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「バイヤーレター」は、セラーにとっての落とし穴?

「バイヤーレター」は、セラーにとっての落とし穴?

今日は家を売るときの注意点、セラーが陥りやすい落とし穴シリーズの第一回として、「バイヤーからの手紙」について書きたいと思います。 南カリフォルニアでは今売り物件が非常に少なく、住宅価格が昨年同時期よりも15%も上昇し、さらに年内にその上6%も上昇すると言われています。学校区の良い地区の戸建て住宅売り物件の争奪戦は熾烈を極め、一つの物件に数日で10件ものオファーが提出されることも珍しくありません。このような競争を勝ち抜くために、最も重要なのは高価格を提示することですが、他にもあの手この手でバイヤーは自分のオファーを魅力的にしようとしてきます。 そのツールの一つが「バイヤーレター」。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ニュースレター2021年4月号

ニュースレター2021年4月号

  ユカリ・トラヴィスの 南カリフォルニア 最新不動産情報   すっかり暖かくなりましたね。ロサンゼルス郡ではついにコロナワクチンの大人全員に対する接種が始まりました。我が家もやっと家族全員が第一回目の接種を終えました。皆さんはもうワクチン接種は終わりましたか? 不動産界は昨年夏よりずっと加熱気味。特に一戸建て売り物件不足が非常に激しくなっていましたが、昨今の“コロナ禍の終わりが見えてきた”という明るい雰囲気のおかげで、ついに売り物件が多少増えてくる見込みです。しかも住宅ローンの利子率は低いままです。この春夏は購入にも販売にもいい時期になりそうです! 4月23日(金) オンラインセミナー開催  i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

不動産購入前は現金入金とビットコインに注意

不動産購入前は現金入金とビットコインに注意

今日は不動産を探している時にはしない方がいいこと、特に現金とビッドコインの入金について書きたいと思います。不動産の購入には住宅ローンがつきもの。オファーが通ってエスクローに入ると、住宅ローンの本格的な審査が始まります。ローンを借りる人の口座へのお金の出入りを調べるのも、重要な審査の一つ。その理由は、マネーロンダリングの防止。ある程度額以上の金額の入金がどこから来たかを通常は2か月間調べ、不正なお金が購入に使われていないことをチェックする義務がローン会社にはあるのです。 お給料、ビジネスでの収入など「なるほどね」と誰しも思える出所のはっきりした入金なら全く問題ありません。でも、「え、これはどうして?」と思うような入金があるとローンが通らなくなってしまう可能性があります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ニュースレター 2021.1 最新不動産情報

ニュースレター 2021.1 最新不動産情報

      明けまして おめでとうございます! 新春のお喜びを申し上げます。皆様おすこやかに新春をお迎えのことと存じます。2020年は大変な年でしたが、2021年は多くの人にとってより良い年になることを祈っています。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。 これ、知ってました? 2020年はコロナウィルスによって経済も人々の生活も多大な影響を受けた年でした。その一方、リモートワーク導入などのため、家にいる時間が急増。住宅の大切さが見直され、住宅マーケットは活況を呈しました。2021年は低金利が続き”V字型”の景気回復が予想されています。 – 2020年11月のロサンゼルス都市圏の中古一軒家の住宅販売価格は前年同月比で、なんと14.5%も上昇。カリフォルニア州全体では18.5%上昇。ロサンゼルス郡では11.7%上昇。(カリフォルニア不動産協会) – 私が専属契約をしているブローカーCompassの2020年の売り上げは前年より50%増加、取引量は全米で15万件、エージェント数は約1万9千人に。i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

プロポジション19。ダウンサイジングに朗報!

本日は、つい最近可決された、プロポジション19について簡単にご説明したいと思います。“子供が自立したので今住んでいるよりも小さな家に買い替えたい”、”リタイアしたので都心から離れた家に引越したい”、と思われる方は多いと思います。このような「ダウンサイジング」を行えば、住宅ローンの支払いを減らしたり、場合によっては住宅ローンを全く無くすことも可能です。 リタイアに向けてほとんどの方が考慮するこのダウンサイジングですが、これまでは一つだけ問題がありました。それは買い替えを行うと「固定資産税額が増加してしまう場合が多い」ということです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i […]

バックアップ・オファーって何?アメリカ不動産の基本

ロサンゼルス都心部及びバレー方面を得意としてるリアルターのユカリ・トラヴィスです。今日はアメリカ不動産取引の基本用語、Backup Offer(バックアップ・オファー)とは何かを簡単にご説明したいと思います。 バックアップ・オファーとは補欠のオファーです。売り手は他のバイヤーと不動産売買契約をすでに結んでいますが、不動産契約にはいくつもの「〇〇だったら契約をキャンセルしてもよい」という特約事項(キャンセル要項)があるので、今契約中のバイヤーが必ずその不動産を買ってくれるかどうかわかりません。そのため、万が一の事態に備えて補欠のオファーを募集、補欠のバイヤーを用意しておくことが多いのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ニュースレター10.2020 最新不動産情報

  南カリフォルニア 最新不動産情報 すっかり秋らしくなりましたが、皆さんお元気ですか?ハイキング、テニス、ゴルフなど、屋外での運動にはちょうどいい季節ですね。私は先日マリブにハイキングに行きましたが、海の眺めが綺麗でとてもいい気分転換になりました。皆様どうか楽しい秋をお過ごしください。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

Subject to inspectionって何?

  ロサンゼルス都心部及びバレー方面を得意としてるリアルターのユカリ・トラヴィスです。今日はアメリカ不動産取引の基本用語、Subject to inspection (サブジェクト・ツー・インスペクション)とは何かを簡単にご説明したいと思います。 この用語は買い手が購入オファーを出す段階では家の中が見られない場合に使われます。「家のような大きな買い物を、内部を見ないでする人がいるのか?」と驚かれるかもしれませんが、実はこのような状況はかなり頻繁にあるのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

アズイズ(As-is)って何?アメリカ不動産の基本

今日はアメリカ不動産取引の基本用語、As Is(アズ・イズ)とは何かを簡単にご説明したいと思います。 As Is (アズ・イズ)という言葉、不動産購入をお考えの方は、きっとどこかで聞いたことがあると思います。As Isとは「あるがまま」の意。不動産取引では非常に頻繁に使われる用語です。「この家はAs Isで売ります。」を”翻訳”すると、「この家のオーナーは修理は一切しませんよ。今ご覧になっているそのまま、あるがままの状態で売ります。修理をしてから売ってくださいとか頼まないでくださいね。頼んでも無駄ですよ。」になります。修理箇所が多いためにAs Isで売ろうとしていることが多いのは事実ですが、As Isセールだからといって家の状態が必ずしも悪いわけではありません。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

売れました!LAダウンタウン北のモントレーヒルズの

3961 Via Marisol Monterey Hills CA 90042 1寝室、1バスルーム、769SQFT 最終販売価格 $428,000 高速110号線をロサンゼルスダウンタウン(Los Angeles Downtown)から10分ほど北上すると、右側に緑の丘が見えてきます。モントレーヒルズ(Monterey Hills)と呼ばれるこの丘の上には80年代にコンドミニアムが非常に多く建てられました。車で丘の上に登っていくと、緑のオープンスペースが広がり、小さな家が多い丘の下とは別世界のよう。お洒落なレストラン、画廊、カフェが集まる今大人気のハイランドパーク地区や、サウスパサデナはすぐそこ。 ダウンタウンのコンドミニアムには価格も高く、毎月の管理費が非常に高いものが多いのですが、ほんの少し北に行くだけで、このようにダウンタウンに比べると割安で、落ち着いた住宅地にある物件の入手が可能になります。ダウンタウンのように歩いてどこかに行くことが出来るわけではないので、車は常に必要になりますが、駐車場は通常はベッドルームの数だけついてきます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i  i i i […]

売れました。Just Sold!Chatswort

最終販売価格 $990,000| Remmet Ave. Chatsworth, CA91311| 4 寝室 4 バスルーム 床面積約2,496 SQFT  敷地面積 約19,350SQFT |1975年築 ロサンゼルスのサンフェルナンドバレー(San Fernand0 Valley)にあるチャッツワース(Chatsworth)エリアにある、非常に敷地に建つ一戸建て住宅。私はバイヤーの方のお手伝いをさせていただきました。 チャッツワースは新築住宅が今も多く建てられている高級住宅地のポーターランチが近く、ホールフーズなどの商業施設もすぐそこ。ロサンゼルスダウンタウンからは40分ほど。この地区にはホースポロパティ(馬を買うことを許されている不動産物件)も多く、都心部とは異なり床面積・敷地面積が大きい戸建て住宅が多いのが特徴。リモートワークが多くなった昨今では、非常に人気の高い住宅地です。 この住宅はロッククライマーに大人気のStoney Pointという公園への徒歩圏内です。 この地区での住宅購入にご興味のある方、ぜひご連絡ください。  

南カリフォルニアの5月販売ほぼ半減、価格は微増。

南カリフォルニアの5月販売ほぼ半減、価格は微増。

南カリフォルニアで今年5月に売買が完了した住宅不動産は前年同月の45%減になりました。5月に取引が完了した物件は、コロナウィルスのための自宅待機が行われていた4月、あるいは3月末に契約に入った物件なので、取引量が減ることは予想されていました。 意外だったのは住宅価格の中間値が前年同月よりも 2.7%上昇したことです。この上昇率は3月、4月の上昇率に比べると小さいのですが、このパンデミックの中で価格にほとんど影響が出なかったのは、さすがカリフォルニアです。今は売り物件が比較的少なくなっているので、今後価格が下がる可能性は少ないと予想されています。 カウンティごとの5月の取引量、価格については以下をご覧ください。 County Sales volume compared to a year ago Median price compared to a year ago Median home price Los Angeles – 49.5% +1.6% $620,000 Orange – 50.6% +4.2% $750,000 Riverside -43.7% +6.5% $415,000 San Bernardino -33.9% +6.7% $368,000 San Diego -40.7% +3.5% $590,000 Ventura -49.4% +1.7% $580,000

日本の銀行のローンで西海岸不動産の購入が可能

日本の銀行のローンで西海岸不動産の購入が可能

アメリカで海外不動産を購入する場合、通常はアメリカ国内でローンを組むのが普通です。ただし、アメリカの長期滞在ビザやグリーンカードが無い日本人がローンを組むには「Foreign National Loan」商品を出しているところを使い、アメリカ人向けよりは利子率を上乗せしたローンを組むことになる場合が多くなります。 日本の銀行は一般的に海外不動産への融資はしないのですが、最近、香川銀行はカリフォルニアの不動産に対して融資をしていることを知りました。利子率はアメリカの超低金利を下回る2.8%(年)。主な条件は以下になります。 対象:日本国籍者、あるいは特別永住許可を持っている人 目的:海外投資用不動産購入資金 融資額上限:投資額の50% 年2.8%変動金利。当初5年固定金利特約条件付き。 書類は全て日本語。東京で契約。 アメリカの普通の住宅ローン同様、購入物件を担保としての借り入れも可能ですが、現在所有しているその他の海外物件を担保にすることもできます。 またアメリカでローンを組んで購入した不動産のEquityが50%以上になっている方は、上記の条件に合えばアメリカのローンからこのローンへのリファイナンスも可能です。 詳しくは私、Yukari Travisまでご連絡ください。

コロナウィルス緊急事態宣言の間も不動産売買は可能

コロナウィルス緊急事態宣言の間も不動産売買は可能

ご存じでない方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の仲介はエッセンシャルサービスです。コロナウィルス防止のための自宅待機令がまだ解除されていない現在でも、不動産の売買は可能で、新しい売り物件も従来よりは数は少ないですが、出ています。特に比較的安めの価格帯では、自宅待機令が出てから売り出され、すでにクローズした物件もかなりあります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i  ほとんどの売り物件は非常に分かりやすいバーチャルツアー、間取り図などを用意しているので、それらをよく見て実際に見学した方がいいのかどうか検討しましょう。 不動産の見学は安全に行わなければならないので、地方自治体によって多少の違いはありますが、現在のところは以下の決まりを守って行うことになっています。 オープンハウスは禁止。物件の見学にはあらかじめ予約が必要。 オンライン見学ができない物件については、オーナーが許可すれば見学可能。(ロサンゼルス市)-先週半ばまでは空き家のみ見学可能でした。見学する前にSubject to Inspectionオファーの提出を要求する売り物件もあります。 見学に際してはマスクや手袋を着用のこと。マスク、手袋が無いと見学できないので、ご注意ください。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

売れました!マーケットに出ていなかった土地 – N

売れました!マーケットに出ていなかった土地 – N Berenice Pl Los Angeles CA 90031

ロサンゼルスダウンタウン付近の丘陵地の土地の売買が成立しました。私は購入を希望するバイヤーのためにある土地所有者と交渉、交渉がうまくいって売買が成立しました。8084 SQFTの緩やかな斜面地ですが、 $180,000で売れました。 コロナウィルスで自宅待機令が出ている中での取引でしたので、セラー、バイヤーともに私はお会いすることはなく、電話とメールなどですべての取引をすすめました。エスクロー会社、タイトル会社もオフィスには誰もいませんが、通常のスピードですべて機能していて、ロサンゼルス市から取り寄せる必要があった書類もすぐに送られてきました。登記所は閉まっていますが、最近はオンラインでの登記が急速に広まっていて、登記にも問題はありませんでした。 今回のように、現在売り出されていない家や土地であっても、交渉がうまくいけば購入できることがあります。特にコロナウィルスのために経済の先行きを心配する方が多くなっている現在は、正しい価格できちんと購入の意思を伝えれば、オーナーが売る決断をする可能性は通常よりも高いと思います。 マーケットに出ていない不動産の購入をお考えの方、ぜひご相談ください。  

物件を見る前にオファーを出す方法ーSubject

物件を見る前にオファーを出す方法ーSubject to Inspection

Subject to Inspectionという言葉を聞いたことがありますか? コロナウィルスの影響で不動産の見学が制限されている今(とはいえ、空き家やオーナーが一時立ち退いている物件は見学可能)、物件の内部が自由に見れないことがあります。バーチャルツアーなどで、驚くほど内部の様子がよくわかる物件がほとんどですが、やはり自分の目で見たいバイヤー、あるいは自分の目で見て確認した人に売りたいセラーがいるのが事実。そこで役立つのが”Subject to Inspection”オファーです。 サブジェクト・インスペクション・オファーとは、簡単に言うと「バイヤーが実際に家の中を見て、納得できなかったらすぐにキャンセルすることが許されているオファー(契約案)」のことです。通常は「見学は、購入価格3%のデポジットを預ける前にさせてください」、という文言も付け加えます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

4/4(土)オンライン”住宅購入”セミナー開催

4/4(土)オンライン”住宅購入”セミナー開催

    4月4日土曜日午前10時からの開催を予定している日本語による不動産購入、買い替えセミナーはCovid19ウイルス対策のため、オンラインセミナーに変更しました! 不動産&ファイナンスの専門家による 住宅購入の不安や疑問を解決する 住宅購入・買い替えセミナーです。 ご自宅のラップトップなどからビデオ会議用のプラットフォームを利用してお気軽にご参加いただけます。開催時間は当初の予定通りです。メールでご連絡いただければ、会議参加用のリンクとパスワードをお送りいたします。ロサンゼルス周辺で不動産の購入、買い替えについてセミナーですが、全世界からご参加いただけます。 ご自宅の購入や、現在のお住まいの買い替えを考え始めた方にぴったり。豊富な経験と知識を持つ講師が、住まいの資金計画、購入や買い替えのプロセスを日本語で分かりやすくご説明します。セミナーの後は個別のご質問にもお答えします。 日時:2020年4月4日 (土曜日) 午前10時~11時 (USA Pacific Standard Time) 費用:無料(要予約) i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

家を一回の引っ越しで買い替える3つの方法

家を一回の引っ越しで買い替える3つの方法

  「子供がもう一人生まれたので、もう一部屋必要」、「仕事が変わって引っ越すことになった」、「子供が独立したので、小さい家に移りたい」、「脚が悪くなって階段はもう無理」などなど、購入してから年月がたつと、今住んでいる家が生活に合わなくなることは多々あると思います。 その場合は今の家を売って、自分のライフスタイルに合った次の家を買うことになります。稀には今の家を売らずに、次の家を買う資金力があるお客様もいらっしゃいますが、通常は今の家を売った利益を頭金にして、次の家を買うことになると思います。そう聞くと、「えっ、それじゃ今の家を売ってから次の家を買うまでの間はどうなるの? アパート?? 引っ越し2回もするのとても無理!」と慌てる方もいらっしゃるかと思いますが、幸い一回の引っ越しで家を買い替える方法はあります。以下、簡単にまとめてみます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]