Category: 不動産ニュース・トレンド

公立学校が日本語イマージョン教育をしているグレンデール市は日本人の方にとても人気の高いエリアです。上のグラフで2019年12月（最新）の価格状況を見てください。寝室数ごとに大体いくらくらいで家が買えるのか、またその際の住宅ローンの支払はいくらぐらいかが表示されています。さらに詳しくは私、ユカリ・トラヴィスまでお気軽に電話、テキスト、メールしてください。

中国の資本流失規制強化が世界の不動産マーケット関係者を心配させています。Bloomberg Newsの今年2月16日の報道によると、”中国人を動揺させた規制強化は昨年12月31日、国家外為管理局（ＳＡＦＥ）からの声明で発表”されました。”ＳＡＦＥが示した新たな要件の一つは、外貨を購入する国民は年間５万ドルという外貨割当額を海外不動産投資に使わないという誓約書に署名が必要というものだった。違反者は政府の監視対象者リストに載り、外貨入手を３年間禁じられ、資金洗浄捜査の対象になる。”　とのことです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

売り手も人間です。金勘定だけで買い手を決めるとは限りません。特に長くその家に住んでいた場合は、自分の大切な「我が家」に次に誰が住むのかは大変気になる事柄で、お金だけで割り切れないこともあります。 他人には単にくたびれた寝室に見えても、成人した子供が小さかったころ使っていた部屋や、亡くなった人がかつて暮らしていた部屋などは、売り手にとっては世界で一番大切な部屋なのかもしれません。いろいろな事情で売らなければならなくなっても「自分の思い出の詰まった家を出来ればそっくりそのままの状態で受け継いで住んでいってもらいたい」と心の底では思っている人がかなりいると思います。 というわけですので、人によっては金額や条件が他のオファーよりも多少悪くても「その家の良さを分かってくれる人」「その家をより必要としてくれる人」「自分がやったリモデルや修理を評価してくれる人」「すぐに大幅な改造をする予定のない人」のオファーを選ぶことが稀にあります。あるいはそういう人のオファーが来たら即決したり、金額的にはトップグループに入っていなくてもカウンターオファーでチャンスを与えたりする場合もあります。 このようなセラーの感情にアピールするため、たくさんのオファーが集まっている物件に対しては、「家のどこがどう気に入ったのか」と「自己紹介・家族の紹介」を書いた手紙をオファーに添付して提出するのは効果的だと思います。数年間しか住んでいなかったり、若いカップルだったり、投資家が賃貸しているような場合はあまり関係ないかもしれませんが、子供をそこで育てたセラーや、高齢のセラーには、時間があったら念のために添付したほうがいいのではないでしょうか。 オフィスの他のエージェントに聞いた話だと、家の気に入った点をバイヤーが述べたYou Tubeビデオを携帯電話で撮影、そのリンクをオファーに添えて提出したバイヤーもいたそうです。金額がさほど高くなかったにもかかわらず、カウンターオファーがもらえて、最終的な選考にまで残ったとか。結局は他のオファーに負けてしまったらしいですが・・・。 あまり多くの情報をセラーに与えてしまうと、好かれる可能性もありますが、逆に嫌われてしまうこともあり得ます。ですので、私は短い手紙だけ、あるいは、もしも小さなお子さんがいる方なら家族の写真（かわいい赤ちゃんや子供が嫌いな人はめったにいません！）添付程度が一番いいのではないかと思います。 自己紹介の部分では、「この人のローンは簡単に通るだろう」とセラーに思ってもらえるよう、堅くて安定した職業についていることを強調しましょう。手紙はやはりバイヤーの方が自分で書いた手紙が一番効果的だと思います。文章が達者でなくても、正直で心がこもった手紙がいいと思います。でも自分で書くのが面倒、英語が苦手、などの場合は、エージェントに代筆してもらったり、エージェントにバイヤーを紹介する手紙を書いてもらってはどうでしょうか。 余談ですが、物件を見に行った時にもしもオーナーがいたら、出来るだけにこやかに、丁寧に対応するようにしましょう。（オーナーは遠慮して引っ込んでいることが多いので、話をするチャンスはあまりないかもしれませんが。）自分が気に入った点を言うのはかまいませんが、家の欠点を言ったり、リモデルする予定を話したりするのは絶対に禁物です。「日本語で話していれば分からない」と思われるかもしれませんが、最近は日本語が話せる人もたくさんいます。また日本語が全く分からない人でも、リモデル、コントラクターなど外来語の単語やジェスチャーで話の内容が分かってしまうこともありますので、要注意です。  

複数のオファーが一つの物件にある場合、なんといっても一番問題になるのは購入価格です。ただし似たような金額のオファーがいくつかある場合、オファーを選ぶにあたってセラーが最も注目する事項の一つがコンティンジェンシー期間なのではないでしょうか。 コンティンジェンシー（contingency）とは言ってみればキャンセル可能条項。「○○が満たされなかったら、ペナルティ無しでキャンセルしていいですよ」と契約書に書かれている項目のことで、主なものはインスペクション（建物や権利関係、周辺状況などの調査）コンティンジェンシーとローンコンティンジェンシーです。それぞれのコンテンジェンシーには期間が設定されていて、その期間内ならばペナルティ無しでキャンセルできます。例えば「建物の基礎が壊れていることが分かった」場合はインスペクションコンティンジェンシー、「結局ローンが組めなかった」場合はローンコンティンジェンシーが使えます。 インスペクションコンティンジェンシー、およびローンコンティンジェンシーのスタンダードな期間は17日間。（セラーがオファーにサインしたらすぐに両方の期間が同時にスタートします。）ところが、売り物件が非常に少なく、オファーがたくさん一つの物件に集まる現状では、ローンはともかく、インスペクションコンティンジェンシー期間を17日もとっているオファーは珍しくなっています。 人気物件に対するオファーのインスペクションコンティンジェンシー期間は7日から長くても12日ぐらいが普通なのではないでしょうか。オファーを出す前にコントラクター同伴で物件を見ておいて、インスペクションコンティンジェンシー無し、あるいは期間2日などで出してくるバイヤーもいます。 セラーとしては万が一バイヤーがキャンセルしてきても、1週間か10日ぐらいなら他にオファーを出してきたバイヤーが待っていてくれる可能性が大。物件の売れ行きに対するダメージは最小ですみます。またコンティンジェンシーが短期間のバイヤーにはあれこれ細かいことをチェックしている余裕はありません。「この家がとても気に入りました。よっぽど大きな問題さえなければ、細かいことには目をつぶって買います！」と言っているもの同然なので、セラーは売りやすい相手と見なしてくれるのです。 コンティンジェンシー期間7日間の場合のインスペクションスケジュールは例えば以下のようになります。 1日目　　エスクロー入り。デポジットチェック入金。建築許可書類の調査を発注。建物調査を発注。 3日目　建物一般調査、シロアリ調査、下水管(Sewer line)調査 4日目　調査報告書到着 ４－６日目　修理が必要な部分についてコントラクターや専門家の再調査。見積もり収集。建築許可等調査報告到着。 6日目　修理費総額がだいたい判明。提示額で購入するかどうか判断。必要なら減額や修理を要求。   家の購入を最優先にして、ほぼ連日数時間以上時間がとれる方ならば、7日間でもかなりしっかりとした調査が出来ると思います。ただし、一般建物調査で指摘された問題について、それぞれの専門業者全部を期間内に呼んで来るのは至難の業ですので、いくつかの項目については修理費用がしっかりとは判明しない可能性がありますが、「買う、買わない」の判断をする程度の情報は、十分集まるのではないかと思います。 私がバイヤー側のエージェントの場合は、インスペクターや業者のご紹介と予約は全てお手伝いさせていただきます。  

頭金の率を高くする＆アプレーザル（査定）をコンティンジェンシーにしない セラーに提出するオファーの第一ページ目には、購入価格とともに「そのうちいくらが頭金=down paymentなのか」を書き込むようになっています。セラーには頭金の率はが高いほど”いいオファー“と見なされます。 頭金の標準は20％ですが、現在の超低金利では「頭金は抑えて出来るだけ多く借りた方が得」と思う人もいるかもしれません。でもできればオファーで提示する頭金はできるだけ高くしましょう。頭金が高いローンは通りやすく、セラーに受けがいいからです。 とくに最近は、セラーにとって頭金の率が以前にも増して大切になっています。その理由はずばりアプレーザル（査定）。家の査定は、周囲の家の過去の販売価格を元に行われます。価格が上昇中の現在では、市場価格が過去の価格を上回ります。そのため購入額が査定結果を大幅に上回る、という事態が頻発しているのです。 ローン会社は査定額が家の価格だと見なします。よってローンは査定額で家が販売されたのと同じようにしか組めません。査定額と購入額の差は、バイヤーがキャッシュで補わなければならなくなります。（ちょっと前までは、査定が低いとセラーに文句を言って価格を下げてもらったものでした・・・今でもそういうことが出来る場合もあるかもしれませんが、人気エリアでオファーがいくつもあるような物件や他に全キャッシュオファーがある場合はたぶん無理です・・） 以下の例を見てください。 購入額　　　　$900,000 バイヤーが提示した頭金率　30%　= $270,000 査定額　　　　$840,000 このような場合は以下のように処理されます。 査定額と購入額の差額を補うキャッシュ＿＄60,000 ローンの頭金と見なされるキャッシュ　　＄210,000 (25%) ローン額　　　　　　　　　　　　　　　＄630,000 この場合、頭金が比較的大きいので差額をキャッシュで補っても頭金率は25％で問題なくローンが組めます。ところが、頭金がぎりぎりの２０％などだと、差額を補ったあとは頭金が20％を割ってしまいます。そうなるとモーゲージ保険（ＭＩ）がローン支払額に上乗せされてしまい、月々の支払額が上昇してローンを組むのが難しくなる、という事態が起こりえます。 このような事情ですので、セラーにとって「バイヤーはキャッシュをいくらこの契約に注ぎ込むつもりなのか」は非常に大切なのです。他にオファーがいくつもある場合は、頭金の率はできるだけ高くしましょう。 また、最近では査定額が契約額を下回る事態が頻発しているので、査定額をコンティンジェンシーにする（＝「査定額が購入額を下回ったら契約を解除できる」という条項を契約に盛り込む）と、非常に弱いオファーになってしまいます。ただし、この条項を外すことにはリスクが伴います。これについては、また近日中に書きたいと思います。  

超品薄、ローン利率史上最低、バイヤー競争激烈なマーケット状況で、やはり一番強いのは全キャッシュオファーですが、ローンありのオファーでも以下の条件を満たせば希望の物件を獲得できる可能性が高いと思います。 (1) 購入価格を高くする 売り手にとっては｢いくらで買ってくれるのか｣がオファーを見るときの最大のポイントになります。ローン付きのオファーであっても、価格が高ければ全キャッシュオファーに勝つことができます。家の売り手にとっては、ローンであろうがキャッシュだろうが、受け取るお金に変わりはありません。キャッシュオファーには｢短い期間で売買できる｣、｢売り手のローンが認められず取引がキャンセルされるリスクがない｣　「アプレーザルが低くても問題なし」というメリットがあります。しかし、物件の価格や状況にもよりますが、＄20,000～＄40,000ぐらいローン付きの方が高ければ、ローン付きオファーが選ばれる可能性が高いと思います。 オファー価格は周辺の似た物件の販売額を参考に決めますが、現在は価格上昇中ですので、過去の価格と似たような金額では他にオファーがあった場合はほぼ絶対に選ばれません。 仮に半年前の似た家の販売額（俗にＣＯＭＰと呼ばれます）が＄700,000だったとしましょう。そのエリアの値上がり率が１３％なら、半年間の値上がり率は６．５％ですから、700,000×1.065＝745,500で、＄700,000ではなく＄745,500を参考に値段を決めるようにしましょう。 ｢初めは低いオファーを出して、カウンターオファーがあったら値上げする｣という“戦略”も複数オファーがある状況では通用するとは限りません。非常にいいオファーがあった場合、売り手がカウンターオファーなどしないで即決してしまうかもしれないからです。私は「ああ、あと＄1000ドル高く出しておけばよかった～。」などと後で絶対に後悔しない、自分としての最高額を初めに提示するのが一番いい戦略だと思います。 また、複数のオファーから選ばれるためには「普通の人が冷静によく考えた結果、提示するであろう金額」ではなく、それよりも「1ランク上」の額を提示する必要があります。｢普通の価格」は他の人も出してくるからです。2013年4月現在の状況では普通のエージェントが「ええっ、そんな価格で本当に売れたの？」とびっくりするような価格で売れていく家が非常に多くなっています。もしかすると、あなたのエージェントが「それはちょっと高すぎかもしれません・・・」と難色を示すような価格が実は正しい、勝てる価格なのかもしれません。 そのような、冷静な分析結果を超えた｢ガツンと行く｣金額は、その家を非常に気に入っていなければ提示できないのではないでしょうか。「この家が絶対に気に入った！　高くてもいいから欲しい！」と思えないと買えない状況に今のマーケットはなっていると思います。 家がどんどん売れていく現状では、ある日オープンハウスで家を見たら次の日にはオファーを出さなければ間に合わないことが頻繁にあります。ということは一見して「この家だ！！」と即断できないと買えないとも言えます。そういう即断を普通にできる性格の人もいるでしょう。でも理性的で、用心深い人にはこのような行動はとても難しいのではないでしょうか。 そういう人は可能な価格帯の中で現実的に考えたとき「自分はどういう家に住みたいのか」のイメージを事前にしっかりと固めておきましょう。スポーツ選手のイメージトレーニングと同じです。そうしておけば、理想のイメージや譲れない条件に合った家が出現したとき、即断できるのではないかと思います。  

「フォークロージャー物件は安い」と思っている方。その「常識」はそろそろ改めなくてはならないかもしれません。売り物件が少なく、不動産の在庫不足が深刻なアメリカではフォークロージャー物件も値上がりし、普通の売り物件との価格差があまりなくなっています。 インターネット不動産サイト Zillow によると、全米ではフォークロージャー物件は普通の売り物件にくれベルト７．７％割安とのこと。ただし、住宅価格が比較的高い人気エリアではフォークロージャーとそうでない物件の価格差はほとんどなくなっています。 Ｚｉｌｌｏｗの専門家によると、人気エリアの買い手は価格の上がる前に物件を押さえることに重点を置いているため、フォークロージャー物件にも普通の物件と同じぐらいの値段をつけるバイヤーがいるため価格差が縮まっているとのこと。 私のマーケットエリアであるロサンゼルス北東部、パサデナ、バレー方面でも全くその通りで、フォークロージャー物件でもローン会社がきれいに直して売り出している物件は、同じレベルの普通の売り物件とほとんど同じ値段で売れています。コンディションの悪い物件は修理が必要な分、値段は安いですが、同じようなコンディションの他の売り物件と比べて特に安いとは思えません。 Zillowによると、フォークロージャーとそうでない物件の価格差が小さい都市は以下の通り。 Las Vegas(0%) Phoenix(0%) Sacramento(0.7%) Riverside(1.8%) San Diego(2.4%) Miami-Ft. Lauderdale (2.9%) Los Angeles(4.2%) San Francisco(4.7%). フォークロージャー物件では、スタンダードセールでは通常売り手が負担するシロアリ関連の修理費や、市町村が要求する最低限の家の基準に合わせるための修理（レトロフィット）もバイヤー負担になるケースが多くなります。またローンのコンティンジェンシー期間などにも融通がききません。このようなことを考えると、フォークロージャー物件の価格がほんの少し安いだけでは割りに合わない場合もあります。「フォークロージャー物件だから得」という時期は少なくともロサンゼルス付近ではかなり以前に終わっているように思います。 いまだにフォークロージャー物件の方がずっと安い都市は以下になります。 Pittsburgh,Pa.(27.8%) Cleveland(25.8%) Cincinnati(20.2%) Baltimore(20%) New York City(15.5%)  Source: “Low Inventory Wipes Out Foreclosure Discount,” Examiner.com (Nov. 18, 2012)