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コンドミニアムの購入

コンドミニアムの購入

 コンドミニアムは戸建てに比べると値段も比較的安いので、初めて家を買う方で予算が限られている場合や、忙しくて家のメインテナンスに時間をかけられないプロフェッショナルの方にとっては魅力的なオプションだと思います。多くのコンドミニアムにはプールやジムなどもあり、立地も便利。ロサンゼルス中心部だと戸建ては1925年から1945年ごろに建てられたものが多くなりますが、コンドミニアムはそれよりはずっと新しく、バスルームや部屋が広々として機能的。現代的な暮らしに慣れた人には戸建て住宅よりも住みやすいかもしれません。   ただ、コンドミニアムを買うということは自分のユニットを所有するということだけではなく、土地と建物を所有しているホームオーナーズアソシエーション(HOA)の一員になることも意味します。それはいったいどういう意味を持つのでしょうか? HOAの役割には、建物のメインテナンスや管理を行い、規約やルールをメンバーに守らせ、予算を管理し、コンドミニアムの財政的な安定を確保すること、などが含まれます。ほとんどのHOAではメンバーは毎月共益費を払い込むことになります。この共益費には通常、共有空間にある樹木の管理、建物の外部のメインテナンス、ゴミの収集、保険料、セキュリティ費用、プールやジムなどのレクリエーション施設のメインテナンス費などが含まれます。. 共益費の額は通常MLSに記載されていますが、金額以上の細かいことは実際にオファーがアクセプトされてエスクローに入らないとはっきりは分からないことが多いのが実情です。エスクローに入るとバイヤーにはHOAドキュメントと呼ばれる分厚い書類を見る権利があります。それにはHOAの規約、過去12ヶ月のHOA集会の議事録、共益費がカバーする費用の内容などが書かれています。 HOAドキュメントは100ページ以上に及ぶことが多く、コピーがたいへんなのでオファーがアクセプトされないと手に入らないのが普通なのです。(HOAが書類の管理を専門にする外部会社と提携している場合は、費用を支払えばエスクローに入る前に入手できる場合もあります。) 以下がバイヤーがHOAドキュメントを読むにあたって気に留めておくべきポイントの一部です。 共益費の金額とそれが何をカバーするのか? (時には水道代などが含まれていることもあります。) HOAが管理するものと、住民が個人で管理するものの区分 スペシャルアセスメントと呼ばれる、一時的に共益費を通常より多く徴収する予定が決まっているか? 不測の事態に備えた予備費が積み立てられているか? 共益費未払いの率はいくらか? ペットや喫煙などの禁止事項 コンドミニアム専門のメインテナンス会社をつかっているかどうか 買おうとしているユニットは賃貸に転用できるか?賃貸に転用できるユニット数の上限が決まっているか? 入っている保険の内容。最悪の事態、建物を建て直す費用が補償されているか? 住民同士の関係はうまくいっているか? 議事録から争いごとが読み取れるか? コンドミニアムの購入についてご質問がある方はどうぞお気軽にユカリ・トラヴィスrealtoryukari@gmail.comまで御連絡ください。.

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不動産契約書の読み方ー(ページ2)

不動産契約書の読み方ー(ページ2)

不動産契約書の読み方(ページ2)  ここではカリフォルニア州で1から4戸建てまでの不動産売買契約に使用されるスタンダードな契約書、RPA-CA(California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction)の2ページ目に何が書いてあるのかを説明したいと思います。(出来るだけ短時間で最後の8ページ目まで説明するように努力しますね!)  3. Financial Terms 続き   G: Verification of Down Payment and Closing Costs 頭金とクロージングコストがちゃんと支払えるという証明。どのボックスもチェックしないと「オファーがアクセプトされてから7日以内に提出する」となりますが、それではオファーが通りにくくなってしまいます。オファーに証明(銀行口座のステートメントなど)を添付するのが一般的です。  銀行口座のステートメントは30日以内に発行された最新のもので、頭金ぎりぎりではなくクロージングコスト(ローンを借りる場合は購入金額の約3%あれば普通はOK)もちゃんと支払えることが証明できなくてはなりません。インターネットの画面のプリントアウトだと、口座を持っている人の名前が無かったりするので、毎月郵送されてくるステートメントのコピーの方がいいと思います。 株、定期預金、債券などのすぐに引き下ろし出来ない資産は、厳密に言うと頭金があるという証明にはなりません。  H: Loan Terms  (1)   Loan Applications  何もボックスをチェックしないと「オファーがアクセプトされてから7日以内にローンの申し込みをする」となりますが、それでは普通は通用しません。オファーと一緒にローン会社から発行される発行されるPre-Approval Letterを提出するのが一般的です。Pre-Qualify ではなく、Pre-Approvalレターが必要ですので、お間違いなく。Pre-Approval Letterは、家探しを本格的に始める前に用意しておきましょう。  (2)   Loan Contingency  ここには「バイヤーがまじめに努力してローン組もうとしている限りにおいては、ローンを組めるかどうかがこの契約のコンティンジェンシーとして認められる」と書かれています。つまりローンが万が一組めなかった場合は、コンティンジェンシー期間内なら契約をキャンセルしても契約違反にはならない(“頭金-経費”を返してもらえる)ということです。ただここで気をつけていただきたいのは、「頭金やクロージングコストのお金を使い込んでしまった」というのはコンティンジェンシーにはならないということです。ローンがちゃんと組めたのに頭金やクロージングコストが支払えないと契約違反になってしまうのでご注意ください。 (3)   Loan Contingency Removal  上記の「ローンコンティンジェンシー」を使って契約を解除できる期間をここに書きこみます。通常は17日間ですが、この期間はローンが組めるかどうか判断する期間としてはぎりぎりです。ただし期間をもっと長くしたり、「お金が実際にローン会社から振り込まれるまでずっとコンティンジェンシー期間です」などにしてしまうと、セラーに「へえ、この人ローンが組めるかどうかそんなに心配なんだ。」と思われてしまい、オファーが弱くなってしまいます。どうしたらいいか、考えどころですね。 (4)   No Loan Contingency  ローンを組まない人=全額キャッシュで支払う人はここの□をチェックします。   IAppraisal Contingency   購入する家の査定(Appraisal)もコンティンジェンシーの一つです。もしも査定の結果、家の価格が契約価格よりも低かったら、それを理由に契約を解除しても契約違反になりません。ただしis NOTの□をチェックしてしまうと、査定はコンティンジェンシーになりません。  J All Cash […]

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不動産契約書の読み方(ページ1)

不動産契約書の読み方(ページ1)

これだ!という物件が見つかったら、バイヤーは何をしたらいいのでしょうか?そうです。オファーを出さなければなりません。でもオファーとは何でしょうか? 下の1-3から正解を選んでください。(カリフォルニアの住宅物件の場合)  1)「この額なら買います」という金額提示 2) 金額はさておき、買う意思があるという意思表示 3) バイヤーがサインした売買契約書  正解は(3)。(1)だと思っている人が結構多いのですが、オファーというのは実はバイヤーだけがサインした契約書のことなのです。もちろんその中に金額も書いてあるのですが、それをセラーに渡して「こういう条件ですが、サインしてくれますか?」と持ちかけるのです。  ですので、「まだ家を見ているだけだから、契約書なんか分からなくてもいいや」とのんびりしているわけにはいきません。もしも明日気に入った家が出現したら、すぐに契約書(=オファー)にサインしなければならない(!)ので、家探しをしながら、契約書にも徐々に目を通しておくことをお勧めします。もちろん契約書はバイヤー側のエージェントが作成しますが、エージェントと相談しながら自分で変えられる条件がいろいろとあります。サインする前に、自分はどういう条件をセラーに出しているのかが分かっている必要があります。  逆に、自分がセラーで今自分の家を売り出しているとしましょう。MLSにリスティング情報が載った直後に、このような契約書(=オファー)がリスティングエージェントのところにメールされてくる可能性があります。セラー側もバイヤーがどういう条件で家を買おうとしているのか、契約書を読んできちんと分かっている必要があります。  ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ここではカリフォルニア州で1から4戸建てまでの不動産売買契約に使用されるスタンダードな契約書、RPA-CA(California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction)の一ページ目に何が書いてあるのかを説明したいと思います。(出来るだけ短時間で最後の8ページ目まで説明するように努力しますね!)    項目1.オファー A.ここにはバイヤーの姓名を書きます。自分だけがバイヤーなのか、妻や夫もバイヤーなのか、頭金を出してくれる親はどうなるのか、考えてみましょう。  B.ここはオファーを出す物件の住所などです。Assessor’s Parcel No とは、不動産に税務署が付けた番号のことです。  C.ここにはオファー金額を書き込みます。  D.Close of Escrow:ここにはエスクロー期間を何日間にするのかを書き込みます。何月何日と日付を書き込むことも出来ますが、通常は30日間などの期間を記入します。オファーを出しても相手がいつサインして返してくれるかわからないので、期間を書いた方が簡単だからです。でも引越し予定が決まっている場合などは、日付を書いた方がいいかもしれません。 エスクロー中、最も時間がかかるのがローン。まずローンの審査が始まってからローンのお金が振り込まれるまでだいたい何日間かかるかをローン担当者に聞きいて調べましょう。スタンダードは30日ですが、ローンの種類によっては45日以上かかることもあります。   項目2.エージェンシー A.ここには“不動産エージェントとバイヤーやセラーの関係を説明した別の書類 (ADと呼ばれます)を既に受け取ったことを確認します”と書いてあります。ADもオファーと一緒に提出しなくてはなりません。  B.ここには“バイヤーの場合は現在使っている不動産エージェントがこの物件を買おうとしてる別のバイヤーにも雇われているかもしれない、セラーの場合は今使っている不動産エージェントが競争相手になる似たような物件をリスティングしているかもしれない、ということが書かれた書類(DA)を既に受け取りました”と書いてあります。DAはセラーには関係ないのでオファーと一緒に出す必要はありませんが、本来はオファーを書く前に読んで、サインをしておくべきです。  自分のエージェント個人がが別の競争相手の別のバイヤーやセラーにも同時に雇われているということはごく稀にしかないと思いますが、そのエージェントが所属している会社に所属する別のエージェントが競争相手に雇われているということは十分ありうると思います。   項目3 ファイナンシャルターム  A.イニシャルデポジット:ここにはオファーがアクセプトされたらエスクロー会社にバイヤーが支払うデポジット額を記入します。いくつかオプションの□がありますが、これをどれもチェックしないスタンダードな場合は、オファーがアクセプトされたらバイヤーが3日以内にエスクロー会社にチェックを持っていくことになります。銀行振込みにしたり、チェックをあらかじめ書いてバイヤー側のエージェントに預かってもらっておくことも出来ます。デポジットの金額は通常は購入金額の3%になります。価格が非常に安い物件などでは10%を要求されることもあります。  B.デポジットの増額:オファーがアクセプトされてから一定期間内にデポジット額を増額する場合に記入しますが、このような増額は稀にしか行われません。  C.ローン (1)ファーストローン:ここには住宅購入ローンで調達する金額を記入します。ローンの種類がFHA、VAの場合は該当する□をチェック、セラーがバイヤー向けにローンを組んでくれる場合(最近はめったにありません)には、その該当ボックスをチェックします。  (2)セカンドローン:ローンを二つ借りる場合は、ここに1と同様に記入しますが、最近はローンを二つ借りるケースはあまりないと思います。  (3)ここには“FHAやVAローンを借りるバイヤーは○日以内にローン会社が要求する修理内容や、その他セラーにやって欲しいと思っている修理内容やそのコストを知らせなければならない“と書かれています。スタンダードは17日間です。 政府がバックアップしているFHAやVAローンには、優良な住宅ストックを増進するという使命があり、基準に合わない住宅には貸し出してもらえません。ですので、物件に問題が見つかると、その問題を直すまでローンがおりないことになります。そこで「そういうことはちゃんと早めにセラーに言ってくださいよ」という意味で作られたのがこの項目なのです。ただしセラーには要求に従って修理をしたり、そのコストを負担する義務はありません。  D.その他のファイナンシャルターム A~Cに該当しないその他の金銭関係の条件を記入します。セラーにクロージングコストを支払ってもらいたい場合は、ここにその金額を記入します。  E.エスクローがクローズする時にバイヤーが振り込む金額を記入します。この金額とAのデポジットを合計した額が頭金(=ダウンペイメント)になります。  F 購入金額。A~Eまでの合計になっているはずです。  以上が一ページ目の内容です。  次回は2ページ目をご説明します。  なお、このコラムの目的は契約書のおおまかな内容を一般的読み物としてできるだけ楽しく概説するもので、契約書内容を正確に解説・解釈するものではありません。実際に不動産契約書を提出したり、受け取った場合は、ご自分の不動産エージェントからきちんと個別の状況に即した説明を受けてください。資格のあるエージェントの助け無しにこのコラムから得た情報によって契約書を解釈したり、自分で契約書を作成することは絶対にお勧めできません。またその場合に生じた損害等については一切責任を負いません。

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