Category: アメリカ不動産　基本用語集

プロパティ・タックス（property tax)とは、不動産を所有している人や企業に課せられる税金、つまり固定資産税のことです。プロパティ・タックスは、日本と同様に地方税で、地方公共団体が徴収します。 アメリカの固定資産税率は州や地区によって大きく異なります。例えばハワイのオアフ島の固定資産税は不動産価格の0.35％と低く設定されています。一方、テキサス州の税率は通常は２％以上、高い地区では３％超になっています。 カリフォルニア州の固定資産税率は、1970年代に住民投票によって可決されたProposition 13と呼ばれる有名なリファレンダムによって、州内のどこでも一律に「購入時は時価（＝販売価格）の１％、その後の上昇率は年最大２％」と定められています。つまり、１ミリオンドルの不動産を購入した場合、固定資産税は当初は年額＄10,000。翌年は通常２％値上げされて年額$10,200になります。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ポップコーン・シーリング（天井）とは上の写真のような表面がボツボツと小さな凸凹で覆われている天井のこと。ボツボツがポップコーンのように見えるので、このように呼ばれています。音を吸収する効果があるので、アコースティック・シーリングと呼ばれることもあります。施工が簡単で安いポップコーン天井は1930年代から1990年代まで非常によく用いられてきました。皆さんもどこかで見たことがあるのではないでしょうか。 一昔前は大人気だったポップコーン天井ですが、現在では大変に嫌われています！売り物件の見学時にも「ええっ、ポップコーン天井なの？」と嫌な顔をするお客様がほとんど。嫌われる原因は、ポップコーン天井だと部屋全体がいかにも古臭く見えてしまう、埃が付きやすく、きれいに保つのが難しいなど。また古いポップコーン天井には吸い込むと肺がんなどの肺の病気を引き起こす有害な物質、アスベストが含まれている可能性があります。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

  アメリカでは不動産の売り手は、その不動産について自分が知っていることを取引が成立する前に買い手に知らせなくてはなりません。特にカリフォルニア州ではかなり詳しい情報を買い手に公開することが法律(California Civil Code Section 1102)で義務付けられていて、そのような情報公開無しに住宅不動産を売買することは、所有者が死亡しているとか、抵当流れ物件であるなどの、非常に特別なケースを除いては許されていません。 情報公開は決まった書式に情報を記入してそれを買い手に渡す方法で行われます。Civil Codeで決められた情報を公開するにはTransfer Disclosure Statement（TDS）と呼ばれる書式を使用します。この書類への記入は不動産を売る本人が行わなければならず、不動産エージェントが代わりに記入することはできません。不動産エージェントは記入する時に隣にいて相談にのったり、質問に答えたりすることはできますが、家を売る場合はあくまでご自分で手書きするか、電子署名の画面上でタイプする必要があります。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

  簡単に言うと、リスティング価格とは「だいたいこれくらいの価格以上で売れてほしい。」と売り手が希望している価格です。不動産は定価で販売されるわけではないので、買い手は、売り手の希望を考慮に入れた上、どのような値段を提示しても構いません。 不動産売買で最も重要なのはリスティング価格ではなく、マーケット価格（価格の相場）です。その理由は、リスティング価格とは単なる希望であって、それがいくらであっても不動産は結局はマーケット価格で売れていくからです。リスティング価格が高いと買い手がつくまで値下げすることになり、リスティング価格が低いと買い手が複数集まるので値段が上がり、不動産は最終的には相場で売れていきます。不動産を買うときは、リスティング価格にはこだわらずに、その不動産のフェアな価格であるマーケット価格のオファーを出すのが基本です。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ホームワランティ（Home Warranty）保険って何？アメリカで生まれ育った人でも普通は知らないのではないでしょうか？認知度が非常に低い保険ですが、家を購入する際、カリフォルニア州のスタンダードな契約には、この保険をかけるのか、誰が保険代を払うのかなどが記載されます。家の販売、購入を予定している人はこの保険について知っておいた方がいいと思います。 誤解している人も多いのですが、ホームワランティ保険は、住宅保険（Home Owner’s Insurance, Fire Insuranceなど）ではありません。住宅保険は火災や風害など、家本体そのものに対する損害や、敷地内で起きた事故を補償するものです。ホームワランティ保険はそのような大げさなものではなく、家に付随しているアプライアンス、空調設備など、わりと頻繁に壊れることがある”家の機械的な部分”の修理を補償する保険です。アマゾンで電気製品を買うとワランティをつけるかどうか選択できますが、それを家の”部品”に一括してかけるようなものです。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

提出したオファー（契約書）が売り手に認められ、エージェントから「オファーが通りました！今日からエスクローに入ります。おめでとうございます！」というメールが来た後、第一番目にやるべきことは何でしょうか？それはイニシャル・デポジットをエスクロー会社に送金することです。 （Initial Deposit)とは手付金のこと。契約が成立した証として、売り手ではなく、エスクロー会社に送金します。エスクロー会社はこれをエスクローがクローズする日まで預かっておき、決済の時に頭金に充当します。「イニシャル・デポジットは頭金の一部で、この部分だけ先にエスクローに送ることになっている」と考えていただけるといいと思います。イニシャル・デポジットはEMD（Earnest Money Deposit）と呼ばれることもあります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

エスクローに入ったらまずやることの1つが建物検査。General Inspectionと呼ばれる一般的な検査をまずやり、問題点があればspecial inspection (専門的調査)をするのが普通です。 Sewer line inspectionはこのような専門的調査の1つです。ただアメリカ大都市都心部の住宅は築50～00年などへ築年数が高い場合が多く、そのような物件の下水菅(Sewer line)には問題がある場合があるので、General inspectionの結果を待たず、先にこの調査もしてしまうことがよくあります。 Sewer lineとは、公共団体が管理するメインの下水管と住宅をつなぐ菅のことです。トイレ、シャワー等からの排水菅は全てこの菅に接続されています。Sewer lineは、敷地外にある部分であっても住宅のオーナーが管理し、何かあった場合は修理する義務を負っています。つまり自分の家につながっている下水管は公共道路の下にある部分であっても、自分で修理や管理をしなければならないということです。なぜそうなっているかというと、当初住宅を建てたとき公共団体に”お願いして下水管をつながせてもらったからなのだと思います。（例外もあります。）i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅を購入する際、オファーが売り手に認められ、契約期間（エスクロー）に入ったらまずやることの一つが、購入する住宅の建物検査です。通常は、この検査で何か重大な問題があった場合は、契約のキャンセル、あるいは値引き交渉が可能になります。 基礎、下水、屋根、暖炉、冷暖房、電気系統など、住宅にはいろいろなパーツがあり、それぞれに対して専門のインスペクターがいますが、パーツを個々に全部検査するのではお金も時間もかって大変です。そこで一番初めにGeneral Inspection（ゼネラル・インスペクション）と呼ばれる、広く浅い全体的な調査を行い、どこかに問題があると指摘された場合のみ、その部分の専門的検査であるSpecial Inspection(スペシャル・インスペクション）を行うのが普通です。アメリカでは病気になるといきなり専門医には行かず、まずはPreimary Care Doctorに行って診断を受けた後、専門医を紹介されると思いますが、建物検査もそのシステムと似ていると考えていただけると分かりやすいと思います。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅購入を真剣に考えはじめると、すぐに耳にするのがこの「プリアプルーバル（pre-approval)」という言葉。「実際に物件を見始める前に、まず住宅ローンのプリアプルーバルレターをとってください。」などと言われることが多いと思います。 住宅ローンのプリアプルーバルとは、住宅ローンの”借り手に関しての事前審査をパスした”というのこと。 ローン会社が住宅ローンにOKを出すには、１）住宅の購入者（ローンの借り手）と２）購入する物件、の両方の審査が必要。家を探し始めた当初はまだ購入する物件が決まっていないわけですが、とりあえず借り手の方の審査だけやってしまい、それにパスしたらレター（プリアプルーバルレター）を出しましょう、という仕組みになっています。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

アメリカで不動産を購入するときに、不動産の本体価格以外にかかる諸経費のことをClosing Cost（クロージング・コスト）と呼びます。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、決済する時には”頭金＋クロージング・コスト”をエスクロー会社に口座に振り込むことになります。 クロージング・コストの額は物件の価格、購入する時期やその他の条件で変わり、実際に契約に入るまでは正確な額を計算することが難しいのですが、住宅ローンを使って不動産を購入する場合のクロージング・コストは購入額の１．５％ぐらいと言われています。 以下が買い手が支払う主なクロージングコストの内容です。 Escrow Fee－エスクロー会社に払う費用です。エスクローについてはこちらを参照。 Recording Fee－不動産を登記する費用。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

不動産購入契約の中によく出てくるのが「コンティンジェンシー（contingency）」という言葉。 辞書で引くと、偶然性、偶発性、不確実性 、不測の事態などという訳が出てきますが、不動産契約のcontingencyの説明には、あまりなっていません。不動産契約におけるコンティンジェンシーは「契約キャンセルできる条件」と考えていただけると一番いいと思います。 売り手と買い手がサインするカリフォルニア州のスタンダードな不動産売買契約書は、様々な「コンティンジェンシー＝契約キャンセルできる条件」がたくさんついた条件付契約書です。それは「絶対に購入します!！」という確約では全然なく、「〇と〇と〇とがＯＫだったら購入します」という不確かな合意。実は「問題が全然なかったら購入・・・するかもねー。」ぐらいのものなのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i  i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

”オープンハウス”とは売り物件の一般向け見学会のこと。街を歩いているとOpen Houseと書かれたサインを見かけることも多いと思います。 オープンハウスには家を買う予定のある、無しに関わらず、誰でも参加できます。予約も必要もありません。オープンハウスを行っている家に行くと、通常は玄関のドアが開いていますので、勝手に中に入って家を見学して構いません。家の中には不動産エージェントが待機していて、にこやかにあいさつしてくれるでしょう。コロナ前はキッチンにはお菓子や飲み物が用意されていて、私なども昼食はオープンハウスで済ませることも多かったのですが、最近は衛生上の懸念から提供されるのはボトル入りの水程度になっています。 アメリカでは室内も土足が原則ですので、オープンハウスも通常は土足でどんどん室内に入って構いません。玄関に靴カバーが用意されている時は、靴の上から靴カバーをかけてください。靴を脱ぐ必要はありません。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

アメリカでの不動産取引で大切な役割を担うのがEscrow（エスクロー）。エスクローとは不動産などの売買取引において、取引の仲介を行う売り手と買い手の双方から信頼される中立的な第三者のこと。「不動産売買の仲介は不動産エージェントの仕事では？」と思われるかもしれませんが、不動産エージェントはバイヤーまたはセラー、どちらか片方の利益を代表しているので、”中立的な第三者”にはなれません。そのため、売り手、買い手両方から雇われる中立的な存在のエスクローを使って取引の安全性を担保するシステムになっているのです。 エスクローの必要性は、映画などで身代金と人質を交換するシーンを思い浮かべていただけると理解していただけるのではないかと思います。お金を荒野の真ん中に置く。そこに人質を連れた悪者が現れる。無事に人質は解放されるのだろうか？もしかすると悪者はお金奪って人質を返さずに逃げるかもしれない。お金を受け取った瞬間に人質が殺されることだったあり得る。反対に、人質を返した後でお金を数えたら額が足りなかったり、偽札だったりする可能性も。いったい何が起こるだろう？　観客は交換シーンを固唾を飲んで見守ります。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

日本では不動産エージェントは売り手と買い手の両方を受け持つ場合が多いですが、アメリカではセラー（売り手）とバイヤー（買い手）に別々のエージェントが付くのが普通です。 セラーを担当するエージェントは「リスティングエージェント」、バイヤーを担当するエージェントは「バイヤーズ・エージェント」と呼ばれています。 リスティング・エージェントは物件を売り終わるまで、セラーと一緒にすべての手続きを行います。まず、家を売るに際して問題がないかを調べ、適切な売値をアドバイスします。次には家を売るためのマーケティング活動を行い、購入希望者の見学をアレンジ。希望差からオファーが集まったら、どのバイヤーにどのように対応すべきか、誰を購入者に選ぶべきかなどをセラーにアドバイス。契約期間中も常にセラーの立場に立って交渉を進めます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

日本では不動産エージェントは売り手と買い手の両方を受け持つ場合が多いですが、アメリカではセラー（売り手）とバイヤー（買い手）に別々のエージェントが付くのが普通です。 セラーを担当するエージェントは「リスティングエージェント」、バイヤーを担当するエージェントは「バイヤーズ・エージェント」と呼ばれています。 バイヤーズ・エージェントとは、家を探し始めてから家を買い終わるまで、バイヤーのお手伝いをする人です。もしも家の購入がパック旅行だったら、エージェントはツアーガイドのようなものだと考えていただければと思います。 エージェントは、物件をご紹介し、見学予約を入れて見学にアテンドします。買いたい家が見つかったら契約内容についてアドバイスし、オファーを作成します。最後に家のカギを受け取るまで、バイヤーと一緒にすべての手続きを進めます。住宅の購入には交渉がつきものです。購入価格、修理代のクレジット額など、売り手と買い手の利益が対立する事項はたくさんあります。バイヤーズエージェントは、そのたびにバイヤーの立場が有利になるように、バイヤーの利益だけを考えて交渉を進めます。不動産の購入にはいろいろな側面があり、非常に多くの人が関わりますが、バイヤーは基本的にはバイヤーズ・エージェントとやり取りをすれば購入できる仕組みになっています。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

不動産取引におけるOffer（オファー）とは、バイヤーが売り物件のオーナーに提出する購入条件を記したプロポーザルのこと。カリフォルニア州の住宅不動産の売買では、慣例となっている契約条件がすでに記入されているスタンダードな住宅購入契約書（Residential Purchase Agreement）に、バイヤーが独自に決める条件を記入。それにバイヤーが署名し、プロポーザルとして使用する。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

MLSとはMultiple Listing Serviceの略。全米の不動産物件データベースのこと。各ブローカーは、物件の持ち主と販売契約をすると、すぐに地元の不動産協会に契約内容や物件情報をアップロード。それがほぼ瞬時に全米レベルのリアルター協会であるNAR（National Association of Realtors)が管轄するデータベースMLSに反映される。 協会に所属しないと他の売り物件情報が見られない、つまり商売にならないので、ブローカーは非常に稀な例を除いて全員各地のブローカー協会に所属している。そのため、物件のオーナーがMLS掲載を拒否するなどの場合を除き、全米の全てのブローカーが扱う物件がMLSに掲載される、つまりアメリカで売り出されている物件がほぼ全部このMLSに掲載されるシステムになっている。MLSには売り物件情報だけではなく、ブローカー同士の通信欄もあり、売買にとっての重要な情報はそこに書かれていることが多い。また現在の売り物件情報だけではなく、膨大な過去のデータを検索、分析することもできる。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

ロサンゼルス都心部及びバレー方面を得意としてるリアルターのユカリ・トラヴィスです。今日はアメリカ不動産取引の基本用語、Backup Offer（バックアップ・オファー）とは何かを簡単にご説明したいと思います。 バックアップ・オファーとは補欠のオファーです。売り手は他のバイヤーと不動産売買契約をすでに結んでいますが、不動産契約にはいくつもの「〇〇だったら契約をキャンセルしてもよい」という特約事項（キャンセル要項）があるので、今契約中のバイヤーが必ずその不動産を買ってくれるかどうかわかりません。そのため、万が一の事態に備えて補欠のオファーを募集、補欠のバイヤーを用意しておくことが多いのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

  ロサンゼルス都心部及びバレー方面を得意としてるリアルターのユカリ・トラヴィスです。今日はアメリカ不動産取引の基本用語、Subject to inspection (サブジェクト・ツー・インスペクション）とは何かを簡単にご説明したいと思います。 この用語は買い手が購入オファーを出す段階では家の中が見られない場合に使われます。「家のような大きな買い物を、内部を見ないでする人がいるのか？」と驚かれるかもしれませんが、実はこのような状況はかなり頻繁にあるのです。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

今日はアメリカ不動産取引の基本用語、As Is（アズ・イズ）とは何かを簡単にご説明したいと思います。 As Is （アズ・イズ）という言葉、不動産購入をお考えの方は、きっとどこかで聞いたことがあると思います。As Isとは「あるがまま」の意。不動産取引では非常に頻繁に使われる用語です。「この家はAs Isで売ります。」を”翻訳”すると、「この家のオーナーは修理は一切しませんよ。今ご覧になっているそのまま、あるがままの状態で売ります。修理をしてから売ってくださいとか頼まないでくださいね。頼んでも無駄ですよ。」になります。修理箇所が多いためにAs Isで売ろうとしていることが多いのは事実ですが、As Isセールだからといって家の状態が必ずしも悪いわけではありません。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]