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カリフォルニア不動産協会の2020年住宅マーケット予測発表。住宅価格上昇率予測

カリフォルニア不動産協会の2020年住宅マーケット予測発表。住宅価格上昇率予測は2.5%

  CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.)が9月26日に2020年の住宅マーケット予測結果を発表しました。住宅ローンの歴史的な低利子率が住宅の売れ行きを支えるものの、経済の先行き不安と住宅の高価格のために価格はほぼ横ばいになるとの予想です。具体的には、中古一戸建て住宅は2019年よりも0.8%多い393,500軒売れる予測で、一戸建て住宅価格の中間値は2019年よりも2.5%高い$607,900になるとのこと。ちなみに2019年の住宅価格中間値は2018年よりも4.1%高い$593,200でした。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅価格上昇率2%と予想-全米不動産協会リアルターアンケート

住宅価格上昇率2%と予想-全米不動産協会リアルターアンケート

全米不動産協会による今年11月の全米リアルターへのアンケート調査によると、今後12か月で住宅価格は全米およびカリフォルニア州では「約2%上昇する」との回答が一番多かったようです。今年5月に行われた調査では全米で「4%上昇する」との回答が多かったことと比較すると、住宅価格の上昇率が鈍ると考えられていることが分かります。 ご自宅の販売を考えている方、早めに行動した方がいいかもしれません。 http://economistsoutlook.blogs.realtor.org/2018/11/05/realtors-expect-home-prices-to-rise-2-over-the-next-12-months/  

不動産購入をお考えの方、超低金利はこの春がラストチャンスかもしれません。

不動産購入をお考えの方、超低金利はこの春がラストチャンスかもしれません。

  全米リアルター協会の記事によると、この春は歴史的な超低金利の住宅ローンを使えるラストチャンスかもしれないとのこと。ここ数年内に住宅購入をお考えの方は急いだほうがいいかもしれません。 現在の30年固定金利のレートは概ね4.4%。過去には金利が10%を超えた時期もありますから、去年の3%台よりは高いものの、まだまだ”激安レート”になっています。このレートは今年中に上がると多くの専門家が予想しています。その理由はFederal Reserveが金利をあげると言っているためで、全米リアルター協会のチーフエコノミストは今年は3回の利上げがあるのではないかと予想しています。   金利が1%上がると家の購入にどのような影響があるのでしょうか?  i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

Market Snapshot 最新市場情報 Los Angeles Coun

Market Snapshot 最新市場情報 Los Angeles Countyでは価格は前年同月比10%上昇。(2017年9月データ)

以下はカリフォルニア不動産協会発表の2017年9月の最新の統計データです。これのよるとロサンゼルス都心部の不動産価格(当該月に売れた中古一軒家の中間値)は前年同月比で8.9%上昇しています。ロサンゼルスカウンティの価格も前年同月比で10%上昇。カリフォルニア全体では前年同月比で7.5%価格が上昇しています。 今年の春ごろまでは前年同月比の上昇は5%程度でした。それが9月に入ってからは倍近く、10%価格が上昇しています。ロサンゼルスでは8月から9月の一か月だけでも6%以上価格が上昇。春から夏の本格的な購入シーズンになって、一気に価格が上昇したようです。これは、高く売れるとセラーが自信を持っている優良な物件が春の終わりから夏にかけて出てきて、それが予想通りの高値で売れたためではないでしょうか。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

中国からの資金持ち出し規制、アメリカ不動産マーケットにも影響?

中国からの資金持ち出し規制、アメリカ不動産マーケットにも影響?

中国の資本流失規制強化が世界の不動産マーケット関係者を心配させています。Bloomberg Newsの今年2月16日の報道によると、”中国人を動揺させた規制強化は昨年12月31日、国家外為管理局(SAFE)からの声明で発表”されました。”SAFEが示した新たな要件の一つは、外貨を購入する国民は年間5万ドルという外貨割当額を海外不動産投資に使わないという誓約書に署名が必要というものだった。違反者は政府の監視対象者リストに載り、外貨入手を3年間禁じられ、資金洗浄捜査の対象になる。” とのことです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

どうなる住宅ローンの利子率。為替相場にも要注意。

どうなる住宅ローンの利子率。為替相場にも要注意。

昨年末、住宅ローンの利子率が上昇、3%台の超低金利時代はひとまず終わりを告げたように思われます。今後住宅ローンの金利はどうなるのでしょうか?   不動産関連の専門家の意見は上記の通りです。30年固定金利ローンの金利は2017年中に4.5%~5%になるとの予測が多いようです。トランプ政権の保護貿易政策はアメリカ経済を停滞させるのではないかと考える人もいますが、大統領が一人でできることには限りがあります。今後、アメリカ経済が今と同じような景気を保つ場合は、やはり利子率の上昇は避けられないのではないでしょうか? 先日、登録していただいた方にお送りした日本語不動産ニュースレターにも書きましたが、アメリカの過去の住宅ローン利子率は6~8%です。5%はまだまだ低金利です。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

2017年の全米不動産価格予測

2017年は不動産マーケットにとってどのような年になるのでしょうか? トランプ大統領の政策が全く不透明な中、予想は非常に難しいのが現状です。アメリカの不動産情報サイトZillowは次のような予想を発表しました。(詳しくはこちらをご覧ください) 1.2017年の全米不動産価格は年間3.6%上昇する。これは経済や不動産の専門家100人以上をインタビューした結果だそうです。ちなみに2016年、不動産価格は4.8%上昇しました。(上昇幅が2016年よりも低く予想されているのは、住宅ローンの利子率情報が見込まれること、すでに不動産価格がかなり上昇していることなどが理由だと考えられます。) 価格以外の予想は以下の通りです。 2.都心部や駅などの交通の要所付近における小規模な住宅開発が促進される。(郊外型よりも都心型の開発が進むとの予想です。これは若い世代のライフスタイルが変化して、過去のような郊外の大きなファミリータイプの家をかならずしも望んでいないことの反映だと思います。)I I I i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

持ち家の子供の教育への効果

持ち家の子供の教育への効果

California Realtors Association (CAR)の統計を見つけました。 これによると、賃貸ではなく、持ち家に住んでいる子供は ・ リーディングの成績が賃貸住宅に住んでいる子供よりも7%高い ・ 数学の成績も9%高い ・ 高校を卒業する率が25%高い ・ 大学を卒業する率は116%高い(2倍以上ということですね) のだそうです。 確かに賃貸だと大家さんの都合などで引っ越しして転校しなければならなかったりするので、勉強には集中できないかもしれません。また大学卒業率がこんなに違うのは、不動産から生じる利益を学費に回すなど(自宅をリファイナンスして学費を出すなど)、持ち家の経済的アドバンテージがかなり影響しているのではないかと思います。アメリカの場合は(日本もそうですが・・)子供が大学に行けるかどうかは親の経済力でほとんど決まってしまうので。 ご参考まで。

庭でやりたいこと

庭でやりたいこと

  こんな統計をみつけました。 庭でやりたいこと・・・。一番が「リラックスしたい」というのはよく分かりますねー。 でも庭をきれいにする理由の49%がShow Pride in Thir Homesというのはちょっと驚きです。自慢したいから、ということでしょうか。でも日本語の自慢にはネガティブなイメージがありますが、show prideのニュアンスは違いますね。周囲の人も応援したくなる自慢、とでも言ったらいいでしょうか。 庭は持ち家のシンボル。自分の好きな草花や木を植えるのも、持ち家でなければ普通はできません。ここ数ヶ月、家の値段は伸び止まり、あるいは低下してきていて、バイヤーには買いやすくなっています。迷っている人はぜひご相談ください。    

競争に負けない、勝つオファーの書き方(4)セラーに気に入られる手紙の添付

競争に負けない、勝つオファーの書き方(4)セラーに気に入られる手紙の添付

売り手も人間です。金勘定だけで買い手を決めるとは限りません。特に長くその家に住んでいた場合は、自分の大切な「我が家」に次に誰が住むのかは大変気になる事柄で、お金だけで割り切れないこともあります。 他人には単にくたびれた寝室に見えても、成人した子供が小さかったころ使っていた部屋や、亡くなった人がかつて暮らしていた部屋などは、売り手にとっては世界で一番大切な部屋なのかもしれません。いろいろな事情で売らなければならなくなっても「自分の思い出の詰まった家を出来ればそっくりそのままの状態で受け継いで住んでいってもらいたい」と心の底では思っている人がかなりいると思います。 というわけですので、人によっては金額や条件が他のオファーよりも多少悪くても「その家の良さを分かってくれる人」「その家をより必要としてくれる人」「自分がやったリモデルや修理を評価してくれる人」「すぐに大幅な改造をする予定のない人」のオファーを選ぶことが稀にあります。あるいはそういう人のオファーが来たら即決したり、金額的にはトップグループに入っていなくてもカウンターオファーでチャンスを与えたりする場合もあります。 このようなセラーの感情にアピールするため、たくさんのオファーが集まっている物件に対しては、「家のどこがどう気に入ったのか」と「自己紹介・家族の紹介」を書いた手紙をオファーに添付して提出するのは効果的だと思います。数年間しか住んでいなかったり、若いカップルだったり、投資家が賃貸しているような場合はあまり関係ないかもしれませんが、子供をそこで育てたセラーや、高齢のセラーには、時間があったら念のために添付したほうがいいのではないでしょうか。 オフィスの他のエージェントに聞いた話だと、家の気に入った点をバイヤーが述べたYou Tubeビデオを携帯電話で撮影、そのリンクをオファーに添えて提出したバイヤーもいたそうです。金額がさほど高くなかったにもかかわらず、カウンターオファーがもらえて、最終的な選考にまで残ったとか。結局は他のオファーに負けてしまったらしいですが・・・。 あまり多くの情報をセラーに与えてしまうと、好かれる可能性もありますが、逆に嫌われてしまうこともあり得ます。ですので、私は短い手紙だけ、あるいは、もしも小さなお子さんがいる方なら家族の写真(かわいい赤ちゃんや子供が嫌いな人はめったにいません!)添付程度が一番いいのではないかと思います。 自己紹介の部分では、「この人のローンは簡単に通るだろう」とセラーに思ってもらえるよう、堅くて安定した職業についていることを強調しましょう。手紙はやはりバイヤーの方が自分で書いた手紙が一番効果的だと思います。文章が達者でなくても、正直で心がこもった手紙がいいと思います。でも自分で書くのが面倒、英語が苦手、などの場合は、エージェントに代筆してもらったり、エージェントにバイヤーを紹介する手紙を書いてもらってはどうでしょうか。 余談ですが、物件を見に行った時にもしもオーナーがいたら、出来るだけにこやかに、丁寧に対応するようにしましょう。(オーナーは遠慮して引っ込んでいることが多いので、話をするチャンスはあまりないかもしれませんが。)自分が気に入った点を言うのはかまいませんが、家の欠点を言ったり、リモデルする予定を話したりするのは絶対に禁物です。「日本語で話していれば分からない」と思われるかもしれませんが、最近は日本語が話せる人もたくさんいます。また日本語が全く分からない人でも、リモデル、コントラクターなど外来語の単語やジェスチャーで話の内容が分かってしまうこともありますので、要注意です。  

競争に負けない、勝つオファーの書き方(3)コンティンジェンシー期間を短くする

競争に負けない、勝つオファーの書き方(3)コンティンジェンシー期間を短くする

複数のオファーが一つの物件にある場合、なんといっても一番問題になるのは購入価格です。ただし似たような金額のオファーがいくつかある場合、オファーを選ぶにあたってセラーが最も注目する事項の一つがコンティンジェンシー期間なのではないでしょうか。 コンティンジェンシー(contingency)とは言ってみればキャンセル可能条項。「○○が満たされなかったら、ペナルティ無しでキャンセルしていいですよ」と契約書に書かれている項目のことで、主なものはインスペクション(建物や権利関係、周辺状況などの調査)コンティンジェンシーとローンコンティンジェンシーです。それぞれのコンテンジェンシーには期間が設定されていて、その期間内ならばペナルティ無しでキャンセルできます。例えば「建物の基礎が壊れていることが分かった」場合はインスペクションコンティンジェンシー、「結局ローンが組めなかった」場合はローンコンティンジェンシーが使えます。 インスペクションコンティンジェンシー、およびローンコンティンジェンシーのスタンダードな期間は17日間。(セラーがオファーにサインしたらすぐに両方の期間が同時にスタートします。)ところが、売り物件が非常に少なく、オファーがたくさん一つの物件に集まる現状では、ローンはともかく、インスペクションコンティンジェンシー期間を17日もとっているオファーは珍しくなっています。 人気物件に対するオファーのインスペクションコンティンジェンシー期間は7日から長くても12日ぐらいが普通なのではないでしょうか。オファーを出す前にコントラクター同伴で物件を見ておいて、インスペクションコンティンジェンシー無し、あるいは期間2日などで出してくるバイヤーもいます。 セラーとしては万が一バイヤーがキャンセルしてきても、1週間か10日ぐらいなら他にオファーを出してきたバイヤーが待っていてくれる可能性が大。物件の売れ行きに対するダメージは最小ですみます。またコンティンジェンシーが短期間のバイヤーにはあれこれ細かいことをチェックしている余裕はありません。「この家がとても気に入りました。よっぽど大きな問題さえなければ、細かいことには目をつぶって買います!」と言っているもの同然なので、セラーは売りやすい相手と見なしてくれるのです。 コンティンジェンシー期間7日間の場合のインスペクションスケジュールは例えば以下のようになります。 1日目  エスクロー入り。デポジットチェック入金。建築許可書類の調査を発注。建物調査を発注。 3日目 建物一般調査、シロアリ調査、下水管(Sewer line)調査 4日目 調査報告書到着 4-6日目 修理が必要な部分についてコントラクターや専門家の再調査。見積もり収集。建築許可等調査報告到着。 6日目 修理費総額がだいたい判明。提示額で購入するかどうか判断。必要なら減額や修理を要求。   家の購入を最優先にして、ほぼ連日数時間以上時間がとれる方ならば、7日間でもかなりしっかりとした調査が出来ると思います。ただし、一般建物調査で指摘された問題について、それぞれの専門業者全部を期間内に呼んで来るのは至難の業ですので、いくつかの項目については修理費用がしっかりとは判明しない可能性がありますが、「買う、買わない」の判断をする程度の情報は、十分集まるのではないかと思います。 私がバイヤー側のエージェントの場合は、インスペクターや業者のご紹介と予約は全てお手伝いさせていただきます。  

競争に負けない勝つオファーの書き方(2)- 頭金の率を高くする&アプレーザル(

競争に負けない勝つオファーの書き方(2)- 頭金の率を高くする&アプレーザル(査定)をコンティンジェンシーにしない

頭金の率を高くする&アプレーザル(査定)をコンティンジェンシーにしない セラーに提出するオファーの第一ページ目には、購入価格とともに「そのうちいくらが頭金=down paymentなのか」を書き込むようになっています。セラーには頭金の率はが高いほど”いいオファー“と見なされます。 頭金の標準は20%ですが、現在の超低金利では「頭金は抑えて出来るだけ多く借りた方が得」と思う人もいるかもしれません。でもできればオファーで提示する頭金はできるだけ高くしましょう。頭金が高いローンは通りやすく、セラーに受けがいいからです。 とくに最近は、セラーにとって頭金の率が以前にも増して大切になっています。その理由はずばりアプレーザル(査定)。家の査定は、周囲の家の過去の販売価格を元に行われます。価格が上昇中の現在では、市場価格が過去の価格を上回ります。そのため購入額が査定結果を大幅に上回る、という事態が頻発しているのです。 ローン会社は査定額が家の価格だと見なします。よってローンは査定額で家が販売されたのと同じようにしか組めません。査定額と購入額の差は、バイヤーがキャッシュで補わなければならなくなります。(ちょっと前までは、査定が低いとセラーに文句を言って価格を下げてもらったものでした・・・今でもそういうことが出来る場合もあるかもしれませんが、人気エリアでオファーがいくつもあるような物件や他に全キャッシュオファーがある場合はたぶん無理です・・) 以下の例を見てください。 購入額    $900,000 バイヤーが提示した頭金率 30% = $270,000 査定額    $840,000 このような場合は以下のように処理されます。 査定額と購入額の差額を補うキャッシュ_$60,000 ローンの頭金と見なされるキャッシュ  $210,000 (25%) ローン額               $630,000 この場合、頭金が比較的大きいので差額をキャッシュで補っても頭金率は25%で問題なくローンが組めます。ところが、頭金がぎりぎりの20%などだと、差額を補ったあとは頭金が20%を割ってしまいます。そうなるとモーゲージ保険(MI)がローン支払額に上乗せされてしまい、月々の支払額が上昇してローンを組むのが難しくなる、という事態が起こりえます。 このような事情ですので、セラーにとって「バイヤーはキャッシュをいくらこの契約に注ぎ込むつもりなのか」は非常に大切なのです。他にオファーがいくつもある場合は、頭金の率はできるだけ高くしましょう。 また、最近では査定額が契約額を下回る事態が頻発しているので、査定額をコンティンジェンシーにする(=「査定額が購入額を下回ったら契約を解除できる」という条項を契約に盛り込む)と、非常に弱いオファーになってしまいます。ただし、この条項を外すことにはリスクが伴います。これについては、また近日中に書きたいと思います。  

競争に負けない、勝つオファーの書き方 (1)

競争に負けない、勝つオファーの書き方 (1)

超品薄、ローン利率史上最低、バイヤー競争激烈なマーケット状況で、やはり一番強いのは全キャッシュオファーですが、ローンありのオファーでも以下の条件を満たせば希望の物件を獲得できる可能性が高いと思います。 (1) 購入価格を高くする 売り手にとっては「いくらで買ってくれるのか」がオファーを見るときの最大のポイントになります。ローン付きのオファーであっても、価格が高ければ全キャッシュオファーに勝つことができます。家の売り手にとっては、ローンであろうがキャッシュだろうが、受け取るお金に変わりはありません。キャッシュオファーには「短い期間で売買できる」、「売り手のローンが認められず取引がキャンセルされるリスクがない」 「アプレーザルが低くても問題なし」というメリットがあります。しかし、物件の価格や状況にもよりますが、$20,000~$40,000ぐらいローン付きの方が高ければ、ローン付きオファーが選ばれる可能性が高いと思います。 オファー価格は周辺の似た物件の販売額を参考に決めますが、現在は価格上昇中ですので、過去の価格と似たような金額では他にオファーがあった場合はほぼ絶対に選ばれません。 仮に半年前の似た家の販売額(俗にCOMPと呼ばれます)が$700,000だったとしましょう。そのエリアの値上がり率が13%なら、半年間の値上がり率は6.5%ですから、700,000×1.065=745,500で、$700,000ではなく$745,500を参考に値段を決めるようにしましょう。 「初めは低いオファーを出して、カウンターオファーがあったら値上げする」という“戦略”も複数オファーがある状況では通用するとは限りません。非常にいいオファーがあった場合、売り手がカウンターオファーなどしないで即決してしまうかもしれないからです。私は「ああ、あと$1000ドル高く出しておけばよかった~。」などと後で絶対に後悔しない、自分としての最高額を初めに提示するのが一番いい戦略だと思います。 また、複数のオファーから選ばれるためには「普通の人が冷静によく考えた結果、提示するであろう金額」ではなく、それよりも「1ランク上」の額を提示する必要があります。「普通の価格」は他の人も出してくるからです。2013年4月現在の状況では普通のエージェントが「ええっ、そんな価格で本当に売れたの?」とびっくりするような価格で売れていく家が非常に多くなっています。もしかすると、あなたのエージェントが「それはちょっと高すぎかもしれません・・・」と難色を示すような価格が実は正しい、勝てる価格なのかもしれません。 そのような、冷静な分析結果を超えた「ガツンと行く」金額は、その家を非常に気に入っていなければ提示できないのではないでしょうか。「この家が絶対に気に入った! 高くてもいいから欲しい!」と思えないと買えない状況に今のマーケットはなっていると思います。 家がどんどん売れていく現状では、ある日オープンハウスで家を見たら次の日にはオファーを出さなければ間に合わないことが頻繁にあります。ということは一見して「この家だ!!」と即断できないと買えないとも言えます。そういう即断を普通にできる性格の人もいるでしょう。でも理性的で、用心深い人にはこのような行動はとても難しいのではないでしょうか。 そういう人は可能な価格帯の中で現実的に考えたとき「自分はどういう家に住みたいのか」のイメージを事前にしっかりと固めておきましょう。スポーツ選手のイメージトレーニングと同じです。そうしておけば、理想のイメージや譲れない条件に合った家が出現したとき、即断できるのではないかと思います。  

バイヤーの競争激烈化。クレイジーなマーケット状況です!

バイヤーの競争激烈化。クレイジーなマーケット状況です!

  2013年に入ってから売り物件不足が非常に深刻な南カリフォルニアでは、いい物件には数日内に何件, いや何十件ものオファーが集まるのが現状です。しかも全米リアルター協会によると、2013年2月現在、全米の取引の32%がローンなしの全キャッシュオファーだそう。ということはほとんどどの物件にも全キャッシュがあると考えていいのではなでしょうか。 例えば今日私のオフィスでオファーを選考したグレンデール付近の物件は初めは$799,000でリスティングされましたがオファーが数日内に19件入り、それに対して$865,000でカウンターオファーが出されました。(ということは最高オファーは$65,000リスティングより高かったわけです。が、これくらい上の価格が出ても私どもエージェントは最近は全く驚かなくなっています。) これに対して私の知人のエージェントは$870,000で返したそうですが、「これではたぶん取れない。もっと上にして欲しいとバイヤーに頼んだけども納得してもらえなかった」と嘆いていました。 去年、あるいは一昨年でも$300,000~$450,000程度の比較的低額な物件ではリスティング価格を$50,000以上上回るオファーが集まっていました。ところが2013年に入ってからは、1ミリオン程度の高額物件でもリスティング価格をはるかに上回るオファーが集まるようになっています。しかも多くのオファーの中から勝ち残るのは全キャッシュ、アプレーザルコンティンジェンシー無し、インスペクション期間5日~7日というような非常に勇敢なオファーです。時には全キャッシュ、コンティンジェンシー一切無し(オファーがアクセプトされたら基本的にはペナルティ無しではキャンセルできない)というオファーも数多く見られるようになっています。 今、家購入をお考えの方は、エージェントの意見をよく聞いて、ここ一番という時は思い切ったオファーを書きましょう!   次回のブログでは、このような激烈なバイヤー間競争に「勝つオファー」について書きたいと思います。

2013年春の不動産マーケット概況ー在庫不足深刻化、堅調な値上がり、マーケット

2013年春の不動産マーケット概況ー在庫不足深刻化、堅調な値上がり、マーケットは回復基調

アメリカの不動産マーケットは堅実に回復しているようです。 全米リアルター協会によると、不動産の販売は総額は過去20ヶ月連続で前月を上回っているそう。また不動産価格は全米で過去12ヶ月は連続で前年同月の価格を上回っています。 現在のマーケットの最大の問題は売り物件が非常に少ないこと。住宅ローンの利率は史上最低レベルなので、買い手はたくさんいるのですが、それに見合った売り物件がありません。 全米の統計ですが、今年一月には売り物件の在庫は4.3月分しかありませんでした。それが2月に入って4.7月分に回復したものの、去年の今頃は6.4月分の在庫があったことに比べると非常な在庫不足です。 全米の2月の中古住宅価格中間値は$173,600ですが、これは前年同月よりも11.6%上昇しています。このような住宅価格の上がり方をしたのは2005年6月から2006年5月だったそうで、言ってみれば「バブル並」の値上がり率になっています。ロサンゼルス周辺では値上がり率が18%程度のところが点在しています。 一年出遅れると1割も値段が上がってしまうのであれば、「今買うしかない!」とバイヤーが思うのも不思議ではありません。それがますます在庫を減らし、誰もが好みそうな優良な物件は私のマーケットエリアではリスティングからたった1日で売れてしまうことも全く珍しくありません。週末まで待っているといい物件は売れてしまうので、バイヤーは仕事を中断して物件を見に行くしかないという状況です。 良好な住宅地ほど競争は激しく、すぐに引っ越せるようなコンディションのファミリーサイズの家で適切に値段がつけられているものには5~30ぐらいのオファーが数日間で提出されています。 フォークロージャー物件はどうなったかというと、全米では現在でも25%が銀行所有物件で、10%がショートセール物件ですが、その数は減少しています。銀行所有物件は概ね18%市場価格よりも安く、ショートセールは15%安くなっています。

フォークロージャー物件はもう割安でない?

フォークロージャー物件はもう割安でない?

「フォークロージャー物件は安い」と思っている方。その「常識」はそろそろ改めなくてはならないかもしれません。売り物件が少なく、不動産の在庫不足が深刻なアメリカではフォークロージャー物件も値上がりし、普通の売り物件との価格差があまりなくなっています。 インターネット不動産サイト Zillow によると、全米ではフォークロージャー物件は普通の売り物件にくれベルト7.7%割安とのこと。ただし、住宅価格が比較的高い人気エリアではフォークロージャーとそうでない物件の価格差はほとんどなくなっています。 Zillowの専門家によると、人気エリアの買い手は価格の上がる前に物件を押さえることに重点を置いているため、フォークロージャー物件にも普通の物件と同じぐらいの値段をつけるバイヤーがいるため価格差が縮まっているとのこと。 私のマーケットエリアであるロサンゼルス北東部、パサデナ、バレー方面でも全くその通りで、フォークロージャー物件でもローン会社がきれいに直して売り出している物件は、同じレベルの普通の売り物件とほとんど同じ値段で売れています。コンディションの悪い物件は修理が必要な分、値段は安いですが、同じようなコンディションの他の売り物件と比べて特に安いとは思えません。 Zillowによると、フォークロージャーとそうでない物件の価格差が小さい都市は以下の通り。 Las Vegas(0%) Phoenix(0%) Sacramento(0.7%) Riverside(1.8%) San Diego(2.4%) Miami-Ft. Lauderdale (2.9%) Los Angeles(4.2%) San Francisco(4.7%). フォークロージャー物件では、スタンダードセールでは通常売り手が負担するシロアリ関連の修理費や、市町村が要求する最低限の家の基準に合わせるための修理(レトロフィット)もバイヤー負担になるケースが多くなります。またローンのコンティンジェンシー期間などにも融通がききません。このようなことを考えると、フォークロージャー物件の価格がほんの少し安いだけでは割りに合わない場合もあります。「フォークロージャー物件だから得」という時期は少なくともロサンゼルス付近ではかなり以前に終わっているように思います。 いまだにフォークロージャー物件の方がずっと安い都市は以下になります。 Pittsburgh,Pa.(27.8%) Cleveland(25.8%) Cincinnati(20.2%) Baltimore(20%) New York City(15.5%)  Source: “Low Inventory Wipes Out Foreclosure Discount,” Examiner.com (Nov. 18, 2012)

金利がまた下がりました。現在3.125%です!!!

低金利が続いていましたが、またまた金利がさらに下がりました。これは連邦政府が先週てこ入れしたためですが、これほど金利が下がるとは恐ろしいほどです。選挙前の景気対策なのでしょうか? 昔は住宅ローンの金利は8%などだったのですが… Assurance Mortgageという私の所属するDilbeck Real Estateが提携しているローン会社の金利(日にもよりますが、名前が知れた大銀行・大ローン会社などよりは全般に安いと思います。)は9月24日現在では以下です。 コンフォーミングレート=ローン額417,000以下 30年固定金利  3.125% 0ポイント、 3.00%  1ポイント 15年固定金利  2.625%  0ポイント ハイバランスコンフォーミングレート=ローン額417,000から625,500ドルまで 30年固定金利 3.50% 0ポイント、 3.50% 1ポイント 15年固定金利 2.875% 0ポイント FHAローン 30年固定金利  3.00% 0ポイント ジャンボローン 635,500ドル以上 4.25% 0ポイント この前のブログポストで「インフレによる貯金の目減りは怖い」という話を書かせていただきました。 今インフレ率は大体3%ですが、ということは貯金の価値はいまの銀行預金のほぼゼロ金利だと毎年3%づつ目減りしていくことになります。ということは仮に100,000ドルがあったとすると、毎年その価値は3000ドルづつ減っていくわけですね。同じ価値を保つためには毎年3000ドル足していかなくてはなりません。 今の住宅ローン金利は上で見ていただくとおり、約約3%です。ということはもしも100,000ドルを借りて家を買った場合、利子の支払いは年3000ドルになります。つまり年間3000ドルを足して現状価値を保っていかなければならないという意味では、借りたお金でも自分のお金でも同じということになります。 これはものすごい低金利なのではないでしょうか? アメリカではここまで下がったことはないそうです。 今が「借り時」だと思います。

不動産価格推移をみるーインフレというものの恐ろしさと時間の力

不動産価格推移をみるーインフレというものの恐ろしさと時間の力

インターネット検索中に、上のグラフを見つけました。 住宅バブルについての統計について書かれてブログサイト内にあったグラフですが、これによると住宅価格は平常にかなり戻っていると考えることが出来るのではないかと思います。 赤線がインフレ率調整後の住宅価格中間値で青線がインフレ調整なし。赤線も多少右上がりですが、住宅サイズも徐々に大きくなっているのでその影響と考えられます。 ただこのグラフをみて、私にとっても最も印象的だったのはインフレというものの影響の重大さです。 青い線がぐんぐん上がっていくのはインフレ相当額が上がっていくからで、逆に考えると現金をたんすにしまっていたら、この青線と逆向きに価値がどんどん下がっていく!ということですね。たった10年でもその影響は重大です。 今の日本(アメリカも)はほとんどゼロ金利。ということはたんすにしまっているのと同じなので、元本保証だから安心だ、などと思って何もしないのは投資的には非常におおきなリスクを犯していることになります。時間のたつのはあっという間で、5年なんて直ぐにたってしまいます。普通に貯金をしたまま何もしないというのは恐ろしいことなわけです・・・。 いろいろな物が世の中にはありますが、目減りしないものはあまりありません。株もそうかもしれませんが、“物”ではないので、やはり不安があります。不動産というのは、古くなれば修理費はかかるけれどそれは利用価値や家賃で補えるので、最も目減りしない、珍しいものの一つなのではないでしょうか。 私などは商売柄ついつい物件を探しすぎて、時間ばかりかかってしまう傾向にあります。そんなことよりもなによりも、実は「一生のうちの出来るだけ早い時期に不動産を購入し、あとは時間の力で価値を上昇させる」ことが大切なのだ、と改めて痛感させてくれたグラフでした。

ロサンゼルスにWal-Martがやってくる -チャイナタウンとアルタデナ

ロサンゼルスにWal-Martがやってくる -チャイナタウンとアルタデナ

世界一有名なスパーマーケットWal-Mart。「既存の小さな商店を圧迫する」という理由で、ロサンゼルス大都市圏の中心部では地方自治体が立地を許可していませんでした。   その方針は近年崩れつつあり、私のマーケットエリア内でも小規模スーパー形式のWal-Martの開店が2012年末から2013年当初にかけていくつか計画されています。   一番初めにオープンすると予想されているのがチャイナタウン店。33,000SQFTのスーパーが701 West Cesar Chavez Avenueに2012年末にオープンする予定です。チャイナタウンには中国系スーパーはたくさんあるものの、アメリカ食品が普通に買えるスーパーは無いのが現状。ロフト人口が急上昇する中、ダウンタウン全体でエスニックではない普通のスーパーが不足しているので、Wal-Martにとってはいい立地であるのに違いありません。 View Larger Map   他にはパサデナの直ぐ北のアルタデナ(Altadena)でなんと2店舗が計画されています。より具体化しているのがLincoln通りとFigueroa通りの交差点。2013年初旬オープンの予定です。   アルタデナ地区は市ではなく、ロサンゼルス郡が市を解さずに管轄しています。そのため普通の市域内よりも規制が少なく、Wal-Martの立地が中小規模の商店関係者に妨害されにくいのが、この地区が選ばれた理由なのではないでしょうか。 View Larger Map   すぐそばには私がお気に入りの大規模超安売りエスニックスーパーSuper Kingがあります。売り上げへの影響が心配されますが、もしかすると相乗効果でPasadenaパサデナ、La Canadaラキャナダ、Eagle Rockイーグルロックなどからの購買客が多くやってくるようになるかもしれません。   アルタデナ内のもう一店はLake通りとWoodbury通りの交差点付近に計画されています。

住宅不足? 南カリフォルニアで売り物件数急速低下 

住宅不足? 南カリフォルニアで売り物件数急速低下 

住宅不況のはずなのに、住宅不足?? 今南カリフォルニアの不動産マーケットでは、売り物件数が急速に低下しています。 以下のグラフをみてください。これはロサンゼルス市の住宅売り物件の在庫数があと何か月分あるかを示した指標の変化をしめしたものです。 指標が3の場合は、もしもあたらしい在庫が入らなかった場合、現在ある在庫は3ヶ月で売り切ることになります。 これまでは在庫数は5-6か月分はあったのですが、ここへきてそれが3か月分に低下。少ない在庫に多くのバイヤーが集中してしまい、家を買うための競争が非常に激しくなっています。 去年の今頃に比べると在庫数は約半分になっている状態ですが、その原因はなんなのでしょうか? その第一の原因はバイヤーが増えたこと。30年固定金利ローンの金利が3・7%を割るという超低金利を生かそうと非常に多くの人が住宅の購入を考えています。 第2の原因は家を売り出そうという人が少ないこと。家の売主からみると、住宅価格はまだまだ低すぎ。少し待てばもっと価格が上がるのではないか、と思われていて、多くの人が売り控えをしています。 第3の原因は銀行所有物件があまり多くマーケットにでていないこと。ここ2年ほど「もうすぐ銀行所有物件がどっと放出される」とうわさされ続けていますが、それがいったい本当に来るのか、来るとしたらいつなのか誰にもわかりません。素人が考えても、価格が崩壊するほどたくさんの銀行所有物件がマーケットに一時に出るとは考えにくいものがあります。 ロサンゼルスタイムでも大々的に報道されたとおり、バイヤーは少ない売り物件中のさらに少ない「割安で、きれいで、いいロケーションにある家」に集中。そのような人気物件のオープンハウスでは周囲に車を停めることができないほどの賑わい。物件によっては20-30近くのオファーが提出され、リスティング価格を大幅に上回る価格でエスクロー入りしています。 このような状況はいつまで続くのでしょうか。 私は①今後の経済状況が再び低下、バイヤーがローンを払い続ける自信を失ってオファーを出す人が少なくなる、②住宅価格が上昇、セラーにとって満足できる価格に回復して、家を売り出す人が増加、③銀行所有物件がうわさどおり大量にマーケットに放出される、④金利が上昇、ローンを組めるバイヤーが減ってオファーを出す人が少なくなる、のどれかが起こるまでこの住宅不足状態は続くのではないかと思われます。 ①③が起こると思う場合は今は買うのを控えるのが正しいですが、②や④の方向に行ってしまうと家を買うチャンスが失われてしまうことにもなりかねません。(景気対策を考えると④が起こる可能性は低そうにですが。)将来がどうなるかは誰にもわからないので、多少競争は激しくても、価格と金利が低い今行動しようという人が多いのでしょう。 皆さんはどう思われますか?