注）築22年以上海外不動産で節税は2020年の税制改正以降は個人ではできなくなると報道されています。内容の詳細は例えばこのサイトでご覧ください。

ここ数年、日本からの築22年以上の木造不動産購入のご相談をしばしば承っています。節税対策のために築22年以上木造不動産物件のご購入を検討中の方、どうぞお気軽にご相談ください。まずはEメールでご連絡いただき、その後、お電話でご相談に応じさせていただきたく存じます。

１．築22年以上の木造不動産物件購入が節税対策になる理由
アメリカの古い木造不動産取得によって節税できるのは、日本での所得税です。日本在住の日本人は世界所得を日本で申告します。海外の収入に対しても日本の計算方法で税額を計算します。海外にある不動産も、それがあたかも日本にあるかのように、日本の税額の計算方法が適用されます。i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i

日本の税法では木造不動産の耐用年数は22年で、耐用年数を超えた不動産に関しては、購入後4年間で償却するとされています。土地の価値と建物の価値の合計が不動産の価値ですが、築22年以上の木造不動産を購入した場合、建物の価値が毎年１／４つづ原価償却していく計算になるのです。

仮にロサンゼルスで7千万円の築22年以上木造不動産を購入したとしましょう。建物割合が７０％の場合、

70,000,000円 ×　0.７÷ 4 = 12,250,000円

これは経費や賃貸収入を考慮しない単純計算ですが、4年間の間、ざっとみて毎年1千2百25万円分、課税対象となる所得を減らすことが可能になります。年間所得が数千万円ある方にとっては、非常に魅力的な節税対策です。

（上記はあくまで架空の計算です。このような減価償却が節税対策になるかは個々の事情で異なる場合があります。実際に購入を検討される方は、事前に必ず日本の税理士にご相談ください。）

２．なぜアメリカなのか？

日本とは異なり、アメリカでは不動産の価値のうち建物の割合が高くなっている場合がかなりあります。「土地は広く、いくらでもある」という観念があるため、土地よりも建物の価値が重視されるのです。

またアメリカでは「家を買う」と言ったら、通常は中古不動産を買うことを意味してます。日本のように新築にこだわる人はほとどいません。都市の中心部では100年以上前に建てられた家でも普通に販売されています。他の家もすべて似た年代に建てられているので、都心に住む人は古い家に住むのが当たり前。そのため古い家でも、価格が特に低くなりません。築22年以上どころか、築70年、築80年以上の家がざらにあり、そのような物件の建物が価格に占める割合も比較的高いのです。

日本では築22年以上の木造不動産の価値は、ほとんどが土地の価値であると判断されてしまうでしょう。

３．ロサンゼルスに不動産を買うメリット

広いアメリカのどこに不動産を買うのが一番いいのでしょうか？ロサンゼルスは築22年以上の木造不動産を購入する日本人の方が多い地区なっていますが、その理由をいくつか挙げてみましょう。

  • アメリカの中では日本に近い。
  • 一つの産業に依存しないバランスのとれた大都市であり、安定した不動産需要がある。
  • 海辺の高額物件から、内陸部の比較的安価な物件まで不動産価格にバラエティがある。
  • 日本人も多く、購入のサポートを日本語で受けることができる。
  • 購入のために渡米した時も、日本人にとって快適な環境が整っている。

私が一番のメリットだと思うのは、「ロサンゼルスは一つの産業に依存しない大都市である」という点です。リーマンショックのような大不況が今後いつ来るか、あるいはもう来ないのかはわかりません。不況になれば当然地価も影響を受けますが、都市が観光などの一つの産業に偏っていず、バランスのとれた多数の産業に支えられているということが、より安定した地価を支える力になるのではないかと思います。

４．ロサンゼルスの不動産物件の建物割合

不動産購入に使う資金を、できるだけ効率的に節税効果に結び付けるためには、建物割合のできるだけ高い物件を購入する必要があります。ロサンゼルス周辺の場合、不動産の価値における建物割合は20%~80%まで、物件によって大きく異なっています。中には同じブロックの中の、非常に似通った家の建物割合が、片方は２０％、もう一方は７０％などということもあります。

床面積の敷地面積に対する割合が大きいほど建物割合が大きいという傾向もややありますが、一番大きな要因はその物件が過去いつ売れたのかにあるようです。データをみると、多くの不動産物件は持ち主が変わるとその後1年間などの間に建物割合が低く見直されています。これは最近の不動産価格が、建物の建築費等の上昇などでは説明できないほど上昇しているため、「地価が上昇した」と考えられているからだと思います。★

物件の建物割合は通常の不動産売り物件サイト等には当然ながら表示されません。また、「このエリアなら建物割合が高い」などという全体的な傾向もほとんど存在しないので、一つ一つの物件について手作業で調べなければならないのが現実です。私をバイヤーエージェントとして物件を購入されるお客様には、建物率60%以上など、ご希望の条件を満たす売り物件を建物割合付きでオンラインポータルを通じてご紹介できます。

★不動産物件の価値の建物比率は、物件購入後に見直される可能性があります。その結果、物件の価値に占める建物比率が購入後に下がってしまう場合も考えられます。そのような場合、日本の税法上の減価償却がどのように計算されるのかは日本の税理士にあらかじめご相談ください。

５．物件の販売は5年後

1つの物件の減価償却による節税効果は4年たつとなくなってしまうので、同じ節税効果を続けるためには、5年後の買い替えが必要になります。現在ロサンゼルス周辺では年率５－８％で不動産価格が上昇していますので、このような価格上昇が続けば、節税効果に加え、五年後には販売経費を差し引いても相当が売却益も期待できると予想されます。

ただし将来、世界経済がどうなるか、アメリカの不動産価格がどうなるかは誰にも予想できません。為替リスクもあります。繰り返しになりますが、このようなリスクをできるだけ少なくするためには、やはりロサンゼルスのような世界中から人が集まる、安定した大都市およびその周辺の安定した不動産マーケットでの購入をお勧めします。

ご質問がある方はお気軽にRealtorYukari@gmail.comまでメールしてください。