日本在住の投資家の方に朗報！ 日本に住んでいても、アメリカでローンが借りれます。
例えば私のブローカーであるDilbeck Real Estate Real Livingのパートナー、Surety Financialの場合はローンの金額が$450,000以上、頭金が４０％以上なら、アメリカに住所、仕事、永住権などが無く、収入も日本国内からだけでも30年固定金利の住宅ローンを組むことが可能です。
このローンが使用できる条件は以下です。
購入金額：$750,000
ローン額：$450,000
頭金：$300,000 （40%）
建物：4ユニット以下
金利は日によって変わりますが、このような外国人投資家ローンの金利はアメリカ国内の普通のローンよりも金利は高くなります。
借入額が$450,000以上と大きくなければならないこと、頭金が最低でも$300,000以上必要なこと、住宅ローンであるためには建物が4戸以下でなければならない、など不便な条件がついてしまっていますが、例えば以下のような実際の物件に利用することが可能です。(残念ながらこれを書いて直ぐにエスクローに入ってしまいました。)
1733 S Mansfield Ave, Los Angeles, CA 90019
リスティング価格 $797,000
床面積 4685ＳＱＦＴ
敷地面積 6249ＳＱＦＴ
2階建て
4ユニット
1930年築
現在の賃貸収入（／月）
1595ドル
1495ドル
1072ドル
1072ドル
総計 家賃収入 5234ドル／月 年家賃収入 62,808ドル
仮にリスティング価格で、頭金４０％で購入したとすると表面利回りは7.8%になります。
今、仮に金利を４％とすると
ローン返済額／月 $2283
固定資産税 （年額が購入額の1.25%と想定）$830
火災保険料（想定） $200
マネージメント費用（家賃収入の10%と想定） $523
建物周辺掃除代 $50
上記の基本的な固定費用合計 $3886
現在のロサンゼルス市の空室率は約４％ですので、月家賃収入を$5025 （5234ドルの９６％）と想定すると、
キャッシュフローは月$1139 （5025－3886）となります。
費用には修理費用や現状では金額が不明なその他の雑費などが含まれていませんので、実際のキャッシュフローはもっと小さいかもしれません。厳密にはセラーから聞いて費用をもっと吟味しなくてはなりませんが、ローンの支払い後もキャッシュが残る“ポジティブキャッシュフロー”である可能性が高いと思います。