カリフォルニアでの住宅不動産ご売却手順

新築指向が非常に強い日本とは異なり、「家を買う」と言えば中古住宅を買うことをほぼ意味するアメリカ。中古住宅の販売は比較的簡単です。地価の急上昇がほぼ頭打ちになり、価格が安定してきた今は家の売却に非常に適した時期。以下に簡単にカリフォルニア州の住宅売却の手順をまとめまてみました。できるだけ「高く」「早く」「お客様の手間をかけずに」家を売る、これが私のエージェントとしての使命です。

 

ステップ 1   無料相談 - 家を売ると決める前でも構いません

家を売るのか売らないのか。売るとしたらいつ売るのか。迷う方も多いと思います。そんなときは、ぜひ一度ご相談ください。家を売るかどうかの判断をするためには、引越し先の住宅価格、家を売る経費、家を売るかわりに増築したらいくらかかるのか、家の売り出し中に次の家を買うことができるのか、投資物件の場合は利益に対する課税はどうなるのか、1031エクスチェンジで課税を避けることはできるのか、などなどたくさんの情報を集める必要があると思います。ご相談いただければ、ご質問にできるだけお答えしたいと思います。

 

ステップ 2   売却価格の設定

家の売却をスムーズに進めるためには、家を売り出すときの最初の価格が適正であることが大切です。最も多くの買い手の注目が集まるのは物件が売りに出た直後。ここで高すぎる価格を提示してチャンスを逃すと、あとで価格を下げても「こんなに長期間売れてないならフルプライスを提示しなくていいだろう」と買い手に思われてしまい、市場価格よりも低くしか売れないおそれがあります。それよりも、多少安めに出して多くの買い手を集め、競争心理を煽って市場価格あるいはそれ以上で売ることを目指した方が安全です。

このような適正な売り出し価格は、周辺の現在売り出し中の物件価格、これまでに売れた物件の価格はもちろん、マーケット状況、家のコンディションなど様々な条件に左右されます。ご連絡いただければご自宅を拝見に伺い、無料マーケットレポートを作成、お客様が適正な売り出し価格を決めるためのお手伝いをさせていただきます。

 

ステップ 3   売却に向けての家の準備

家のコンディションは販売価格や販売にかかる時間に影響します。買い手は家探しに全エネルギーを使い果たしていることが多く、ちょっとした手直しでも非常に億劫に感じることが多いものです。また、利子の支払いを減らそうと頭金を最大限にしている場合は、購入後は手元に現金が残りません。売るほうから見ると「ちょっとした修理」に思えることでも現金がなくてできないこともあり、「お金が貯まるまでこの壊れた●●を我慢するのか」と考えたとたんに購買意欲を無くす買い手もいます。家を早く、より高く売るためには「あきらかに壊れているもの」は修理してから売り出すほうが賢明です。また修理と並んで大切なのが整理整頓、掃除、モノを減らして家を広く見せること。住み慣れている家を客観的に見るのは難しいので、ご希望があれば私の方でやることが望ましい作業をリストアップし、優先順位をつけてアドバイスさせていただきます。

 

ステップ4 マーケティング

私の方針は、家の売り出し期間中に徐々に宣伝をするのではなく、家がマーケットに出た直後に最大限の宣伝を行うこと。その理由は、先ほども書きましたが、理想的な販売方法は売り出し当初に買い手をできるだけ集め、買い手同士の競争を生じさせることだからです。「売り出し当初にマルチメディアを通して最大限の露出を図る」などという言い回しを雑誌等でよく見かけますが、まさにそのような状況を目指します。

チラシ、看板、地区のエージェント、買い手予備軍への大量メール、オープンハウス、ブローカー用のオープンハウス、私の所属するブローカーDilbeck Real Estateの宣伝媒体活用などの「伝統的」な宣伝も非常に大切で、きちんと行っていきますが、なんといっても売り出し当初の「露出」にとって最も大切なのはインターネット。MLSと呼ばれるリアルター協会所属のリアターが毎日見るデータベースに登録すると、そこから情報は様々な消費者用不動産サイトに自然に流れていくようになっていますが、宣伝活動としてはそれだけでは不十分だと思います。インターネット等を活用した宣伝活動については、お目にかかったときに詳しくご説明したいと思います。

 

ステップ5  オファーの審査、受理

提出されてくるオファーには価格以外にも様々な条件が提示されています。買い手の状況や提出された条件を分析、整理して、どのように対応するのがベストか、それにはどのようなリスクが伴うのかなどを、詳しく分析し、ご説明いたします。通常は買い手が出した条件を売り手に有利なようにいくらか変更したカウンターオファーを買い手に提示し、それに対して買い手が合意すると契約が成立します。契約期間に入ると、買い手の売り手の双方から雇われ、様々な事務処理に加えて、取引が公正に行われることを監督する役目もあるエスクロー会社が「エスクロー」を開くきます。買い手は通常は購入価格の3%に当たるデポジットをエスクロー口座に入金します。契約が成立してから、家の権利が買い手に移るまでの「エスクロー期間」は通常30-45日間です。

 

ステップ6 買い手の調査期間

カリフォルニア州のスタンダードな不動産売買契約書には大きく分けると通常3つのコンティンジェンシー事項が盛り込まれています。コンティンジェンシーとは、その内容に満足できなかったら契約をペナルティ無しでキャンセルできる条項のこと。買い手は契約で決められた期間内にこれらのコンティンジェンシーを外さなくてはなりません。

コンティンジェンシーの一つ目は建物調査および売り手からの公開事項(建物の問題などで売り手が知っていることを書いた書類)。ほぼ全ての買い手は建物調査専門家を雇い、家の調査を行います。二つ目は建物の査定価格。住宅ローン会社が派遣する建物査定の専門家が家の価格を査定します。3つ目は住宅ローンの審査。万が一住宅ローンが認められなかったら、買い手は契約をキャンセルできるのです。

契約にもよりますが通常17-21日程度したら買い手はコンティンジェンシーを外さなくてはなりません。コンティンジェンシーが全て外されると、契約は本決まりになります。

 

ステップ 引越し

コンティンジェンシーが全て外れて、契約がほぼ動かないものとなったら引越しの予定を確定してください。通常最終日から数えて3日-5日ほど前には引っ越を完了するのが理想的です。また買い手いから要求された家の修理に応じた場合は、コンティンジェンシーが外れたらすぐに修理を行います。火災報知機の設置など、市、カウンティ、州などが家を売るに当たって課している最低限の条件を満たすための工事もこの間に行います。

 

ステップ 売却完了

住宅ローン会社からはローンの全額がエスクロー会社に振り込まれ、買い手は頭金を振り込みます。エスクロー期間の最終日に、エスクローはタイトル会社に依頼して家の権利を買い手に移転します。エスクローは資金を売り手のローン会社などの必要箇所に振り込み、利益を売り手の口座に振り込みます。買い手は不度動産エージェントから鍵を受け取り、家の正式な所有者になり、家の売却は完了します。