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住宅価格上昇率2%と予想-全米不動産協会リアルターアンケート

住宅価格上昇率2%と予想-全米不動産協会リアルターアンケート

全米不動産協会による今年11月の全米リアルターへのアンケート調査によると、今後12か月で住宅価格は全米およびカリフォルニア州では「約2%上昇する」との回答が一番多かったようです。今年5月に行われた調査では全米で「4%上昇する」との回答が多かったことと比較すると、住宅価格の上昇率が鈍ると考えられていることが分かります。 ご自宅の販売を考えている方、早めに行動した方がいいかもしれません。 http://economistsoutlook.blogs.realtor.org/2018/11/05/realtors-expect-home-prices-to-rise-2-over-the-next-12-months/  

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不動産購入をお考えの方、超低金利はこの春がラストチャンスかもしれません。

不動産購入をお考えの方、超低金利はこの春がラストチャンスかもしれません。

  全米リアルター協会の記事によると、この春は歴史的な超低金利の住宅ローンを使えるラストチャンスかもしれないとのこと。ここ数年内に住宅購入をお考えの方は急いだほうがいいかもしれません。 現在の30年固定金利のレートは概ね4.4%。過去には金利が10%を超えた時期もありますから、去年の3%台よりは高いものの、まだまだ”激安レート”になっています。このレートは今年中に上がると多くの専門家が予想しています。その理由はFederal Reserveが金利をあげると言っているためで、全米リアルター協会のチーフエコノミストは今年は3回の利上げがあるのではないかと予想しています。   金利が1%上がると家の購入にどのような影響があるのでしょうか?  i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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Market Snapshot 最新市場情報 Los Angeles Coun

Market Snapshot 最新市場情報 Los Angeles Countyでは価格は前年同月比10%上昇。(2017年9月データ)

以下はカリフォルニア不動産協会発表の2017年9月の最新の統計データです。これのよるとロサンゼルス都心部の不動産価格(当該月に売れた中古一軒家の中間値)は前年同月比で8.9%上昇しています。ロサンゼルスカウンティの価格も前年同月比で10%上昇。カリフォルニア全体では前年同月比で7.5%価格が上昇しています。 今年の春ごろまでは前年同月比の上昇は5%程度でした。それが9月に入ってからは倍近く、10%価格が上昇しています。ロサンゼルスでは8月から9月の一か月だけでも6%以上価格が上昇。春から夏の本格的な購入シーズンになって、一気に価格が上昇したようです。これは、高く売れるとセラーが自信を持っている優良な物件が春の終わりから夏にかけて出てきて、それが予想通りの高値で売れたためではないでしょうか。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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中国からの資金持ち出し規制、アメリカ不動産マーケットにも影響?

中国からの資金持ち出し規制、アメリカ不動産マーケットにも影響?

中国の資本流失規制強化が世界の不動産マーケット関係者を心配させています。Bloomberg Newsの今年2月16日の報道によると、”中国人を動揺させた規制強化は昨年12月31日、国家外為管理局(SAFE)からの声明で発表”されました。”SAFEが示した新たな要件の一つは、外貨を購入する国民は年間5万ドルという外貨割当額を海外不動産投資に使わないという誓約書に署名が必要というものだった。違反者は政府の監視対象者リストに載り、外貨入手を3年間禁じられ、資金洗浄捜査の対象になる。” とのことです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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どうなる住宅ローンの利子率。為替相場にも要注意。

どうなる住宅ローンの利子率。為替相場にも要注意。

昨年末、住宅ローンの利子率が上昇、3%台の超低金利時代はひとまず終わりを告げたように思われます。今後住宅ローンの金利はどうなるのでしょうか?   不動産関連の専門家の意見は上記の通りです。30年固定金利ローンの金利は2017年中に4.5%~5%になるとの予測が多いようです。トランプ政権の保護貿易政策はアメリカ経済を停滞させるのではないかと考える人もいますが、大統領が一人でできることには限りがあります。今後、アメリカ経済が今と同じような景気を保つ場合は、やはり利子率の上昇は避けられないのではないでしょうか? 先日、登録していただいた方にお送りした日本語不動産ニュースレターにも書きましたが、アメリカの過去の住宅ローン利子率は6~8%です。5%はまだまだ低金利です。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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2017年の全米不動産価格予測

2017年は不動産マーケットにとってどのような年になるのでしょうか? トランプ大統領の政策が全く不透明な中、予想は非常に難しいのが現状です。アメリカの不動産情報サイトZillowは次のような予想を発表しました。(詳しくはこちらをご覧ください) 1.2017年の全米不動産価格は年間3.6%上昇する。これは経済や不動産の専門家100人以上をインタビューした結果だそうです。ちなみに2016年、不動産価格は4.8%上昇しました。(上昇幅が2016年よりも低く予想されているのは、住宅ローンの利子率情報が見込まれること、すでに不動産価格がかなり上昇していることなどが理由だと考えられます。) 価格以外の予想は以下の通りです。 2.都心部や駅などの交通の要所付近における小規模な住宅開発が促進される。(郊外型よりも都心型の開発が進むとの予想です。これは若い世代のライフスタイルが変化して、過去のような郊外の大きなファミリータイプの家をかならずしも望んでいないことの反映だと思います。)I I I i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

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持ち家の子供の教育への効果

持ち家の子供の教育への効果

California Realtors Association (CAR)の統計を見つけました。 これによると、賃貸ではなく、持ち家に住んでいる子供は ・ リーディングの成績が賃貸住宅に住んでいる子供よりも7%高い ・ 数学の成績も9%高い ・ 高校を卒業する率が25%高い ・ 大学を卒業する率は116%高い(2倍以上ということですね) のだそうです。 確かに賃貸だと大家さんの都合などで引っ越しして転校しなければならなかったりするので、勉強には集中できないかもしれません。また大学卒業率がこんなに違うのは、不動産から生じる利益を学費に回すなど(自宅をリファイナンスして学費を出すなど)、持ち家の経済的アドバンテージがかなり影響しているのではないかと思います。アメリカの場合は(日本もそうですが・・)子供が大学に行けるかどうかは親の経済力でほとんど決まってしまうので。 ご参考まで。

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庭でやりたいこと

庭でやりたいこと

  こんな統計をみつけました。 庭でやりたいこと・・・。一番が「リラックスしたい」というのはよく分かりますねー。 でも庭をきれいにする理由の49%がShow Pride in Thir Homesというのはちょっと驚きです。自慢したいから、ということでしょうか。でも日本語の自慢にはネガティブなイメージがありますが、show prideのニュアンスは違いますね。周囲の人も応援したくなる自慢、とでも言ったらいいでしょうか。 庭は持ち家のシンボル。自分の好きな草花や木を植えるのも、持ち家でなければ普通はできません。ここ数ヶ月、家の値段は伸び止まり、あるいは低下してきていて、バイヤーには買いやすくなっています。迷っている人はぜひご相談ください。    

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競争に負けない、勝つオファーの書き方(4)セラーに気に入られる手紙の添付

競争に負けない、勝つオファーの書き方(4)セラーに気に入られる手紙の添付

売り手も人間です。金勘定だけで買い手を決めるとは限りません。特に長くその家に住んでいた場合は、自分の大切な「我が家」に次に誰が住むのかは大変気になる事柄で、お金だけで割り切れないこともあります。 他人には単にくたびれた寝室に見えても、成人した子供が小さかったころ使っていた部屋や、亡くなった人がかつて暮らしていた部屋などは、売り手にとっては世界で一番大切な部屋なのかもしれません。いろいろな事情で売らなければならなくなっても「自分の思い出の詰まった家を出来ればそっくりそのままの状態で受け継いで住んでいってもらいたい」と心の底では思っている人がかなりいると思います。 というわけですので、人によっては金額や条件が他のオファーよりも多少悪くても「その家の良さを分かってくれる人」「その家をより必要としてくれる人」「自分がやったリモデルや修理を評価してくれる人」「すぐに大幅な改造をする予定のない人」のオファーを選ぶことが稀にあります。あるいはそういう人のオファーが来たら即決したり、金額的にはトップグループに入っていなくてもカウンターオファーでチャンスを与えたりする場合もあります。 このようなセラーの感情にアピールするため、たくさんのオファーが集まっている物件に対しては、「家のどこがどう気に入ったのか」と「自己紹介・家族の紹介」を書いた手紙をオファーに添付して提出するのは効果的だと思います。数年間しか住んでいなかったり、若いカップルだったり、投資家が賃貸しているような場合はあまり関係ないかもしれませんが、子供をそこで育てたセラーや、高齢のセラーには、時間があったら念のために添付したほうがいいのではないでしょうか。 オフィスの他のエージェントに聞いた話だと、家の気に入った点をバイヤーが述べたYou Tubeビデオを携帯電話で撮影、そのリンクをオファーに添えて提出したバイヤーもいたそうです。金額がさほど高くなかったにもかかわらず、カウンターオファーがもらえて、最終的な選考にまで残ったとか。結局は他のオファーに負けてしまったらしいですが・・・。 あまり多くの情報をセラーに与えてしまうと、好かれる可能性もありますが、逆に嫌われてしまうこともあり得ます。ですので、私は短い手紙だけ、あるいは、もしも小さなお子さんがいる方なら家族の写真(かわいい赤ちゃんや子供が嫌いな人はめったにいません!)添付程度が一番いいのではないかと思います。 自己紹介の部分では、「この人のローンは簡単に通るだろう」とセラーに思ってもらえるよう、堅くて安定した職業についていることを強調しましょう。手紙はやはりバイヤーの方が自分で書いた手紙が一番効果的だと思います。文章が達者でなくても、正直で心がこもった手紙がいいと思います。でも自分で書くのが面倒、英語が苦手、などの場合は、エージェントに代筆してもらったり、エージェントにバイヤーを紹介する手紙を書いてもらってはどうでしょうか。 余談ですが、物件を見に行った時にもしもオーナーがいたら、出来るだけにこやかに、丁寧に対応するようにしましょう。(オーナーは遠慮して引っ込んでいることが多いので、話をするチャンスはあまりないかもしれませんが。)自分が気に入った点を言うのはかまいませんが、家の欠点を言ったり、リモデルする予定を話したりするのは絶対に禁物です。「日本語で話していれば分からない」と思われるかもしれませんが、最近は日本語が話せる人もたくさんいます。また日本語が全く分からない人でも、リモデル、コントラクターなど外来語の単語やジェスチャーで話の内容が分かってしまうこともありますので、要注意です。  

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競争に負けない、勝つオファーの書き方(3)コンティンジェンシー期間を短くする

競争に負けない、勝つオファーの書き方(3)コンティンジェンシー期間を短くする

複数のオファーが一つの物件にある場合、なんといっても一番問題になるのは購入価格です。ただし似たような金額のオファーがいくつかある場合、オファーを選ぶにあたってセラーが最も注目する事項の一つがコンティンジェンシー期間なのではないでしょうか。 コンティンジェンシー(contingency)とは言ってみればキャンセル可能条項。「○○が満たされなかったら、ペナルティ無しでキャンセルしていいですよ」と契約書に書かれている項目のことで、主なものはインスペクション(建物や権利関係、周辺状況などの調査)コンティンジェンシーとローンコンティンジェンシーです。それぞれのコンテンジェンシーには期間が設定されていて、その期間内ならばペナルティ無しでキャンセルできます。例えば「建物の基礎が壊れていることが分かった」場合はインスペクションコンティンジェンシー、「結局ローンが組めなかった」場合はローンコンティンジェンシーが使えます。 インスペクションコンティンジェンシー、およびローンコンティンジェンシーのスタンダードな期間は17日間。(セラーがオファーにサインしたらすぐに両方の期間が同時にスタートします。)ところが、売り物件が非常に少なく、オファーがたくさん一つの物件に集まる現状では、ローンはともかく、インスペクションコンティンジェンシー期間を17日もとっているオファーは珍しくなっています。 人気物件に対するオファーのインスペクションコンティンジェンシー期間は7日から長くても12日ぐらいが普通なのではないでしょうか。オファーを出す前にコントラクター同伴で物件を見ておいて、インスペクションコンティンジェンシー無し、あるいは期間2日などで出してくるバイヤーもいます。 セラーとしては万が一バイヤーがキャンセルしてきても、1週間か10日ぐらいなら他にオファーを出してきたバイヤーが待っていてくれる可能性が大。物件の売れ行きに対するダメージは最小ですみます。またコンティンジェンシーが短期間のバイヤーにはあれこれ細かいことをチェックしている余裕はありません。「この家がとても気に入りました。よっぽど大きな問題さえなければ、細かいことには目をつぶって買います!」と言っているもの同然なので、セラーは売りやすい相手と見なしてくれるのです。 コンティンジェンシー期間7日間の場合のインスペクションスケジュールは例えば以下のようになります。 1日目  エスクロー入り。デポジットチェック入金。建築許可書類の調査を発注。建物調査を発注。 3日目 建物一般調査、シロアリ調査、下水管(Sewer line)調査 4日目 調査報告書到着 4-6日目 修理が必要な部分についてコントラクターや専門家の再調査。見積もり収集。建築許可等調査報告到着。 6日目 修理費総額がだいたい判明。提示額で購入するかどうか判断。必要なら減額や修理を要求。   家の購入を最優先にして、ほぼ連日数時間以上時間がとれる方ならば、7日間でもかなりしっかりとした調査が出来ると思います。ただし、一般建物調査で指摘された問題について、それぞれの専門業者全部を期間内に呼んで来るのは至難の業ですので、いくつかの項目については修理費用がしっかりとは判明しない可能性がありますが、「買う、買わない」の判断をする程度の情報は、十分集まるのではないかと思います。 私がバイヤー側のエージェントの場合は、インスペクターや業者のご紹介と予約は全てお手伝いさせていただきます。  

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