Category: アメリカ不動産　基本用語集

2021年4月からカリフォルニアではProposition 19と呼ばれる、55才以上の人（および特定の身体障害がある人など）が家の買い替えを行った際に固定資産税が上がらないようにする制度が始まりました。以前もこれに似た限定的な制度(Prop60/90)があったのですが、Prop.19は州全体に適用される本格的なものになっています。 Proposition 19が何かを説明する前に、まず1978年に施行されたProposition13について簡単に説明したいと思います。固定資産税を決める際のベースとなる評価額は、以前は周辺の売買価格などを参考に毎年変更されていました。ところがカリフォルニアでは地価がどんどんと上昇。それに従って固定資産税額も上昇し、税金が払えない人も出ていました。そのような事態への反発として住民投票によりProp.13が制定されました。Prop.13の内容を簡単に説明すると以下です。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii […]

アメリカには高齢者（通常５５才以上）専用のコンドミニアムやゲート付きの開発地が点在しています。これらは一般に”リタイアメント・コミュニティ”、”５５＋コミュニティ”、”アクティブ・アダルト・コミュニティ”、”シニア・コミュニティ”などと呼ばれています。 日本には”歳をとったら子供や孫と一緒に暮らしたい”と思う人が多いと思われますが、アメリカでは成人した子供は家から出ていくのが当たり前。親は、子供に邪魔されず、のびのびと自分の時間を過ごせる日が来るのを楽しみにしています。子供が独り立ちすると夫婦二人には大きすぎる家を売り払い、夫婦用の小さめの家を買うわけですが、そのニーズに目を付けたデベロッパーが60年代に発明したのが”リタイアメント・コミュニティ”でした。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i […]

  イーズメント（easement）とは、日本の地役権とほぼ同じで、”他人の土地の一部を特定の目的で使用する”権利です。イーズメントが設定されている部分であれば、所有者でなくても通過したり、使用したりすることができます。 イーズメントにはいろいろなタイプがありますが、最もよくあるのはUtility Easement (ユーティリティー・イーズメント）です。これはガス、水道、電気会社などのが、電柱を設置したり、ケーブルや管を地中に埋設したり、上空の電線などのメインテナンスのために立ち入る権利を設定したものです。その多くは敷地の境界線に沿って設定されます。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

タイトル保険とは、不動産の購入後にバイヤーや住宅ローン会社に対して、不動産の権利関係の問題に伴う損失や費用を保障する保険です。家を購入する際に、タイトル保険会社は公的な記録を詳しく調査し、不動産の所有権に関する未解決の問題や紛争がないことを確認します。この調査で発覚しなかった問題（例：抵当権、担保、所有権の紛争など）が、後から出てきた場合はタイトル保険によって費用や損失が保険契約内容に従ってカバーされます。 住宅ローンを使って購入する場合は、必ずタイトル保険が必要です。権利関係の問題が後から起きた場合、担保の価値が減少してしまう可能性があるからです。住宅ローンを使う場合は、住宅ローン会社を受取人とするタイトル保険と、購入者を受取人とする保険の２つのタイトル保険に入るのが普通です。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i […]

カリフォルニア州で不動産を売買するためには膨大な書類のやり取りが必要です。その中で最も重要な書類はGrant Deed（グラント・ディード）です。 不動産におけるグラント・ディードとは、不動産の所有権を移転する法的文書のこと。 不動産の売買契約書（Purchase Agreement)は、「〇〇の条件がクリアされたら買い手はこの物件を〇月〇日に〇ドルで買います。売り手は〇〇（情報提供や修理など）をいたします。」という、ある条件下で権利の移転を”約束する”書類で、権利を移転する書類ではありません。事実、契約書に双方が署名をしても、どちらかが契約を破って権利が移転されないこともあるわけです。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

  アメリカには時代によっていろいろな住宅建築スタイルがありますが、南カリフォルニアで20世紀初頭に大流行したのが、バンガロー（Bungalow)スタイル。アメリカではこの年頃に建てられた住宅がまだまだ現役で使われ、売買も普通に行われています。住宅購入をお考えの方は、リスティングサイトでバンガロー建築の住宅を見たことがある方も多いのではないでしょうか？ バンガローはインドのベンガル地方に由来する建築スタイル。熱帯気候に適応し、周囲の自然を窓やデッキから楽しめるので、温暖な南カリフォルニアにはぴったり。バンガロー建築の要素を一部を取り入れた住宅もその後たくさん建設され、ビンテージな本格バンガローや”なんちゃってバンガロー”があちこちに多数存在しています。ちなみに私がエージェントになって初めて販売した家もバンガロースタイルでした。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i […]

アメリカの不動産情報を見ていると、”この家のバスルーム数は1.5”とか、3.25、3 1/2など、バスルーム数が整数ではない表記を見ることがあります。「バスルームが3.25個って何？３は分かるけど、0.25ってどういうこと？」と疑問に思っている方の多いのではないでしょうか？ここではアメリカ不動産業界でのバスルームの数え方を簡単に説明したいと思います。 バスルームにとってはトイレ、シンク、シャワー、バスタブが４つの重要な要素であると考えられています。そこでアメリカ不動産の世界ではこれらの４要素が、それぞれバスルームの四分の一を構成していると見なして、以下のようにバスルーム数を数えます。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i […]

住宅所有者の主な居住地、つまり自宅は英語でPreimary residence（プライマリー・レジデンス）と呼ばれますが、これをHomestead（ホームステッド）と呼ぶこともあります。投資物件や別荘はプライマリー・レジデンスでもホームステッドでもありません。 ホームステッド・エグゼンプション（Homestead Exemption。ホームステッド免除)とは、自宅を保護する目的で、固定資産税の負担を軽減したり、訴訟などでから自宅物件を守る法的制度のことです。ホームステッド免除の具体的な内容は地方自治体によって異なります。ここではロサンゼルス郡のホームステッド免除について説明したいと思います。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii […]

カリフォルニアで不動産を購入、新しい近隣地区や近所のお店にも慣れてやっと落ち着いたと思ったとたん、Supplemental Tax Bill（サプルメンタル・タックスビル）と呼ばれる高額の請求書が突然地方自治体から送られてくることがあります。 サプルメンタル・タックスとは、固定資産税の請求書の一つで、家を購入して固定資産税が上昇したことために生じる差額の請求書です。現在、カリフォルニアの固定資産税は評価額（Assessed Value）の１％。不動産の売買が行われると、通常は購入額が新たな評価額になり、そこから物価上昇率か２％のどちらか低い方で毎年上がっていきます。ですので、かなり昔に売買された不動産だと、評価額はマーケット価格よりもかなり低くなっていて、固定資産税も安くなっています。 i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

カリフォルニア州の固定資産税は不動産評価額の１％です。でも固定資産税の請求書を見ると、１％の固定資産税だけではなく、様々な他の項目の支払いが加算されているのに気が付くと思います。公園費用、下水道区費用、水道区費用などが、便宜上固定資産税と一緒に徴収されています。 このように、恩恵を受ける地区（CFD, Community Facility district)を設定し、その中に不動産を持っている人に一定期間かける税金は”Mello-Roos”（メロルーズ）と呼ばれています。「新しい学校が必要。その学校に通えるエリアの不動産所有者に10年間、毎年一定額の費用負担をさせる」などがMello-Roosの例です。地方自治体がこのような課税をすることを許すCommunity Facilities Act というカリフォルニア州の法律を1982年に作ったのがMello さん（Henry Mello）さんとRoos さん（Mike Roos）だったので、このように呼ばれるようになりました。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

プロパティ・タックス（property tax)とは、不動産を所有している人や企業に課せられる税金、つまり固定資産税のことです。プロパティ・タックスは、日本と同様に地方税で、地方公共団体が徴収します。 アメリカの固定資産税率は州や地区によって大きく異なります。例えばハワイのオアフ島の固定資産税は不動産価格の0.35％と低く設定されています。一方、テキサス州の税率は通常は２％以上、高い地区では３％超になっています。 カリフォルニア州の固定資産税率は、1970年代に住民投票によって可決されたProposition 13と呼ばれる有名なリファレンダムによって、州内のどこでも一律に「購入時は時価（＝販売価格）の１％、その後の上昇率は年最大２％」と定められています。つまり、１ミリオンドルの不動産を購入した場合、固定資産税は当初は年額＄10,000。翌年は通常２％値上げされて年額$10,200になります。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ポップコーン・シーリング（天井）とは上の写真のような表面がボツボツと小さな凸凹で覆われている天井のこと。ボツボツがポップコーンのように見えるので、このように呼ばれています。音を吸収する効果があるので、アコースティック・シーリングと呼ばれることもあります。施工が簡単で安いポップコーン天井は1930年代から1990年代まで非常によく用いられてきました。皆さんもどこかで見たことがあるのではないでしょうか。 一昔前は大人気だったポップコーン天井ですが、現在では大変に嫌われています！売り物件の見学時にも「ええっ、ポップコーン天井なの？」と嫌な顔をするお客様がほとんど。嫌われる原因は、ポップコーン天井だと部屋全体がいかにも古臭く見えてしまう、埃が付きやすく、きれいに保つのが難しいなど。また古いポップコーン天井には吸い込むと肺がんなどの肺の病気を引き起こす有害な物質、アスベストが含まれている可能性があります。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

  アメリカでは不動産の売り手は、その不動産について自分が知っていることを取引が成立する前に買い手に知らせなくてはなりません。特にカリフォルニア州ではかなり詳しい情報を買い手に公開することが法律(California Civil Code Section 1102)で義務付けられていて、そのような情報公開無しに住宅不動産を売買することは、所有者が死亡しているとか、抵当流れ物件であるなどの、非常に特別なケースを除いては許されていません。 情報公開は決まった書式に情報を記入してそれを買い手に渡す方法で行われます。Civil Codeで決められた情報を公開するにはTransfer Disclosure Statement（TDS）と呼ばれる書式を使用します。この書類への記入は不動産を売る本人が行わなければならず、不動産エージェントが代わりに記入することはできません。不動産エージェントは記入する時に隣にいて相談にのったり、質問に答えたりすることはできますが、家を売る場合はあくまでご自分で手書きするか、電子署名の画面上でタイプする必要があります。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

  簡単に言うと、リスティング価格とは「だいたいこれくらいの価格以上で売れてほしい。」と売り手が希望している価格です。不動産は定価で販売されるわけではないので、買い手は、売り手の希望を考慮に入れた上、どのような値段を提示しても構いません。 不動産売買で最も重要なのはリスティング価格ではなく、マーケット価格（価格の相場）です。その理由は、リスティング価格とは単なる希望であって、それがいくらであっても不動産は結局はマーケット価格で売れていくからです。リスティング価格が高いと買い手がつくまで値下げすることになり、リスティング価格が低いと買い手が複数集まるので値段が上がり、不動産は最終的には相場で売れていきます。不動産を買うときは、リスティング価格にはこだわらずに、その不動産のフェアな価格であるマーケット価格のオファーを出すのが基本です。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ホームワランティ（Home Warranty）保険って何？アメリカで生まれ育った人でも普通は知らないのではないでしょうか？認知度が非常に低い保険ですが、家を購入する際、カリフォルニア州のスタンダードな契約には、この保険をかけるのか、誰が保険代を払うのかなどが記載されます。家の販売、購入を予定している人はこの保険について知っておいた方がいいと思います。 誤解している人も多いのですが、ホームワランティ保険は、住宅保険（Home Owner’s Insurance, Fire Insuranceなど）ではありません。住宅保険は火災や風害など、家本体そのものに対する損害や、敷地内で起きた事故を補償するものです。ホームワランティ保険はそのような大げさなものではなく、家に付随しているアプライアンス、空調設備など、わりと頻繁に壊れることがある”家の機械的な部分”の修理を補償する保険です。アマゾンで電気製品を買うとワランティをつけるかどうか選択できますが、それを家の”部品”に一括してかけるようなものです。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

提出したオファー（契約書）が売り手に認められ、エージェントから「オファーが通りました！今日からエスクローに入ります。おめでとうございます！」というメールが来た後、第一番目にやるべきことは何でしょうか？それはイニシャル・デポジットをエスクロー会社に送金することです。 （Initial Deposit)とは手付金のこと。契約が成立した証として、売り手ではなく、エスクロー会社に送金します。エスクロー会社はこれをエスクローがクローズする日まで預かっておき、決済の時に頭金に充当します。「イニシャル・デポジットは頭金の一部で、この部分だけ先にエスクローに送ることになっている」と考えていただけるといいと思います。イニシャル・デポジットはEMD（Earnest Money Deposit）と呼ばれることもあります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

エスクローに入ったらまずやることの1つが建物検査。General Inspectionと呼ばれる一般的な検査をまずやり、問題点があればspecial inspection (専門的調査)をするのが普通です。 Sewer line inspectionはこのような専門的調査の1つです。ただアメリカ大都市都心部の住宅は築50～00年などへ築年数が高い場合が多く、そのような物件の下水菅(Sewer line)には問題がある場合があるので、General inspectionの結果を待たず、先にこの調査もしてしまうことがよくあります。 Sewer lineとは、公共団体が管理するメインの下水管と住宅をつなぐ菅のことです。トイレ、シャワー等からの排水菅は全てこの菅に接続されています。Sewer lineは、敷地外にある部分であっても住宅のオーナーが管理し、何かあった場合は修理する義務を負っています。つまり自分の家につながっている下水管は公共道路の下にある部分であっても、自分で修理や管理をしなければならないということです。なぜそうなっているかというと、当初住宅を建てたとき公共団体に”お願いして下水管をつながせてもらったからなのだと思います。（例外もあります。）i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅を購入する際、オファーが売り手に認められ、契約期間（エスクロー）に入ったらまずやることの一つが、購入する住宅の建物検査です。通常は、この検査で何か重大な問題があった場合は、契約のキャンセル、あるいは値引き交渉が可能になります。 基礎、下水、屋根、暖炉、冷暖房、電気系統など、住宅にはいろいろなパーツがあり、それぞれに対して専門のインスペクターがいますが、パーツを個々に全部検査するのではお金も時間もかって大変です。そこで一番初めにGeneral Inspection（ゼネラル・インスペクション）と呼ばれる、広く浅い全体的な調査を行い、どこかに問題があると指摘された場合のみ、その部分の専門的検査であるSpecial Inspection(スペシャル・インスペクション）を行うのが普通です。アメリカでは病気になるといきなり専門医には行かず、まずはPreimary Care Doctorに行って診断を受けた後、専門医を紹介されると思いますが、建物検査もそのシステムと似ていると考えていただけると分かりやすいと思います。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅購入を真剣に考えはじめると、すぐに耳にするのがこの「プリアプルーバル（pre-approval)」という言葉。「実際に物件を見始める前に、まず住宅ローンのプリアプルーバルレターをとってください。」などと言われることが多いと思います。 住宅ローンのプリアプルーバルとは、住宅ローンの”借り手に関しての事前審査をパスした”というのこと。 ローン会社が住宅ローンにOKを出すには、１）住宅の購入者（ローンの借り手）と２）購入する物件、の両方の審査が必要。家を探し始めた当初はまだ購入する物件が決まっていないわけですが、とりあえず借り手の方の審査だけやってしまい、それにパスしたらレター（プリアプルーバルレター）を出しましょう、という仕組みになっています。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

アメリカで不動産を購入するときに、不動産の本体価格以外にかかる諸経費のことをClosing Cost（クロージング・コスト）と呼びます。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、決済する時には”頭金＋クロージング・コスト”をエスクロー会社に口座に振り込むことになります。 クロージング・コストの額は物件の価格、購入する時期やその他の条件で変わり、実際に契約に入るまでは正確な額を計算することが難しいのですが、住宅ローンを使って不動産を購入する場合のクロージング・コストは購入額の１．５％ぐらいと言われています。 以下が買い手が支払う主なクロージングコストの内容です。 Escrow Fee－エスクロー会社に払う費用です。エスクローについてはこちらを参照。 Recording Fee－不動産を登記する費用。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]