タイトル保険とは、不動産の購入後にバイヤーや住宅ローン会社に対して、不動産の権利関係の問題に伴う損失や費用を保障する保険です。家を購入する際に、タイトル保険会社は公的な記録を詳しく調査し、不動産の所有権に関する未解決の問題や紛争がないことを確認します。この調査で発覚しなかった問題（例：抵当権、担保、所有権の紛争など）が、後から出てきた場合はタイトル保険によって費用や損失が保険契約内容に従ってカバーされます。
住宅ローンを使って購入する場合は、必ずタイトル保険が必要です。権利関係の問題が後から起きた場合、担保の価値が減少してしまう可能性があるからです。住宅ローンを使う場合は、住宅ローン会社を受取人とするタイトル保険と、購入者を受取人とする保険の２つのタイトル保険に入るのが普通です。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i
住宅ローンを使わず、全額現金で購入する場合はタイトル保険無しで不動産を購入することは不可能ではありませんが、絶対にお勧めできません。不動産の所有権を補償する大切な保険ですので、タイトル保険には必ず入るようにしましょう。保険料はカリフォルニアでは一般的に売り手が支払います。保険料を一度支払らえば何十年でもずっと保険は有効です。毎月の支払いなどは生じません。
タイトル保険会社が公的記録の調査に基づいて作成するレポートはタイトルレポートと呼ばれます。タイトルレポートに書かれていることに関しては、「この事項については納得して買ったのだ」とみなされるので、タイトル保険の対象になりません。ですので、このレポートには何が書かれているかをよく読む必要があります。
購入契約を結んでエスクロー期間に入ると、まずPreliminal Title Report（プレリミナリー・タイトル・レポート。略称プレリム）と呼ばれる、その時点で分かっている権利関係の事実を書き出したレポートが渡されます。プレリムで確認すべきことはたくさんありますが、主に以下の事項は必ず確認しましょう。住宅ローンを使って購入する場合は、ローン会社が担保を守るためにタイトルレポートを詳細にみるので、「ローンが通る＝タイトルレポートは概ね大丈夫」と考えていいとは思いますが、ローン会社が気にしない事項もありますので自分でよく確認することをお勧めします。
- レポートに載っている所有者と契約を交わした売り手が同一人物（あるいは企業、エンティティ）か。
- レポートに載っている不動産の位置や内容が契約書と同一か。
- 当該不動産を担保としている未返済の借入金額（住宅ローンなど）。この金額が”購入額ー売り手側の経費”を上回っていると、売り手は不動産を売っても借金が全額返せないので、通常は取引が成立しません。ショートセールなどのプロセスが必要になります。
- 売り手以外の人の不動産に対する権利はどのようなものか？(隣家と敷地の一部を共有している、電気やガス会社が敷地の一部を使う権利がある、など）
- 不動産の使用について制限があるか（家や庭の外観、賃貸の規制など、不動産の使い方についてのCC＆Rと呼ばれる規則がある場合など。）
- 不動産が未解決の訴訟に関係していないか。（売り手が損害賠償などを求められていて、その不動産が関係している場合は、先に訴訟が解決しないと売買ができないことがある。）
プレリムに何か問題があった場合は売り手がその問題を解決し（例えば、借金を完済した証拠を登記するなど）、調査レポートもその点が変更され、最終的なタイトルレポートになります。
タイトルレポートから漏れてしまうかもしれない”予期せぬ権利関係の問題”とは、例えばどんなものなのでしょうか？以下がその例になります。
- 過去の不正（署名の真似など）によって、今現在の所有権に問題が生じる場合
- 不動産の新所有者が支払うべき予期せぬ借金が発覚した場合（未払い税金、裁判所による支払い命令、建築業者への未払い金など）
- 不動産に対する第三者の予期せぬ権利が発覚した場合 （不動産が売り手以外の親族に相続されていた、など）
- 不動産に対する第三者の予期せぬ使用権が発覚した場合 （隣家が敷地内を通行する権利が実はあった、など）
このようなことが万が一起こった場合は、タイトル保険で保障されます。
（注：上記はカリフォルニア州での不動産取引におけるタイトル保険の説明です。)
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