Category: バイヤーとして知っておくべきこと　（不動産の購入）

カリフォルニア州の固定資産税は不動産評価額の１％です。でも固定資産税の請求書を見ると、１％の固定資産税だけではなく、様々な他の項目の支払いが加算されているのに気が付くと思います。公園費用、下水道区費用、水道区費用などが、便宜上固定資産税と一緒に徴収されています。 このように、恩恵を受ける地区（CFD, Community Facility district)を設定し、その中に不動産を持っている人に一定期間かける税金は”Mello-Roos”（メロルーズ）と呼ばれています。「新しい学校が必要。その学校に通えるエリアの不動産所有者に10年間、毎年一定額の費用負担をさせる」などがMello-Roosの例です。地方自治体がこのような課税をすることを許すCommunity Facilities Act というカリフォルニア州の法律を1982年に作ったのがMello さん（Henry Mello）さんとRoos さん（Mike Roos）だったので、このように呼ばれるようになりました。i i i i  ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

住宅購入を真剣に考えはじめると、すぐに耳にするのがこの「プリアプルーバル（pre-approval)」という言葉。「実際に物件を見始める前に、まず住宅ローンのプリアプルーバルレターをとってください。」などと言われることが多いと思います。 住宅ローンのプリアプルーバルとは、住宅ローンの”借り手に関しての事前審査をパスした”というのこと。 ローン会社が住宅ローンにOKを出すには、１）住宅の購入者（ローンの借り手）と２）購入する物件、の両方の審査が必要。家を探し始めた当初はまだ購入する物件が決まっていないわけですが、とりあえず借り手の方の審査だけやってしまい、それにパスしたらレター（プリアプルーバルレター）を出しましょう、という仕組みになっています。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

リアルター協会のrealtor.comに掲載された“バイヤーがオファーを提出する際に陥りやすい7つの落とし穴“という記事を元に、私の意見を含めてバイヤーがオファーを出す際に気を付けるべきことを書いてみたいと思います。   落とし穴１．オファーをすぐに出さない 家の購入は大切なことですし、時間をかけて考えたいと誰しも思うと思います。ただ、長く待てば待つほど、購入できる可能性は減ってしまうのが現実です。どんな家を買いたいのか（買えるのか）を、事前にイメージしておき、それに当てはまる物件が出たらすぐさまオファーを出せるように準備しておきましょう。人気物件はリスティングされてから数日でエスクローに入ってしまうことも珍しくありません。週末にオープンハウスが行われたら、月曜日がオファーの締め切りの場合もあります。即決できるよう、心の準備をしておきましょう。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

現在アメリカの金利は３０年固定だと年利3.5％、15年固定は2.875％という恐ろしいほどの低金利です。少し前までは、金利６％をものすごく安く感じたものですが。不動産の値上がり率は年５％ぐらいなので、金利として銀行に支払う額以上が含み益として手元に戻ってくるわけで、「借りないよりは借りたほうが得」な状態が続いています。 ところがアメリカの一般的な銀行やローン会社で住宅ローンを組むためには、アメリカ長期対座資格、ソーシャルセキュリティ番号、過去2年間以上同じ職業についていて収入があることが必要条件になります。日本に住んでいる普通の日本人の方がアメリカで投資物件などを買う場合、アメリカ人と同じ住宅ローンは組めません。また日本の通常の住宅ローンは海外不動産には使えません。そのため日本在住の日本人がアメリカで不動産を買うには「全現金買いしかない」と思っていらっしゃる方が多いと思います。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i ii i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i […]

コンドミニアムやタウンハウスを探している方はＨＯＡという言葉を聞いたことがあると思います。これはＨＯＡとはHomeowners Associationの略。日本の管理組合にあたります。 ＨＯＡは住民から毎月の管理費（ＨＯＡ　ＦＥＥ）を徴収し、それを共用部分の管理費、保険費用や将来の修理に備えた積立金に充てています。ロサンゼルス周辺では管理費は通常月＄２００～＄５００程度。プールがなどの共用施設が充実していたり、ガードマンを雇っていると管理費が高くなります。 コンドミニアムやタウンハウスの購入を検討するときには、ＨＯＡについてとりあえずまず以下の項目をチェックすることをお勧めします。I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I […]

エスクローがついにクローズし、引越しも終わり、ひと段落・・・と安心しているところに必ず舞い込んでくるのが、お役所からの通知を装ったジャンクメール。典型的なのが写真にあるような、「ＤＥＥＤ（不動産登記証明書）を郵送して欲しかったら◎ドル支払え」という内容の郵便物です。 このような郵便物はすぐさまゴミ箱に捨てて下さい。ロサンゼルスカウンティでは、不動産を購入してしばらくたつと自動的にちゃんと登記証明書が送られてきます。もちろん無料です。このような詐欺まがいの郵便物には、バーコードが印刷されていたり、締め切りが書かれていたり、こちらの住所や購入した日などが印刷されていて、以下にも指定の額を支払わないと大変なことになるように見えますが、そんなことはありません！ このような郵便物には「Deedを保管しておくことが非常に大切」などと書かれていますので、「そうか、Deedが手元に無いと自分が所有者だと証明できないのか。これをきちんと保管しておかないと将来家が売れなくなるのかもしれない」などと心配する人もいると思いますが、それも全く正しくありません。Please click the following link to real the rest of the article. 確かにDeedに書かれている名前や情報が正しいか確認しておく必要はありますが、Deedを保管しておかなくても別に問題はありません。送られてくるものはデータベースのコピーで、本物は登記所に保管されています。またDeedのコピーはすべてデジタル化されていて、タイトル会社や不動産関連の専門家なら誰でも簡単にコピーを入手できるようになっています。ですので仮にDeedのコピーが手元になくても、何も問題はありません。もしもコピーが欲しければ、家を買った時の不動産エージェントに電話をしていただければ、数日でＰＤＦファイルをメールしてもらえるはずです。家を売る場合も、Deedのコピーは販売を担当する不動産エージェントがタイトル会社から調達してくるのが普通です。 家の購入後には他にもお役所からの通知や請求書に見せかけたジャンクメールがくると思いますが、支払いの必要がないものがほとんどです。もしも心配な場合は、郵便物のコピーを私までＥメールなどでお送りいただければ、どのようなものかご説明いたします。お気軽にrealtoryukari@gmailまで、ご連絡ください。  

  不動産を売ったり買ったりする時には、契約書を’はじめ、たくさんの書類に署名をしなければなりません。アメリカでは印鑑は使わないので、「この書類に同意します」「この書類を確かに読みました」という証明は署名（サイン）で行うことになります。不動産取引では、署名をした書類そのもの（Wet Signatureと呼ばれます）のコピー、スキャン、ファックスなどを現物同様に扱うのが普通です。署名をした書類をスキャンしてＥメールで渡すのが最も一般的で、オリジナルを郵送する必要も保管する必要も通常はありません。 取り引きに使う書類には、売り手と買い手の両方の書名欄があるのもが多くなっています。この場合は、片方が署名した書類のコピーにもう片方が署名し、両者が署名した書類のコピーを双方で保管するのが普通です。ただ片方が署名をするのを待っている時間がない場合などは、署名が必要な書類を２部コピーし、一部には売り手が、もう一部には買い手が署名する方法がとられることもあります。このように”カウンターパーツ”で署名しても、一枚の紙に両者が署名しているのと同様と見なされます。Please click the following link to read the rest of the article.  最近は「電子署名」も手書きの署名と同様に扱われるようになっています。Docusign、Digital Inkなどの電子署名サイトを使えば、メールアドレスに署名が必要な書類を送り、画面上で署名することが出来ます。これだとプリンターもスキャナーも要らないので大変便利です。私のお客様にも、ほとんど全ての書類を電子署名サイトを使って署名していただいています。ただ銀行によっては電子署名を不動産取り引きに使用しないところもあり、抵当流れ物件やショートセール物件の取り引きは従来どおり手書きの署名が必要なこともあります。 上記の例外はエスクローに提出する書類です。不動産エージェントがお客様に署名していただく書類は、契約書からはじまり、修理箇所の交渉、コンティンジェンシーを外すなど、大雑把にいうと”合意形成”のために使用されます。これに対して、全ての手続きが公正に正しく行われているかどうかを見極める「審判」の役割を持つエスクローからの書類は、”決まったことを確認する”書類と言えます。例えばカリフォルニア不動産協会のスタンダードな書類を使って双方が値引きに合意した場合、エスクローからくる同じ内容に書類にも署名しなければなりません。合意形成に加えて、確認の書類が必要だからです。確認・最終決定の機能があるエスクロー書類への署名はよりきびしく信憑性が問われるため、電子署名は使えない場合が今のところは多くなっています。署名した書類をスキャンしてＥメールすればいい場合が大半ですが、エスクロー会社によってはオリジナルの現物（Wet Signature)を送って欲しいと言われることもあります。 さらに不動産を売り渡すことに同意するＤＥＥＤへの署名は、最も厳しく信憑性が問われるため、公証（Notary)が必要になります。アメリカ国内でこれを行うのは簡単で、街中のコピーセンターなどでNotary Publicをやっているところを探し、書類と身分証明書を持っていき、＄１０－１５ほど払ってNotaryの資格のある人の目の前で署名すればおわりです。不動産の名義が夫婦片方のものになっている場合、もう片方の人がQuite Claim Deedに署名しなければならないこともあります。不動産を購入する場合も、夫婦片方だけの名義にする時は、もう片方の人がQuit Claim Deedに署名しなければなりません。 ただしアメリカ国外だと話が違ってきます。公証できるところは国外では通常アメリカ大使館のみになり、地方にいる場合などは大使館のある都会まで行かないと公証ができません。しかも日本のアメリカ大使館の公証は非常に混んでいて、予約が１ヶ月ほどとれないことも。(日本は公証についての協定を結んでいるので、本来は日本の公証がアメリカで通用するはずなのですが、登記事務所に前例がないと問題になる可能性が否定できません。そのため、通常は大使館で公証してもらうことをお勧めしています。）本人及び夫婦の片方が海外在住だったり、海外出張が多い場合は、誰がDeedに署名しなければならないのかを出来るだけ早く調べ、計画を立てておく必要があります。 このようにみていくと、不動産取引の署名については、本人がアメリカ国内にいなくても十分対応できることが分かっていただけると思います。Ｅメールさえ使えれば、本人が全世界のどこにいても、ロサンゼルス市内にいるのと同じスピードで手続きをすすめることができます。公証は国外だと面倒になりますが、これもあらかじめ予定を立てておけば大使館とフェデックスを利用して対応できます。

人種も生まれた場所も考え方も全く違う雑多な人々が集まって住む国アメリカ。「この人は信用できるのか？」と疑問に思っても、文化背景の違う相手を自分の常識だけで判断することは出来ません。自分の常識からは外れていても、相手はその人の文化に沿ってきちんと行動していることもあるからです。 それではアメリカではどうやって相手が信用できるかどうかを見極めるのでしょうか？　答えはズバリ、クレジットスコアです！　借りたお金を約束どおりきちんと返しているか、買ったもの、受けたサービスに対して支払いをすぐにしているかどうか・・つまりお金に対してきっちりした態度でいるかどうかの情報はEquifax, TransUnion, Experianという3社の調査会社に集められ、各社が個人の信用度をあらわす「クレジットスコア」をアメリカ人およびアメリカに暮らす人々に対して算出しています。Please click the following link to read the rest of the article. 住宅ローンを組むなど、お金を借りるときはこのクレジットスコアを示して「私はお金に対してきちんとした人間です」ことを証明しなければなりません。スコアが悪いと「ハイリスク」と見なされ、普通の人よりも高い利子を支払わなくてはならなくなります。アパートを借りるときにも、大家さんはほぼ必ず賃貸人のスコアを調べます。スコアが悪いとアパートを借りるのも一苦労です。就職時にも企業がクレジットスコアをチェックすることがかなりあり、スコアがいい人ほど採用されやすいと言われています。それどころか、私の聞いた話では結婚前、あるいは結婚を前提としたお付き合いに入る前にお互いのクレジットスコアを見せ合う場合もあるとか。実際お互いのクレジットレポートを見せ合ってから結婚したという私の同僚は「当然のことでしょ。向こうの借金をこっちが背負い込むかもしれないんだから。」と言って、驚く私に対して逆に驚いていました。いくら相手を気に入っていてもクレジットが悪かったらすっぱりと見切る….のでしょうか。でもお金は離婚原因のチャンピオンですから、現実的に考えるとこれは正しい対応ですね。余談ですが、これを聞いて「うちの子供が結婚するときには絶対相手のクレジットスコアを調べるぞ」と決心した次第です。 クレジットスコアの具体的な算出方法は公開されませんが、一般的に言って「お金を借りて、それに対する決まった支払をきちんとしている」という”実績”が長期間しかもある程度たくさんあるほどスコアはよくなります。いくら資産があるかはクレジットスコアに影響しません。つまり10億円の預金が銀行にあっても、一度も借金したことのない人のスコアはあまり良くないことになります。「自分の持っているお金の範囲で借金せず暮らすことこそが人間のきちんとした生き方。なんでそれでスコアが悪くなるんだ！」と思う方、ご説ごもっとも。でもそれを曲げてある程度借金をしないとスコアがよくならない→肝心な場面で信用に足る人間だということを証明できない。これがアメリカの現実なのです。 スコアを上げるためには、まず何はともあれクレジットカードをつくりましょう。（「クレジットがないからクレジットカードをつくれない」と言われた場合は、自分の預金がある銀行などでSecured Cardと呼ばれる自分の預金を担保に借金をする初心者向けクレジットカードを作ってください。しばらくすると普通のクレジットカードを作れるようになります。）生活費をそのカードで払えば、月末に支払いをするまでは「借金」したことになります。Netflixや携帯電話の支払いもクレジットカードの自動引き落としで行うようにします。アメリカで住宅ローンを使って家を買う可能性のある人はもちろん、アメリカに長期間住むつもりの人はできるだけ早くクレジットカードを作り、良いクレジットを形成することをお勧めします。