすれば、予算内で迷い無く家を購入することが出来るのではないかと思います。

予算超過の家というバイヤーの落とし穴  《バイヤーとして知っておくべきこと》

予算超過の家というバイヤーの落とし穴  《バイヤーとして知っておくべきこと》

人間なら誰でも「少しでもいいものが欲しい」と思うのが自然だと思います。一杯1ドルのコーヒーよりも、2ドルのコーヒーの方がおいしいのが普通。不動産も同じで、同じエリアならやはり値段が高い方が素敵な家が多くなります。家購入の予算があらかじめ決まっていても、予算を超過した家を見てみたくなるのは普通のことだと思います。 特に数ヶ月以上の長い期間、家探しをしている方は特にその傾向があるように思われます。2013年9月の現状では、家の価格が一年前と比較して20-40%近く上昇しています。住宅探しの初期に見た家と同じグレードの家を探そうとすると、予算を5~10%超過した家を見ることのなってしまうのです。Please click the following link and continue reading the rest of the article. 予算を超過した家を気に入ってしまった場合、予算を上方修正できれば問題ないのですが、そうでない場合は、その家の価格がリスティング価格よりも低くならなければ購入することはできません。 そこで出る質問が「値段交渉の余地はあるでしょうか?」というもの。残念ながら、現在のマーケット状況ではその答えはほとんどの場合「ありません」になります。 その物件がもう二ヶ月も売りに出ていて誰も買い手がついていない場合などは、確かに値引きの余地があるかもしれません。だたそのような場合も、値引きができるのは売り手に今売らなければならない理由がある場合に限れらます。でも、バイヤーの方が気に入られる家は普通は二ヶ月も買い手がつかないような物件ではなく、売りに出たばかりの、どこからみても素敵な家であることが圧倒的に多いのです。 時間を無駄にせず、マイホーム購入にたどり着くために一番大切なのは、現実にしっかりと目を向けて、「自分の買える家の中から買いたい家を探す」ことだと思います。 住宅価格が上昇中の現在は、時間を無駄にするということは、お金を無駄にするのと同じです。仮に70万ドルの家をさがしているとしましょう。現在の値上がり率が低めにみて年間2割だとしても、毎月の値上がりは11万6千ドル。一週間で約3千ドル、30万円近く無駄にしていることになります。不動産の値上がりは直線的ではなく波があるので、一概に「一週間で30万円の無駄」などとは言えません。でも過去一年を振り返ると結果的には平均値上がり率はこれぐいらいかそれ以上の額になっているのです。 言うは易し、行うは難しなのですが、買えない家を見ることは時間の無駄以外の何者でもありません。予算超過の物件を見るのは、その物件が1ヶ月以上売れていなくて、かつ現実的な値引き額で自分の予算内に収まる場合のみに限るべきだと思います。  

いくらの家が買えるか簡単にわかる計算機を見つけました。

いくらの家が買えるか簡単にわかる計算機を見つけました。

この計算機を使うと、いくら年収があれば概ねいくらの家が買えるかが簡単に計算できます。一番上のGross Annual Incomeには税引き前の年収、Down Paymentには頭金として用意できる額、Monthly Debtには車のローンなどの今あるローンの毎月の支払額、Mortgage Rateは私のホームページの右端に出ているものをご使用ください。固定資産税はだいたい購入額の1.25%になります。 毎月の家賃支払額よりも、モーゲージの支払額が低くて驚く方もいらっしゃるのではないでしょうか。 計算機へはここからアクセスしてください。 これはあくまで概算なので、正確な購入可能額をお知りになりたい方は、ぜひユカリ・トラヴィスrealtoryukari@gmail.comまでご連絡ください。    

プリアプルーバルレターが二つ必要な理由 《バイヤーとして知っておくべきこと》

カリフォルニアでは、オファーを提出するときには住宅ローンのプリアプルーバルレターを添付するのが常識になっています。ところが、最近ではプリアプルーバルレターを1通ではなく、二通添付することを求められるケースがかなり多くなっています。しかもその2通目は、セラーが指定したローン会社やローン担当者からもらってくれ、と指定されることが多々あります。 バイヤーにとっては、面倒なのはもちろん、何か納得いきませんよね。自分の選んだローン会社がきちんと審査し、ローンを貸してくれると宣言していたら、他のローン会社の審査など関係ない・・・はずです。どうしてまた、書類を全部提出し直して、別のプリアプルーバルレターをもらわなければならないのでしょうか。 でもここで、気を落ち着けてちょっと考えて見ましょう。セラーはなにも、その指定のローン会社からローンを借りてくれと言っているわけではありません。2社から許可が出ていれば、途中で万が一何かあった場合、もう一社に急所乗り換えることも検討可能なわけで、「ダブルアプルーブ」は実は賢い方法でもあります。もう一つの利点は、2つのブローカーやローン会社を通すことで、ローン二つを比較することが可能になるという点です。いってみればコントラクターから見積もりを二つ取り寄せているのと同じことなので、賢い選択ができるようになります。(とはいえ、オファーがアクセプトされた瞬間には、どこを使うか決心が固まっている必要があります! そうでないと期限までにクローズできない可能性大です。) セラーは何もバイヤーを信用していないわけではありません。セラーが全般の信頼を置けないと感じている対象はむしろローン業界なのです。現在、ローン業界にはいろいろなレベルのプロがいます。本当に良心的で正直で信頼できるブローカー、ローン担当者が大半なのはもちろんですが、中にはプリアプルーバルを出す時の審査が他よりも非常に甘いローン会社やローン担当者があることも否定できません。 通常、ローン担当者はタックスリターンや給与明細を仔細に検討し、問題が起こらないことを真剣に検討してからレターを発行しますが、中には単に収入などを口頭で質問するだけのところもあるとききます。セラーはバイヤーが使う予定のローン会社については何も事前に知らないのが普通ですから、そのローン会社が信頼できるところなのかどうか、分かりようがありません。そこで、リスティングエージェントがよく知っていて、きちんと審査をすると分かっているローン担当者を指定し、そこからもレターをもらうようにと言ってくるわけです。 一般的には、一通目のプリアプルーバルレターがローンブローカーからのもので、「ディレクトレンダー」からではない場合、ディレクトレンダーからのレターをもらって欲しいといわれることが多いと思います。ディレクトレンダーとは自分の会社から実際にローンを発行する会社で、多くのローン担当者を抱えています。ブローカーとはいろいろなローン会社からローンを取り寄せる「代理店」で、通常は個人営業です。もしもブローカーが旅行代理店なら、ディレクトレンダーは航空会社にあたります。 ブローカーからのレターは「私はこの人にお金を貸します!」と言っているのではなく、「私はこの人にお金を貸す人を探してきます!」と言っているわけなので、やはりディレクトレンダーのレターよりは弱くなってしまうのです。またブローカーはローン会社内部の人ではないので、ローン手続きを早く完了するのにも、内部の人よりも影響力が弱いと思われがちです。 また同じディレクトレンダーでも、バンク・オブ・アメリカなどの誰もが名前を知っている銀行でない場合はセラーへの説得力が弱くなり、セラーがよく知っているローン会社や銀行からのレターを追加でもらって欲しいといわれる可能性が高くなります。 一番賢い方法は、一つ目のローン審査時に提出した書類をすべてコピーし、封筒に入れて保管しておくことです。もしも書類をメールしたのなら、そのメールを一箇所にまとめておきましょう。こうしておけば二つ目のレターをもらうときには、その封筒をそのまま渡すか、メールを単に転送するだけで済みます。書類が一式揃っていれば、審査には24時間ぐらいしかかかりません。 手際よく進めれば、レターをもう一つもらうのはそんなに大変な作業ではありません。むしろ競争相手のバイヤーが減る、いいチャンスだと考えましょう!  

競争に負けない、勝つオファーの書き方(4)セラーに気に入られる手紙の添付

競争に負けない、勝つオファーの書き方(4)セラーに気に入られる手紙の添付

売り手も人間です。金勘定だけで買い手を決めるとは限りません。特に長くその家に住んでいた場合は、自分の大切な「我が家」に次に誰が住むのかは大変気になる事柄で、お金だけで割り切れないこともあります。 他人には単にくたびれた寝室に見えても、成人した子供が小さかったころ使っていた部屋や、亡くなった人がかつて暮らしていた部屋などは、売り手にとっては世界で一番大切な部屋なのかもしれません。いろいろな事情で売らなければならなくなっても「自分の思い出の詰まった家を出来ればそっくりそのままの状態で受け継いで住んでいってもらいたい」と心の底では思っている人がかなりいると思います。 というわけですので、人によっては金額や条件が他のオファーよりも多少悪くても「その家の良さを分かってくれる人」「その家をより必要としてくれる人」「自分がやったリモデルや修理を評価してくれる人」「すぐに大幅な改造をする予定のない人」のオファーを選ぶことが稀にあります。あるいはそういう人のオファーが来たら即決したり、金額的にはトップグループに入っていなくてもカウンターオファーでチャンスを与えたりする場合もあります。 このようなセラーの感情にアピールするため、たくさんのオファーが集まっている物件に対しては、「家のどこがどう気に入ったのか」と「自己紹介・家族の紹介」を書いた手紙をオファーに添付して提出するのは効果的だと思います。数年間しか住んでいなかったり、若いカップルだったり、投資家が賃貸しているような場合はあまり関係ないかもしれませんが、子供をそこで育てたセラーや、高齢のセラーには、時間があったら念のために添付したほうがいいのではないでしょうか。 オフィスの他のエージェントに聞いた話だと、家の気に入った点をバイヤーが述べたYou Tubeビデオを携帯電話で撮影、そのリンクをオファーに添えて提出したバイヤーもいたそうです。金額がさほど高くなかったにもかかわらず、カウンターオファーがもらえて、最終的な選考にまで残ったとか。結局は他のオファーに負けてしまったらしいですが・・・。 あまり多くの情報をセラーに与えてしまうと、好かれる可能性もありますが、逆に嫌われてしまうこともあり得ます。ですので、私は短い手紙だけ、あるいは、もしも小さなお子さんがいる方なら家族の写真(かわいい赤ちゃんや子供が嫌いな人はめったにいません!)添付程度が一番いいのではないかと思います。 自己紹介の部分では、「この人のローンは簡単に通るだろう」とセラーに思ってもらえるよう、堅くて安定した職業についていることを強調しましょう。手紙はやはりバイヤーの方が自分で書いた手紙が一番効果的だと思います。文章が達者でなくても、正直で心がこもった手紙がいいと思います。でも自分で書くのが面倒、英語が苦手、などの場合は、エージェントに代筆してもらったり、エージェントにバイヤーを紹介する手紙を書いてもらってはどうでしょうか。 余談ですが、物件を見に行った時にもしもオーナーがいたら、出来るだけにこやかに、丁寧に対応するようにしましょう。(オーナーは遠慮して引っ込んでいることが多いので、話をするチャンスはあまりないかもしれませんが。)自分が気に入った点を言うのはかまいませんが、家の欠点を言ったり、リモデルする予定を話したりするのは絶対に禁物です。「日本語で話していれば分からない」と思われるかもしれませんが、最近は日本語が話せる人もたくさんいます。また日本語が全く分からない人でも、リモデル、コントラクターなど外来語の単語やジェスチャーで話の内容が分かってしまうこともありますので、要注意です。  

競争に負けない、勝つオファーの書き方(3)コンティンジェンシー期間を短くする

競争に負けない、勝つオファーの書き方(3)コンティンジェンシー期間を短くする

複数のオファーが一つの物件にある場合、なんといっても一番問題になるのは購入価格です。ただし似たような金額のオファーがいくつかある場合、オファーを選ぶにあたってセラーが最も注目する事項の一つがコンティンジェンシー期間なのではないでしょうか。 コンティンジェンシー(contingency)とは言ってみればキャンセル可能条項。「○○が満たされなかったら、ペナルティ無しでキャンセルしていいですよ」と契約書に書かれている項目のことで、主なものはインスペクション(建物や権利関係、周辺状況などの調査)コンティンジェンシーとローンコンティンジェンシーです。それぞれのコンテンジェンシーには期間が設定されていて、その期間内ならばペナルティ無しでキャンセルできます。例えば「建物の基礎が壊れていることが分かった」場合はインスペクションコンティンジェンシー、「結局ローンが組めなかった」場合はローンコンティンジェンシーが使えます。 インスペクションコンティンジェンシー、およびローンコンティンジェンシーのスタンダードな期間は17日間。(セラーがオファーにサインしたらすぐに両方の期間が同時にスタートします。)ところが、売り物件が非常に少なく、オファーがたくさん一つの物件に集まる現状では、ローンはともかく、インスペクションコンティンジェンシー期間を17日もとっているオファーは珍しくなっています。 人気物件に対するオファーのインスペクションコンティンジェンシー期間は7日から長くても12日ぐらいが普通なのではないでしょうか。オファーを出す前にコントラクター同伴で物件を見ておいて、インスペクションコンティンジェンシー無し、あるいは期間2日などで出してくるバイヤーもいます。 セラーとしては万が一バイヤーがキャンセルしてきても、1週間か10日ぐらいなら他にオファーを出してきたバイヤーが待っていてくれる可能性が大。物件の売れ行きに対するダメージは最小ですみます。またコンティンジェンシーが短期間のバイヤーにはあれこれ細かいことをチェックしている余裕はありません。「この家がとても気に入りました。よっぽど大きな問題さえなければ、細かいことには目をつぶって買います!」と言っているもの同然なので、セラーは売りやすい相手と見なしてくれるのです。 コンティンジェンシー期間7日間の場合のインスペクションスケジュールは例えば以下のようになります。 1日目  エスクロー入り。デポジットチェック入金。建築許可書類の調査を発注。建物調査を発注。 3日目 建物一般調査、シロアリ調査、下水管(Sewer line)調査 4日目 調査報告書到着 4-6日目 修理が必要な部分についてコントラクターや専門家の再調査。見積もり収集。建築許可等調査報告到着。 6日目 修理費総額がだいたい判明。提示額で購入するかどうか判断。必要なら減額や修理を要求。   家の購入を最優先にして、ほぼ連日数時間以上時間がとれる方ならば、7日間でもかなりしっかりとした調査が出来ると思います。ただし、一般建物調査で指摘された問題について、それぞれの専門業者全部を期間内に呼んで来るのは至難の業ですので、いくつかの項目については修理費用がしっかりとは判明しない可能性がありますが、「買う、買わない」の判断をする程度の情報は、十分集まるのではないかと思います。 私がバイヤー側のエージェントの場合は、インスペクターや業者のご紹介と予約は全てお手伝いさせていただきます。  

競争に負けない勝つオファーの書き方(2)- 頭金の率を高くする&アプレーザル(

競争に負けない勝つオファーの書き方(2)- 頭金の率を高くする&アプレーザル(査定)をコンティンジェンシーにしない

頭金の率を高くする&アプレーザル(査定)をコンティンジェンシーにしない セラーに提出するオファーの第一ページ目には、購入価格とともに「そのうちいくらが頭金=down paymentなのか」を書き込むようになっています。セラーには頭金の率はが高いほど”いいオファー“と見なされます。 頭金の標準は20%ですが、現在の超低金利では「頭金は抑えて出来るだけ多く借りた方が得」と思う人もいるかもしれません。でもできればオファーで提示する頭金はできるだけ高くしましょう。頭金が高いローンは通りやすく、セラーに受けがいいからです。 とくに最近は、セラーにとって頭金の率が以前にも増して大切になっています。その理由はずばりアプレーザル(査定)。家の査定は、周囲の家の過去の販売価格を元に行われます。価格が上昇中の現在では、市場価格が過去の価格を上回ります。そのため購入額が査定結果を大幅に上回る、という事態が頻発しているのです。 ローン会社は査定額が家の価格だと見なします。よってローンは査定額で家が販売されたのと同じようにしか組めません。査定額と購入額の差は、バイヤーがキャッシュで補わなければならなくなります。(ちょっと前までは、査定が低いとセラーに文句を言って価格を下げてもらったものでした・・・今でもそういうことが出来る場合もあるかもしれませんが、人気エリアでオファーがいくつもあるような物件や他に全キャッシュオファーがある場合はたぶん無理です・・) 以下の例を見てください。 購入額    $900,000 バイヤーが提示した頭金率 30% = $270,000 査定額    $840,000 このような場合は以下のように処理されます。 査定額と購入額の差額を補うキャッシュ_$60,000 ローンの頭金と見なされるキャッシュ  $210,000 (25%) ローン額               $630,000 この場合、頭金が比較的大きいので差額をキャッシュで補っても頭金率は25%で問題なくローンが組めます。ところが、頭金がぎりぎりの20%などだと、差額を補ったあとは頭金が20%を割ってしまいます。そうなるとモーゲージ保険(MI)がローン支払額に上乗せされてしまい、月々の支払額が上昇してローンを組むのが難しくなる、という事態が起こりえます。 このような事情ですので、セラーにとって「バイヤーはキャッシュをいくらこの契約に注ぎ込むつもりなのか」は非常に大切なのです。他にオファーがいくつもある場合は、頭金の率はできるだけ高くしましょう。 また、最近では査定額が契約額を下回る事態が頻発しているので、査定額をコンティンジェンシーにする(=「査定額が購入額を下回ったら契約を解除できる」という条項を契約に盛り込む)と、非常に弱いオファーになってしまいます。ただし、この条項を外すことにはリスクが伴います。これについては、また近日中に書きたいと思います。  

競争に負けない、勝つオファーの書き方 (1)

競争に負けない、勝つオファーの書き方 (1)

超品薄、ローン利率史上最低、バイヤー競争激烈なマーケット状況で、やはり一番強いのは全キャッシュオファーですが、ローンありのオファーでも以下の条件を満たせば希望の物件を獲得できる可能性が高いと思います。 (1) 購入価格を高くする 売り手にとっては「いくらで買ってくれるのか」がオファーを見るときの最大のポイントになります。ローン付きのオファーであっても、価格が高ければ全キャッシュオファーに勝つことができます。家の売り手にとっては、ローンであろうがキャッシュだろうが、受け取るお金に変わりはありません。キャッシュオファーには「短い期間で売買できる」、「売り手のローンが認められず取引がキャンセルされるリスクがない」 「アプレーザルが低くても問題なし」というメリットがあります。しかし、物件の価格や状況にもよりますが、$20,000~$40,000ぐらいローン付きの方が高ければ、ローン付きオファーが選ばれる可能性が高いと思います。 オファー価格は周辺の似た物件の販売額を参考に決めますが、現在は価格上昇中ですので、過去の価格と似たような金額では他にオファーがあった場合はほぼ絶対に選ばれません。 仮に半年前の似た家の販売額(俗にCOMPと呼ばれます)が$700,000だったとしましょう。そのエリアの値上がり率が13%なら、半年間の値上がり率は6.5%ですから、700,000×1.065=745,500で、$700,000ではなく$745,500を参考に値段を決めるようにしましょう。 「初めは低いオファーを出して、カウンターオファーがあったら値上げする」という“戦略”も複数オファーがある状況では通用するとは限りません。非常にいいオファーがあった場合、売り手がカウンターオファーなどしないで即決してしまうかもしれないからです。私は「ああ、あと$1000ドル高く出しておけばよかった~。」などと後で絶対に後悔しない、自分としての最高額を初めに提示するのが一番いい戦略だと思います。 また、複数のオファーから選ばれるためには「普通の人が冷静によく考えた結果、提示するであろう金額」ではなく、それよりも「1ランク上」の額を提示する必要があります。「普通の価格」は他の人も出してくるからです。2013年4月現在の状況では普通のエージェントが「ええっ、そんな価格で本当に売れたの?」とびっくりするような価格で売れていく家が非常に多くなっています。もしかすると、あなたのエージェントが「それはちょっと高すぎかもしれません・・・」と難色を示すような価格が実は正しい、勝てる価格なのかもしれません。 そのような、冷静な分析結果を超えた「ガツンと行く」金額は、その家を非常に気に入っていなければ提示できないのではないでしょうか。「この家が絶対に気に入った! 高くてもいいから欲しい!」と思えないと買えない状況に今のマーケットはなっていると思います。 家がどんどん売れていく現状では、ある日オープンハウスで家を見たら次の日にはオファーを出さなければ間に合わないことが頻繁にあります。ということは一見して「この家だ!!」と即断できないと買えないとも言えます。そういう即断を普通にできる性格の人もいるでしょう。でも理性的で、用心深い人にはこのような行動はとても難しいのではないでしょうか。 そういう人は可能な価格帯の中で現実的に考えたとき「自分はどういう家に住みたいのか」のイメージを事前にしっかりと固めておきましょう。スポーツ選手のイメージトレーニングと同じです。そうしておけば、理想のイメージや譲れない条件に合った家が出現したとき、即断できるのではないかと思います。  

フォークロージャー物件はもう割安でない?

フォークロージャー物件はもう割安でない?

「フォークロージャー物件は安い」と思っている方。その「常識」はそろそろ改めなくてはならないかもしれません。売り物件が少なく、不動産の在庫不足が深刻なアメリカではフォークロージャー物件も値上がりし、普通の売り物件との価格差があまりなくなっています。 インターネット不動産サイト Zillow によると、全米ではフォークロージャー物件は普通の売り物件にくれベルト7.7%割安とのこと。ただし、住宅価格が比較的高い人気エリアではフォークロージャーとそうでない物件の価格差はほとんどなくなっています。 Zillowの専門家によると、人気エリアの買い手は価格の上がる前に物件を押さえることに重点を置いているため、フォークロージャー物件にも普通の物件と同じぐらいの値段をつけるバイヤーがいるため価格差が縮まっているとのこと。 私のマーケットエリアであるロサンゼルス北東部、パサデナ、バレー方面でも全くその通りで、フォークロージャー物件でもローン会社がきれいに直して売り出している物件は、同じレベルの普通の売り物件とほとんど同じ値段で売れています。コンディションの悪い物件は修理が必要な分、値段は安いですが、同じようなコンディションの他の売り物件と比べて特に安いとは思えません。 Zillowによると、フォークロージャーとそうでない物件の価格差が小さい都市は以下の通り。 Las Vegas(0%) Phoenix(0%) Sacramento(0.7%) Riverside(1.8%) San Diego(2.4%) Miami-Ft. Lauderdale (2.9%) Los Angeles(4.2%) San Francisco(4.7%). フォークロージャー物件では、スタンダードセールでは通常売り手が負担するシロアリ関連の修理費や、市町村が要求する最低限の家の基準に合わせるための修理(レトロフィット)もバイヤー負担になるケースが多くなります。またローンのコンティンジェンシー期間などにも融通がききません。このようなことを考えると、フォークロージャー物件の価格がほんの少し安いだけでは割りに合わない場合もあります。「フォークロージャー物件だから得」という時期は少なくともロサンゼルス付近ではかなり以前に終わっているように思います。 いまだにフォークロージャー物件の方がずっと安い都市は以下になります。 Pittsburgh,Pa.(27.8%) Cleveland(25.8%) Cincinnati(20.2%) Baltimore(20%) New York City(15.5%)  Source: “Low Inventory Wipes Out Foreclosure Discount,” Examiner.com (Nov. 18, 2012)

アメリカで家を買うにはいくら頭金が必要なのでしょうか?

アメリカで家を買うにはいくら頭金が必要なのでしょうか?

アメリカで家を買うにはいくら頭金が必要なのでしょうか? 日本国籍の方の場合、まずアメリカでローンが組めるかどうかを初めにチェックする必要があります。ソーシャルセキュリティ番号、クレジットヒストリー、就労許可と定収入があれば普通はローンが組めます。詳しくは、また別のブログ記事で説明したいと思います。 さて、頭金ですが、頭金は英語ではDown Payment。家を買うときに、キャッシュで支払う額のことで、購入価格から頭金をマイナスした額がローンの借入額になります。 エスクローに入るときにまず用意する手付金(Earnest Money Deposit = EMD)とは違うのでご注意ください。手付金は南カリフォルニアでは通常、購入金額の3%になり、エスクロー中に契約書内で許された手続きに基づいて契約を解除した場合は、手付金は基本的には全額戻ってきます。(エスクロー会社に、エスクロー中にかかった経費をとられるケースも稀にあります。)   頭金の最低額はローンのタイプによって異なります。 コンベンショナルローンと呼ばれる普通のローンの場合、頭金の購入額に対する割合は自由に設定できます。クレジットスコアが非常にいい場合は、ローン会社にもよりますが、5%程度の頭金でもローンを組むことが可能です。ただし、頭金が少ないと毎月の支払額が大きくなり、それを支払っていくのに十分な収入が必要になります。 頭金が20%以下の場合は、PMI(Private Mortgage Insurance)という保険料の支払いが毎月生じます。頭金が低いローンは危険が高いと見なされます。そこでローンの支払いが滞った場合、ローン会社をカバーーするための保険をかけるのですが、その支払いはローンの借り手が行わなければなりません。PMIはローンの支払いが進んで、ローンの総額が家の価値の80%以下になるまで続けることになります。 ということなので、PMIが必要ない頭金20%以上がもっとも有利ですが、10%、15%程度の頭金で家を買うバイヤーはたくさんいます。 FHAローンと呼ばれる政府のプログラムを使用すると、頭金は購入額の3.5%まで抑えることが出来ます。その場合、家の価格が40万ドルだとすると、頭金は1万4千ドルあればいいことになります。   頭金が多いほど毎月の支払額は減りますので、「頭金が多いほど安心」であることは確かです。ただ、頭金を増やすために貯金をすべて空にしてしまうのはお勧めできません。万が一のための予備の資金、家を購入した後の修理費や家具購入代などは現金で確保しておく必要があります。また家の購入には購入価格の約3%にあたる「クロージングコスト」もかかります。(クロージングコストはセラーからキャッシュバックしてもらってローンに組み込むことも出来ます。)   頭金20%以上が一番有利であることは確かですが、「頭金20%が貯まるまで家を買うのは延期する」のがいい対策かどうかは時期によってことなります。家の値上がり率が貯金のスピードを超えている場合、「いくら貯金しても家の値上がりに追いつかない」という事態が生じかねません。そのような場合は、頭金が低くても、ローンが組めるのであれば値上がり前に家を確保したほうが得策だと思います。   地区ごとの値上がり率や家の価格については、お気軽にユカリ・トラヴィスrealtoryukari@gmail.comまでメールでお尋ねください。  

家を買う6つのメリット

家を買う6つのメリット

家を買うべきか、賃貸を続けるべきか? 迷うところですね。 アメリカに滞在できる資格があり、ソーシャルセキュリティ番号があり、アメリカ内に収入があれば通常ローンが借りれます。今は低金利ですので、コンドミニアムのローン支払いの方が家賃よりも安かったりします。「このままアメリカにずっと住むんだったら・・・」。マイホーム購入が頭をよぎる人は多いのではないでしょうか。アメリカ人の友人知人に相談すると、必ず「買えるんだったら買った方がいい!」という答えが返ってくると思います。 でも家の購入はやはり一大事。同僚の気軽なアドバイスぐらいでは決心できませんよね。そこでここでは、「家を買うべき理由」を改めて考えて見たいと思います。   家を買うべき理由1 住居の安定 市町村によってはレントコントロールで賃貸人が住み続ける権利を保障しているところもありますが、そうではない場合、賃貸人はリース期間終了とともに、オーナーの一声で出ていかなければならない可能性があります。オーナーの家族が住むことになった、家を売りたいなど、オーナーがリースをキャンセルする事情は様々。リース期間は通常1年、長くても2年ですので、賃貸人である以上、1-2年以上同じところに住める保障は無いと考えたほうが無難です。ロサンゼルス市のレントコントロールは一軒家はカバーしませんので、「一軒家で同じところに1-2年以上住む」という保障を得るには、家を所有するのが一番確実です。 息子の友達の例ですが、賃貸していた家が売り出されて出て行かなければならなくなりました。ところが、今行っている小学校区内で、似た家賃の家をタイミングよく借りるのは至難の業。結局、これを機に他州へ引っ越すことになってしまいました。お子さんがいらっしゃる方には住居の安定が特に大切だと思います。 家を買うべき理由2 自分の住む空間を好きなように変えられる 賃貸住宅はオーナーの持ち物ですから、勝手に変えることは出来ません。床の張替えはもちろん、壁の色を変えるのもオーナーの許可が必要。中には賃貸人の好きにさせてくれる人もいますが、お金をかけてきれいにしても、もしかしたら1年で出て行かなければならないのではやりがいがありません。その点持ち家の場合は、自分の好きなように空間を変えることが出来ます。キッチンやバスルームのリモデル、デッキをつけるなども予算さえあれば思いのまま。どちらが気分よく住めるかというと、それはやはり自分好みに作り変えた家だと思います。 家を買うべき理由3 家賃を支払わなくていい -その代わり強制貯金 家賃の代わりにローンの支払いがあるわけですが(笑)。ローン支払額は金利分と元本返済分の合計額ですが、元本返済分はローン会社に対する支払いではなく、家にたまっていくお金です。つまり自分自身に支払っているわけで、いわば強制貯金のようなもの。家賃を他人に支払ってしまって、手元にお金が残らないよりいい、と考えられます。 家を買うべき理由4 投資効果 不動産価格には波があり、これから上がるか、下がるかは誰にもわかりません。でも超長期的に見ると、不動産はこれまで着実に価値を増してきています。金利が非常に低い現在、銀行のお金はインフレ率で毎年目減りしています。多くの人が「不動産は超長期的には少なくともインフレ率かそれ以上の率で上昇する」と考え、インフレに対する“ヘッジ”として自宅、あるいは投資物件を購入しています。 家を買うべき理由5 節税効果 税金を払うとき、ローンの金利支払い分は控除できます。例えばローンの金利支払い分が$1500だとすると、収入が毎月$1500減ったと見なされるので、もしも税率が25%だと毎月$375の節税効果が生まれることになります。これは大きいです! (実際の金額は個々のケースで異なり、ローンの金利支払割合は初めは大きく、だんだん減少します。家の購入を考えている人は一度税理士に相談してみてください。) 家を買うべき理由6 家を売っても限度額内なら利益に課税されない 過去後年内で合計2年以上住んでいた自宅を売って利益が出た場合、一人の場合は$250,000、結婚している場合は$500,000まではキャピタルゲインに対しての課税がありません。家の代わりに株などに投資していた場合と比べると、これは大きなメリットだと思います。 (これについても個々のケースで事情が異なる場合がありますので、詳しくは税理士にご相談ください。)